Le fonds de commerce, rappelé à l’article L.142-2 du Code de commerce, est une notion juridique qui n’existe que dans certains droits tels que les droits français, belge et québécois.
Il peut être défini comme un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, constitué en vue d’attirer une clientèle.
Il est considéré comme un meuble et non pas un immeuble. A ce titre, il est donc une des exceptions dans les missions qui sont habituellement confiées à l’expert immobilier, par définition plus habitué à valoriser des immeubles.
La confusion est fréquente dans l’esprit des non initiés entre murs commerciaux et fonds de commerce, lorsqu’il s’agit de valoriser une activité commerciale.

La notion de fonds de commerce concerne principalement les entreprises du secteur de la vente ou du service direct à la clientèle. 

 

 

Éléments constitutifs du fonds de commerce :

Le fonds de commerce est donc un bien « meuble incorporel » plus largement composé d’un ensemble d’éléments mobiliers qui sont eux-mêmes corporels ou incorporels. Il comprend l’ensemble des éléments affectés par un commerçant à une exploitation en vue de satisfaire une clientèle et dans la mesure du possible, de la fidéliser.
Il est nécessaire de distinguer le fonds de commerce d’une part, et les éléments qui le composent d’autre part.
En effet celui-ci est plus que la somme des éléments qui le composent. Ainsi, il y aura toujours fonds de commerce alors même que la totalité de ses éléments auraient été amenés à disparaître (cession ou destruction).
Il ne peut toutefois y avoir fonds de commerce sans clientèle.
Le fonds de commerce ne fait l’objet d’aucune définition légale. En revanche, les éléments pouvant être inclus dans un fonds de commerce sont listés à l’article L.142-2 du Code de Commerce et se divisent en deux catégories, les biens incorporels (I) et les biens corporels (II).

Le cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un cabinet d'experts en estimations immobili?re et fonci?re agrées REV by TEGOVA, RICS, CFEI, et experts près la Cour d'appel de Lyon

 

I/ Les éléments incorporels du fonds de commerce :

Les éléments incorporels qui composent un fonds de commerce, en droit français, sont :

  • La clientèle (sans lequel le fonds ne peut exister),
  • L’achalandage,
  • Le droit au bail, qui en est d’ailleurs la valeur a minima,
  • L’enseigne et le nom commercial,
  • Des autorisations administratives,
  • Des marques, brevets et logiciels.
 

II/ Les éléments corporels du fonds de commerce :

Les éléments corporels du fonds de commerce sont eux :

  • Les marchandises,
  • Le matériel.

 

Quid des immeubles ?

L’immeuble dans lequel est exploitée l’activité commerciale ne fait jamais partie de la valeur du fonds de commerce, même si celui-ci est la propriété de l’exploitant et constitue un élément déterminant d’attractivité pour la clientèle (par exemple, un hôtel).
Le ou les immeubles rattachés à un fonds de commerce font l’objet d’autres évaluations par l’expert immobilier selon des méthodes d’estimations dites « par comparaison » dans le cas de murs commerciaux libres de toute occupation ou « par capitalisation » lorsqu’ils sont pris à bail.
Enfin, ils peuvent nécessiter la mise en œuvre de méthodes dites professionnelles telles qu’édictées par le Code de commerce, dans le cas de biens considérées comme « monovalents », les hôtels par exemple (art. R.145-10 du Code de commerce).

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CONTACTER UN EXPERT

 

La valeur d’un fonds de commerce estimée par Expert

Sa valeur est plus ou moins proportionnelle à l’importance de la clientèle. Les méthodes sont plurielles et procèdent de différentes approches :

 

I/ En considération du chiffre d’affaires (CA) :

Le cas échéant, l’expert va prendre en considération les chiffres d’affaires (CA) déclarés sur une période de 3 années, à minima. Il appliquera au chiffre d’affaires moyen ou corrigé, un multiple spécifique à la branche d’activités considérée. Des barèmes de références, aussi bien fiscaux que reconnus par la jurisprudence, sont bien connus des professionnels de l’immobilier. Les amplitudes volontairement importantes de ces barèmes sont corrigées par l’expert en estimation immobilière et fonds de commerce au regard à la fois d’un nombre important de paramètres et de son expérience en la matière.

 

II/ En considération de la marge bénéficiaire :

En pareil cas, l’expert prend en considération la capacité du fonds à générer une marge bénéficiaire. Le professionnel de l’estimation doit quelque fois procéder à des corrections pour définir ce qui est appelé l’EBE corrigé ou retraité (Excédent Brut d’Exploitation), le cas échéant, de certaines « anomalies » de gestion (traitement et salaires observés anormalement bas ou élevés au regard de l’activité et du CA, par exemple).

 

DEMANDE DE DEVIS

 

La valorisation d’un fonds de commerce est un exercice délicat qui nécessite de faire appel à un professionnel de l’expertise immobilière habitué à réaliser ce type de mission aussi bien en phases amiable que judiciaire. De plus ledit professionnel doit justifier de notions comptables avérées. Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est à votre écoute concernant toutes problématiques de valorisation de fonds de commerce et droit au bail.