Comment est définie la valeur locative de renouvellement d’un bail commercial ?

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence au niveau national en matière de chiffrage des fonds de commerce et des droits au bail.

Notre Cabinet est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux et du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

De plus, nous sommes l’éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, unique site proposant les barèmes actualisés d’évaluation des fonds de commerce, croisant plus de 5 millions de données.

Nous travaillons en lien direct ou via des prescripteurs (conseils, administrateurs de biens, etc.) avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire national.

 

Sommaire de la page

• a- Mode de fixation des loyers commerciaux : 
• b- Sauf exception, le loyer de renouvellement d'un local commercial est plafonné 
• c- Lexique des termes judiciaires (baux commerciaux) 
• d- Le loyer des boutiques 
• e- [saut] 
• f- Le loyer des bureaux et des biens monovalents (hôtels, par ex.) 

 

Dans un contexte de renouvellement de bail commercial, l’article L. 145-33 du Code de commerce énonce que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Laquelle valeur, à défaut d’accord entre les parties, est judiciairement déterminée en fonction :

1. Des caractéristiques du local (situation, importance de la surface, état d’entretien des locaux, etc.),
2. De la destination des locaux (activité(s) autorisée(s) dans le bail),
3. Des obligations des parties (conditions de jouissance des locaux ou charges supportées par le locataire, exorbitantes ou pas du droit commun),
4. Des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, emplacement du local, moyens de transport, répartition des diverses activités dans le voisinage, etc.),
5. Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments et fait état des éléments d’appréciation visés aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du même Code.

 

Mode de fixation des loyers commerciaux :

Cependant, l’article L. 145-34 du Code de commerce précise lui, que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf années, ne peut excéder la simple variation d’un indice (ICC, ILC ou ILAT), à moins d’une modification « notable » d’un ou plusieurs des éléments d’appréciation précités (L. 145-33, 1° à 4°).

 

Il s’agit là d’une spécificité franco-française que de plafonner, sauf exception, l’augmentation du loyer des murs commerciaux voire même, depuis peu, d’en « plafonner le déplafonnement » à hauteur de +10% par année, le cas échéant (apport de la Loi n°2014-626 du 18/06/2014). Explications.

Sommaire de la page

• a- Mode de fixation des loyers commerciaux : 
• b- Sauf exception, le loyer de renouvellement d'un local commercial est plafonné 
• c- Lexique des termes judiciaires (baux commerciaux) 
• d- Le loyer des boutiques 
• e- [saut] 
• f- Le loyer des bureaux et des biens monovalents (hôtels, par ex.) 

 

Sauf exception, le loyer de renouvellement d’un local commercial est plafonné

Sauf exception – et bien que le principe édicté par l’article L. 145-33, du Code de commerce soit la fixation du loyer de renouvellement à la « valeur locative » – , le loyer d’un bail commercial normalement renouvelé au terme des neuf années est calculé en fonction de la seule variation de l’indice trimestriel de référence (indice des loyers commerciaux, ILC ou indice des activités tertiaires, ILAT).

De surcroit, cette variation limitée constitue un « plafond » et le loyer peut cependant s’en trouvé réduit pour en revenir à la valeur locative (Civ. 3ème, 29 octobre 1986). Cette contrainte quant à la revalorisation du loyer perçu par le bailleur est communément appelée la double limite : limite, d’une part, d’une modification « notable » d’un des éléments d’appréciation de l’article L. 145-33, 1° à 4  pour pouvoir revaloriser le loyer à la valeur locative et d’autre part, limite qui consiste à ce que cette même « valeur locative statutaire » ne soit pas inférieure au loyer plafond (simple évolution à l’indice).

Il existe toutefois des cas ou l’évolution de ce loyer peut déroger au principe du plafonnement pour, non pas en revenir à la « valeur locative de marché » telle qu’observée sur le secteur (ce qui ne sera plus jamais le cas, tant que le bail originel perdurera via ses renouvellements successifs) pour des prises à bail récentes, mais être fixé à la « valeur locative statutaire ».

Dans tous les cas et en application de l’article R. 145-7 du Code de commerce, la valeur locative fait référence à une notion de surface pondérée. La mesure de la valeur locative est fonction de la commercialité effective de telle ou telle surface. Les surfaces de de plus en plus fortement pondérées à mesure qu’elles s’éloignent de la vitrine, de 100% pour les premiers cinq mètres, puis 80%, 60%, etc. Ces pondérations « boutiques » sont proposées par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et consacrées depuis maintenant plusieurs années par un grand nombre de décisions judiciaires (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, arrêt du 14 mai 2014, n°12/13628).

