L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (art. L. 145-14 du Code de commerce). Le propriétaire dispose du droit absolu de ne pas renouveler le bail commercial sans même avoir à motiver son refus. Cependant, le cas échéant, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes pécuniaires suivants.

Comment calculer le montant d’une indemnité d’éviction (art. L. 145-14, Code com.) ensuite d’un congé sans offre de renouvellement ?

 

A/ Définir le montant d’une indemnité d’éviction (L. 145-14, Code com.)

 

I/ L’indemnité principale

 

♦ Cas de la perte (remplacement ou disparition) du fonds

Si le commerçant perd sa clientèle ou une part jugée significative de celle-ci – ou encore décide de ne pas se réinstaller ensuite de son éviction (départ à la retraite, par ex.) – , il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd. Cette valeur est déterminée déterminé selon les « usages de la profession » et dans les faits à l’appui d’un expert immobilier spécialisé en matière de fonds de commerce. Il est donc là fait renvoi aux pratiques expertales les plus récentes consacrées par la jurisprudence.

⇒ Il s’agit en pareil cas de l’indemnité d’éviction dite de REMPLACEMENT.

♦ Cas du transfert du fonds

Si, au contraire, il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte « significative » de sa clientèle et le plus souvent à proximité pour les commerces de détail, il est alloué au preneur la valeur du droit au bail pour des locaux “à l’identique” de ceux dont il est évincé (qualité et surface) ainsi que, notamment, de la contrepartie financière du manque à gagner temporaire pour l’exploitation (v. indemnités accessoires), et ce, même si l’exploitation est déficitaire (ou très peu bénéficiaire).

⇒ Il s’agit alors de l’indemnité d’éviction dite de DÉPLACEMENT.

Illustration 1 : détermination de l’indemnité principale en contexte d’éviction commerciale (part principale)


 

COMMENT DETERMINER LE MONTANT D'UNE INDEMNITE D EVICTION IFC EXPERTISE EXPERTS IMMOBILIERS

 

Le cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un cabinet d'experts en estimations immobili?re et fonci?re agrées REV by TEGOVA, RICS, CFEI, et experts près la Cour d'appel de Lyon

CONTACTER UN EXPERT 

II/ Les indemnités accessoires

 

La liste des indemnités accessoires n’est nullement limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.) et doit être adaptée au cas par cas, selon chaque fonds concerné. Néanmoins il peut être listé ci-après les indemnités accessoires les plus couramment retenues. Une approche ad hoc par l’expert reste nécessaire.

a. Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. L’indemnité de remploi est écartée si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Dans l’ensemble des autres cas, le remploi est dû et son montant peut être établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire.

b. Frais de déménagement et de réinstallation

Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou, tenant compte du fait que leur montant se révèle le plus souvent marginal au regard des autres coûts, acceptés sur forfait.

c. Trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation, ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

d. Perte sur stocks

L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions financièrement préjudiciables.

calcul-indemnite-eviction-fonds-de-commerce-droit-au-bail-cabinet-ifc-expertise-experts-immobiliers-lyon-annecy-chambery

 

e. Frais d’installation non amortis

Les aménagements sont compris dans la valeur du fonds dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation spécifique. S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, ces installations sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.

f. Frais de licenciement du personnel

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance).

g. Frais divers en cas de transfert

Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :
• les coûts liés à la publicité rendu nécessaire pour faire connaître à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse de l’exploitation (mailing),
• les coûts de transfert les lignes téléphoniques,
• les frais d’actes et formalités de changement de siège,
• la charge d’un double loyer en cas de transfert, nécessairement dans des locaux de surface similaire, etc.

Illustration 2 : détermination des indemnités accessoires en contexte d’éviction commerciale (part accessoire)


COMMENT DETERMINER LES INDEMNITES ACCESSOIRES EN CONTEXTE D EVICTION COMMERCIALE ENSUITE D'UN NON RENOUVELLEMENT DE BAIL ? 

B/ Définir le montant d’une indemnité d’occupation (L. 145-28, Code com.)

 

Enfin, rappelons qu’à compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant est redevable d’une indemnité d’occupation telle que définie par l’article L. 145-28, du Code de commerce.

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint à quitter les lieux avant de l’avoir perçue. Jusqu’au dit paiement, le preneur à droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dont il profitait jusqu’alors.

En matière de calcul d’indemnité d’occupation, la valeur locative est alors calculée exclusivement sur la base de la valeur locative statutaire[1] et ce, au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation[2]. Elle est déterminée[3] en application des sections 6 et 7 du chapitre du Code de commerce relatif au bail commercial. Elle exclue toute évaluation sur la base du seul mode de calcul contractuel[4].

[1] Cour d’appel de Lyon, 31 mai 2018, n°16/02850 ; Cour d’appel d’Orléans, 28 mai 2015, n°14/02938 ; Cour d’appel d’Aix en Provence, 5 novembre 2015, n°14/14362 ; Cass. 3ème civ., 3 octobre 2007, n°06-17766 ; Cour d’appel de Versailles, 2 juillet 2019, n°18/00886

[2] Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n°11-19200

[3] Ibid. ; Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508

[4] Cour d’appel de Toulouse, 24 novembre 2010, n°04/04357

 

IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON experts en estimations immobilière, foncière et commerciale 

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est spécialisé en matière commerciale. Nous sommes à même de répondre à vos interrogations sur le calcul d’indemnité d’éviction (valeurs de fonds de commerce, de droits au bail, etc.) et ce, conformément aux usages de la profession mais également tenant compte des apports jurisprudentiels les plus récents. Fort d’une riche expérience acquise à œuvrer sur de nombreuses affaires aussi bien amiables que contentieuses (Expert près la Cour d’appel de Lyon et les Tribunaux du ressort), nous assistons efficacement nos donneurs d’ordres par la production de rapports complets, détaillés et explicités.

CONTACT