Le droit au bail (DAB) est le prix moyen qu’un locataire commercial (et donc de murs dits commerciaux) est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur (locataire sortant versus locataire entrant).

Il convient de bien distinguer le « droit au bail » du « fonds de commerce » dont il est l’une des composantes. Par voie de conséquence, il en est la valeur a minima, et ce de jurisprudence constante et ancienne.

L’évaluation d’un fonds de commerce est en effet souvent appréhendée sous le seul angle comptable. C’est, en pareil cas, oublier qu’un des éléments constitutifs du fonds de commerce en est le droit au bail. Et que ce dernier, fonction de la qualité de l’emplacement, peut se révéler être d’une valeur bien supérieure à celle du fonds (Civ. 3ème, 15 juillet 1971).

 

Le droit au bail est la contrepartie d’avantages économiques

Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement inférieur aux loyers pratiqués sur le marché.

L’existence, le cas échéant, d’un loyer inférieur à la valeur locative de marché (libre) est la résultante directe des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce définissant les modalités de fixation de la valeur locative dite statutaire (ou encore judiciaire) des baux commerciaux, dans des contextes de renouvellement.

 

 

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La valeur du droit au bail est ainsi généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

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Le droit au bail est le prix de l’emplacement

En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.

Le droit au bail comprend l’importance de la situation attachée au fonds. Cette notion, depuis toujours appelée l’achalandage est désormais qualifiée de commercialité.

Cette commercialité se mesure grâce à des coefficients qui ont évolué dans le temps, passant d’une logique de capitalisation de l’économie de loyer réalisée par le preneur pour finalement être plus attachés à la jurisprudence, s’affranchissant ainsi de toute logique financière (v. à ce sujet nos publications : « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité », AJDI nov. 2018).

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Des auteurs ont pu historiquement préciser que « la clientèle provient de l’achalandage ; l’achalandage survit à la clientèle » (« Le fonds de commerce », par Jean DERUPPE, Dalloz 1994) ou encore faire état du fait qu’« aux bons emplacements, la clientèle se compose surtout de chalands et la valeur de cette clientèle s’exprime dans le ‘pas de porte’ » (R. BERAUD, « Le fonds de commerce », Annales des loyers, septembre – octobre 1973).

Le droit au bail considère une période donnée

L’évaluation d’un droit au bail consiste à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier le locataire pendant une période de temps variable.

Cette durée est appréciée par l’expert immobilier sur la base de la qualité de la situation du fonds mais également de la pérennité de ladite situation.

En effet, une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce, de source endogène (les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties) ou exogène (les facteurs locaux de commercialité) reste toujours à étudier par l’expert.

VALORISATION DU DROIT AU BAIL : DU COEFFICIENT DE CAPITALISATION À UNE GRILLE DE LECTURE CONTEMPORAINE DU COEFFICIENT DE COMMERCIALITÉ (REVUE DE JURISPRUDENCE) (AJDI)

VALORISATION DU DROIT AU BAIL : DU COEFFICIENT DE CAPITALISATION À UNE GRILLE DE LECTURE CONTEMPORAINE DU COEFFICIENT DE COMMERCIALITÉ (REVUE DE JURISPRUDENCE) (AJDI)

Extrait : « Le non-praticien est démuni quand il s’agit de définir la valeur d’un droit au bail : les méthodes et les coefficients judiciaires utilisés sont difficiles à appréhender. L’évolution des approches expertales observée ces dernières décennies, passant d’une logique de capitalisation à celle de la seule mesure de la situation puis de la commercialité, n’en facilite pas la compréhension. À l’appui d’un grand nombre de décisions judiciaires (près de 200), il est proposé d’expliciter les différents modes de calcul du droit au bail usités sur les dernières décennies et, en conclusion, est livrée une grille de lecture pratique et contemporaine du coefficient multiplicateur désormais qualifié de ‘commercialité’ ». Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, Expert en estimations immobilière, foncière et commerciale près la Cour d’appel de Lyon, AJDI Dalloz, novembre 2018.
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Le droit au bail n’est pas le « pas de porte »

Le « droit au bail » est à ne pas confondre avec le « pas de porte » qui s’analyse comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés directement au propriétaire. Le bénéficiaire n’est donc pas le même.

Le « pas de porte » constitue en théorie la contre-valeur en capital d’un loyer périodique minoré. Il dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail. Enfin, le versement d’un pas de porte n’est pas sans incidence sur la valeur vénale des murs commerciaux puisque la minoration du loyer périodique – et donc de la rente locative – a pour conséquence une minoration de la valeur vénale.

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est aux cotés de ses donneurs d’ordres pour apporter toutes compétences reconnues en matière de calcul de droits d’entrée, qu’ils soient appelés « pas de porte » ou « droit au bail » et ce, par l’emploi des méthodes expertales les plus récentes.