Le droit au bail (DAB) est le prix moyen qu’un locataire commercial (et donc de murs dits commerciaux) est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur (locataire sortant vs locataire entrant).

 

Le droit au bail est la contrepartie d’avantages économiques :

Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. L’existence, le cas échéant, d’un loyer moindre est la résultante directe des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce définissant les modalités de fixation de la valeur locative des baux commerciaux, dans des contextes de renouvellement.

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Le droit au bail est le prix de l’emplacement :

En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité. Le droit au bail, lorsque la valeur de ce dernier est calculé par un expert immobilier dûment qualifié, comprend l’importance de la situation attachée au fonds.

 

Le droit au bail considère une période donnée :

L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier le locataire pendant une période de temps variable. Cette durée est appréciée par l’expert immobilier sur la base de la qualité de la situation du fonds mais également la pérennité de ladite situation.

 

Le droit au bail considère le montant du loyer :

La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail du fonds de commerce dont il est l’un des composantes et la valeur à minima, de jurisprudence constante et ancienne.

 

Le droit au bail n’est pas le droit d’entrée ni même le pas de porte :

Egalement, le droit au bail n’est pas le « droit d’entrée » ni même le « pas de porte » qui s’analysent quant à eux, comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés directement au propriétaire. Le bénéficiaire n’est donc pas le même.
Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail. Ce sujet est complexe et tend à se préciser au vu de la jurisprudence la plus récente.

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est aux cotés de ses donneurs d’ordres mais également de nombreuses juridictions dans des contextes judiciaires, pour apporter ses compétences en matière de calcul de droit au bail, droit d’entrée ou pas de porte et ce, par l’emploi des méthodes expertales les plus récentes et pointues.