ARRET CA PARIS DU 14/05/2014 N°12/13628

Mais avant d’aller plus loin, rappelons les termes essentiels en matière de baux commerciaux.

 

Lexique des termes judiciaires (baux commerciaux)

♦ La valeur locative statutaire

La « valeur locative statutaire » s’oppose à la valeur locative dite « de marché ». Elle est définie par l’article L. 145-33, 1° à 5° du Code de commerce prise en application des articles L. 145-3 à 7 du même code. Sa définition peut en être ainsi simplement rappelée :

« La valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux est in fine une valeur locative qualifiée de « statutaire », par opposition à la valeur locative « de marché ». Elle devient de facto une valeur locative judiciaire par l’intervention du Juge et se compose, au visa notamment de l’article R.145-7 du Code de Commerce : des fixations judiciaires (1), des prix des renouvellements amiables (2) et des prix de marché (3). La valeur locative statutaire est une valeur plurielle qui peut être qualifiée de raisonnable et à tout le moins, d’évidence, de « judiciairement raisonnée ». Source : « Valeur locative judiciaire : le plafond de verre lyonnais est brisé », AJDI (Actualité Juridique du Droit Immobilier), Dalloz, 09/2017, Ph. FAVRE-REGUILLON.

♦ La valeur locative de marché

La « valeur locative de marché », libre, correspond au coût locatif global que le preneur est en capacité de supporter pour disposer de son local. Elle est identifiée à partir des prises à bail les plus récentes et intègre des possibles versements en capital (pas, de porte, droit au bail). La Cour d’appel de Paris (Paris, 8 juillet 2009, n°99/23239) a pu préciser la valeur locative de marché comme étant le loyer libre sans pas de porte,

♦ Le loyer

Le loyer est la contrepartie financière, légalement encadrée, de la jouissance des murs commerciaux accueillant le fonds du preneur. Le loyer n’est autre que la valeur locative de marché initiale, pour sa part périodique et outre de possible versement en capital, évoluant depuis lors selon l’indice de référence,

 

Le loyer des boutiques

Outre le fait que le bail peut valablement prévoir une dérogation à la règle du plafonnement (exemple d’une clause-recettes (loyer binaire) avec loyer indexé sur le chiffre d’affaires), certaines circonstances permettent au bailleur de revendiquer une augmentation de loyer supérieure à la simple variation de l’indice de référence.

CONTACTER UN EXPERT

Le loyer correspondra ainsi à la valeur locative statutaire et par conséquent aux prix « couramment pratiqués dans le voisinage » (L. 145-33, 5°) si le bailleur peut se prévaloir :

• D’un bail conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, qui fait donc exception à la règle des neuf années posée en introduction de l’article L. 145-34 du Code de commerce,
• D’un bail qui s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de 12 années, comme rappelé au 3° alinéa du même article,
• D’une modification des caractéristiques des locaux, (au visa du L.145-33, 1°, Code de com.),
• D’un changement de la destination des lieux, (au visa du L.145-33, 2°, Code de com),
• D’une modification des obligations respectives des parties, intervenue en cours de bail, (au visa du L.145-33, 3°, Code de com),
• D’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, (au visa du L.145-33, 4°, Code de com),

Dans ce dernier cas, le bailleur ne doit toutefois pas se contenter d’avancer que la modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir un impact sur l’activité exercée ou sur le commerce exploité par le locataire. Celle-ci doit présenter un intérêt concret ou avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. Elle doit pouvoir être qualifiée de « notable », ainsi que rappelé par l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Il en sera de même pour les 3 autres critères d’appréciation de la valeur locative : les caractéristiques (L. 145-33, 1°), la destination (L. 145-33, 2°) et les obligations respectives des parties (L. 145-33, 3°).

Le Juge des loyers commerciaux (seule autorité judiciaire compétente) apprécie souverainement le caractère « notable » de la (ou des) modification(s) revendiquée(s). Le plus souvent, le magistrat se prononce sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel.

 

Le loyer des bureaux et des biens monovalents (hôtels, par ex.)

Rappelons que le loyer est, de droit, déplafonné et fixé à la valeur locative lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux (art. R. 145-11 du Code de commerce) ou des locaux « monovalents ». Ces derniers sont des locaux construits à l’origine pour une seule activité, ce qui est le cas des hôtels le plus souvent mais également des théâtres, des résidences hôtelières, séniors, etc. (art. R. 145-10 du Code de commerce).

 

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