Dans un contexte de renouvellement ou de révision de bail commercial, l’article L.145-33 du Code de commerce énonce que le montant des loyers doit correspondre à la valeur locative, laquelle à défaut d’accord est déterminée fonction des caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et enfin, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Cependant, l’article L.145-34 du même Code précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la simple variation d’un indice (ICC, ILC ou ILAT), à moins d’une modification « notable » d’un ou plusieurs des éléments d’appréciation précités.
Il s’agit là d’une spécificité française que de plafonner, sauf exception, l’augmentation du loyer de murs commerciaux voire même, depuis peu, d’en plafonner le déplafonnement à hauteur de +10% par année le cas échéant
(apport de la Loi n°2014-626 du 18/06/2014).
Ces particularités particulièrement complexes dans leurs appréciations nécessitent une explication simple, sinon simplifiée, livrée ci-après.

 

 

Sauf exception, le loyer d’un local commercial est plafonné :

En principe, le loyer d’un bail commercial normalement renouvelé au terme des 9 ans est calculé en fonction de la seule variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou, si le bail le prévoit, de l’indice des loyers commerciaux (ILC) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Il peut également et selon le cas de figure, être question de l’indice des activités tertiaires (ILAT).
Cette variation constitue un « plafond » et le loyer peut cependant être minoré pour en revenir à la valeur locative (Civ. 3ème, 29 octobre 1986).
Il existe toutefois des cas ou l’évolution de ce loyer peut déroger au principe du plafonnement et, non pas en revenir à la valeur locative de marché telle qu’observée sur le secteur pour des prises à bail récentes, mais à la valeur locative statutaire, dans les cas qui suivent.

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Cas des fixations possibles à la valeur locative dite « statutaire » :

Outre le fait que le bail peut valablement prévoir une dérogation à la règle du plafonnement (exemple d’une clause-recettes avec loyer indexé sur le chiffre d’affaires), certaines circonstances permettent au bailleur d’exiger une augmentation de loyer supérieure à la simple variation de l’indice de référence.
Le loyer doit alors correspondre à la valeur locative des locaux qui est donc déterminée d’après les 5 éléments d’appréciation, endogènes et exogènes, tels que listés à l’article L.145-33 du Code de commerce, à savoir :

  1. Les caractéristiques du local (situation, importance de la surface, état d’entretien des locaux…),
  2. La destination des locaux (activité(s) autorisée(s) dans le bail),
  3. Les obligations des parties (conditions de jouissance des locaux ou charges supportées par le locataire, exorbitantes ou pas, du droit commun),
  4. Les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue, emplacement du local, moyens de transport, répartition des diverses activités dans le voisinage, etc.),
  5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

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Le loyer correspondra à la valeur locative et par conséquent aux prix « couramment pratiqués dans le voisinage » si le bailleur peut, à juste titre et suivant accord des parties ou sur la base d’une décision judiciaire rendue par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal dont dépend le local commercial, se prévaloir :

  • D’un bail conclu pour une durée initiale supérieure à 9 ans, qui fait donc exception à la règle des 9 années posée en introduction de l’article L.145-34 du Code de commerce,
  • D’un bail qui s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà de 12 ans, comme rappelé au 3ème alinéa du même article,
  • D’une extension des locaux,
  • D’un changement d’activité,
  • D’une modification des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail,
  • D’améliorations dues à des travaux que le bailleur a, directement ou indirectement, financés,
  • D’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Pour obtenir le déplafonnement du loyer, le bailleur ne doit pas se contenter d’avancer que la modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir un impact sur l’activité exercée ou sur le commerce exploité par le locataire. Cette modification doit présenter un intérêt concret ou avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire.
Elle doit de surcroit pouvoir être qualifiée de « notable », ainsi que rappelé par l’article L.145-34 du Code de commerce. Il en sera de même pour les 3 autres critères d’appréciation de la valeur locative : les caractéristiques, la destination et les obligations des parties.

En cas de désaccord entre les parties, le Juge apprécie souverainement le caractère « notable » de la ou des modifications revendiquées, lesquelles ont souvent préalablement fait l’objet d’un rapport d’expertise judiciaire réalisé par un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de la juridiction saisie.

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Rappelons enfin que le loyer est, de droit, déplafonné et fixé à la valeur locative lorsque le bail porte sur des locaux à usage exclusif de bureaux (art. R.145-11 du Code de commerce) ou des locaux monovalents (c’est-à-dire conçus expressément pour une seule activité, cas des hôtels le plus souvent mais également des théâtres, des résidences hôtelières, séniors, etc.). Les modalités de définition de la valeur locative pour ces derniers, sont définies par l’article R.145-10 du Code de commerce.

 

Valeur locative statutaire versus valeur locative de marché ?

La valeur locative dite « statutaire » s’oppose à la valeur locative dite « de marché ». Sa définition peut en être ainsi simplement rappelé :

« La valeur locative légale, définie par le statut des baux commerciaux est in fine une valeur locative qualifiée de « statutaire », par opposition à la valeur locative « de marché ». Elle devient de facto une valeur locative judiciaire par l’intervention du Juge et se compose, au visa notamment de l’article R.145-7 du Code de Commerce : des fixations judiciaires, des prix des renouvellements amiables et des prix de marché. La valeur locative statutaire est une valeur plurielle qui peut être qualifiée de raisonnable et à tout le moins, d’évidence, de « judiciairement raisonnable ».

« Valeur locative judiciaire : le plafond de verre lyonnais est brisé »
AJDI (Actualité Juridique du Droit Immobilier), Dalloz, 09/2017
Ph. FAVRE-REGUILLON

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