Dans un contexte de renouvellement ou de révision de bail commercial, l’article L.145-33 du Code de commerce énonce que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. Laquelle valeur, à défaut d’accord entre les parties, est judiciairement déterminée en fonction :

  1. Des caractéristiques du local (situation, importance de la surface, état d’entretien des locaux…),
  2. De la destination des locaux (activité(s) autorisée(s) dans le bail),
  3. Des obligations des parties (conditions de jouissance des locaux ou charges supportées par le locataire, exorbitantes ou pas du droit commun),
  4. Des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, emplacement du local, moyens de transport, répartition des diverses activités dans le voisinage, etc.),
  5. Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Cependant, l’article L.145-34 du Code de commerce précise lui, que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf années, ne peut excéder la simple variation d’un indice (ICC, ILC ou ILAT), à moins d’une modification « notable » d’un ou plusieurs des éléments d’appréciation précités (L.145-33, 1° à 4°).

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Il s’agit là d’une spécificité franco-française que de plafonner, sauf exception, l’augmentation du loyer des murs commerciaux voire même, depuis peu, d’en « plafonner le déplafonnement » à hauteur de +10% par année, le cas échéant (apport de la Loi n°2014-626 du 18/06/2014).

Explication.

 

Sauf exception, le loyer de renouvellement d’un local commercial est plafonné

En principe, le loyer d’un bail commercial normalement renouvelé au terme des 9 années est calculé en fonction de la seule variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou, si le bail le prévoit, de l’indice des loyers commerciaux (ILC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Il peut également et selon le cas de figure, être question de l’indice des activités tertiaires (ILAT).

Cette variation constitue un « plafond » et le loyer peut cependant être minoré pour en revenir à la valeur locative (Civ. 3ème, 29 octobre 1986). Cette contrainte quant à la revalorisation du loyer perçu par le bailleur est communément appelée la double limite : limite, d’une part, d’une modification « notable » d’un des éléments d’appréciation de l’article L.145-33, 1° à 4 et d’autre part, limite de la « valeur locative statutaire » lorsque celle-ci, après étude détaillée réalisée par un expert immobilier, se révèle inférieure au loyer plafond (simple évolution à l’indice).

Il existe toutefois des cas ou l’évolution de ce loyer peut déroger au principe du plafonnement pour, non pas en revenir à la « valeur locative de marché » telle qu’observée sur le secteur (ce qui ne sera plus jamais le cas, tant que le bail originel perdure via ses renouvellements successifs) pour des prises à bail récentes, mais être fixé à la « valeur locative statutaire ».

Mais avant d’aller plus loin, rappelons les termes essentiels en matière de baux commerciaux…

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Lexique des termes judiciaires (baux commerciaux)

♦ La valeur locative dite « statutaire » d’abord. Elle s’oppose à la valeur locative dite « de marché ». Elle est définie par l’article L.145-33, 1° à 5° du Code de commerce est prise en application des articles L.145-3 à 7 du même code. Sa définition peut en être ainsi simplement rappelée :

« La valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux est in fine une valeur locative qualifiée de « statutaire », par opposition à la valeur locative « de marché ». Elle devient de facto une valeur locative judiciaire par l’intervention du Juge et se compose, au visa notamment de l’article R.145-7 du Code de Commerce : des fixations judiciaires, des prix des renouvellements amiables et des prix de marché. La valeur locative statutaire est une valeur plurielle qui peut être qualifiée de raisonnable et à tout le moins, d’évidence, de « judiciairement raisonnable ». Source : « Valeur locative judiciaire : le plafond de verre lyonnais est brisé », AJDI (Actualité Juridique du Droit Immobilier), Dalloz, 09/2017, Ph. FAVRE-REGUILLON.

♦ La valeur locative de marché. Cette valeur correspond au coût locatif global que le preneur est en capacité de supporter pour disposer de son local. Elle est identifiée à partir des prises à bail les plus récentes et intègre des possibles versements en capital (droit d’entrée et droit au bail). La Cour d’appel de Paris (Paris, 8 juillet 2009, n°99/23239) a pu préciser la valeur locative de marché comme étant le loyer libre sans pas de porte,

♦ Le loyer. Cette contrepartie financière, légalement encadrée, de la jouissance des murs commerciaux accueillant le fonds du preneur n’est autre que la valeur locative de marché initiale (outre de possible versement en capital) évoluant depuis lors selon l’indice de référence,

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Fixations possibles à la valeur locative statutaire

Outre le fait que le bail peut valablement prévoir une dérogation à la règle du plafonnement (exemple d’une clause-recettes avec loyer indexé sur le chiffre d’affaires), certaines circonstances permettent au bailleur d’exiger une augmentation de loyer supérieure à la simple variation de l’indice de référence.

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Le loyer correspondra à la valeur locative statutaire et par conséquent aux prix « couramment pratiqués dans le voisinage » (L.145-33, 5°) si le bailleur peut se prévaloir :

  • D’un bail conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, qui fait donc exception à la règle des neuf années posée en introduction de l’article L.145-34 du Code de commerce,
  • D’un bail qui s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans, comme rappelé au 3° alinéa du même article,
  • D’une extension des locaux, (au visa du L.145-33, 1°),
  • D’un changement d’activité, (au visa du L.145-33, 2°),
  • D’une modification des obligations respectives des parties, intervenue en cours de bail, (au visa du L.145-33, 3°),
  • D’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, (au visa du L.145-33, 4°),

Dans ce dernier cas, le bailleur ne doit pas se contenter d’avancer que la modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir un impact sur l’activité exercée ou sur le commerce exploité par le locataire. Celle-ci doit présenter un intérêt concret ou avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire. Elle doit, de surcroit, pouvoir être qualifiée de « notable », ainsi que rappelé par l’article L.145-34 du Code de commerce. Il en sera de même pour les 3 autres critères d’appréciation de la valeur locative : les caractéristiques (L.145-33, 1°), la destination (L.145-33, 2°) et les obligations respectives des parties (L.145-33, 3°).

Le Juge des loyers commerciaux, lorsqu’il est saisi en cas de désaccord et qui est la seule autorité habilitée à trancher ce genre de contentieux, apprécie souverainement le caractère « notable » de la ou des modifications revendiquées. Le plus souvent, le magistrat se prononce sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel.

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Rappelons enfin que le loyer est, de droit, déplafonné et fixé à la valeur locative lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux (art. R.145-11 du Code de commerce) ou des locaux monovalents, c’est-à-dire construits à l’origine pour une seule activité, ce qui est le cas des hôtels le plus souvent mais également des théâtres, des résidences hôtelières, séniors, etc. (art. R.145-10 du Code de commerce).

 

Logigramme explicatif du loyer du bail commercial

Illustration : « Détermination de la valeur locative statutaire » (Source : CFEI, module de formation niv. 2 – évaluation des biens immobiliers professionnels).

  Logigramme permettant de mieux comprendre comme est définie la valeur locative d'un bail commercial en contexte de renouvellement : Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON experts en estimations immobilière, foncière et commerciale Lyon Annecy et Chambéry

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