L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (art. L.145-14 du Code de commerce). Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans avoir à motiver son refus. Cependant, le cas échéant, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes suivants.

 

I/ L’indemnité principale

 

♦ Cas de la perte du fonds.

Si le commerçant perd sa clientèle, il sera indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd, déterminé selon les « usages de la profession ». Il est donc là fait renvoi aux pratiques expertales les plus récentes et consacrées par la jurisprudence.
⇒ Il s’agit en pareil cas de l’indemnité d’éviction dite de remplacement.

♦ Cas du transfert du fonds.

Si, au contraire, il peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation, il lui est alloué la valeur du droit au bail pour des locaux “à l’identique” des locaux évincés (qualité et surface) et la contrepartie financière du manque à gagner temporaire pour l’exploitation (voir ci-après les indemnités accessoires), et ce, même si l’exploitation est déficitaire ou très peu bénéficiaire.
⇒ Il s’agit alors de l’indemnité d’éviction de déplacement.

Le cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un cabinet d'experts en estimations immobili?re et fonci?re agrées REV by TEGOVA, RICS, CFEI, et experts près la Cour d'appel de Lyon

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II/ Les indemnités accessoires

 

La liste des indemnités accessoires n’est nullement limitée par le texte de loi (Art L.145-14 Code de commerce) et doit être adaptée au cas par cas et selon chaque fonds concerné. Néanmoins il peut être listé ci-après les indemnités accessoires les plus couramment retenues. Une approche ad hoc par l’expert reste nécessaire.

LE CABINET IFC EXPERTISE EXPERTS LYON ANNECY CHAMBERY EST SPECIALISE EN MATIERE DE CALCUL D INDEMNITE D EVICTION L 145 14 CODE DE COMMERCE

a. Indemnité de remploi

Elle est destinée à couvrir les droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds ou d’un droit au bail de même valeur. L’indemnité de remploi est écartée si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé.

b. Frais de déménagement et de réinstallation

Sur présentation de devis et pour des réinstallations spécifiques.

c. Trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation, ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

d. Perte sur stocks

Couvre le préjudice, en cas de vente du stock à bas prix et en fonction du type de commerce.

e. Frais d’installation non amortis

Les aménagements sont compris dans la valeur du fonds dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement et ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation. S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, ces installations sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.

f. Frais de licenciement du personnel

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance). Le calcul étant effectué au jour le plus proche du paiement de l’indemnité d’éviction et, de ce fait, réactualisé.

g. Frais divers en cas de transfert

Il s’agit notamment des frais exposés pour :
• faire connaître à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse de l’exploitation (mailing),
• transférer les lignes téléphoniques,
• procéder aux actes et formalités de changement de siège,
• double loyer, etc.

IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON experts en estimations immobilière, foncière et commerciale

 

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est à même de répondre à vos interrogations en matière de calcul d’indemnité d’éviction et ce, conformément aux usages de la profession mais également tenant compte des décisions jurisprudentielles les plus récentes. Notre habilitation en qualité d’expert près les Tribunaux est un gage de compétences eu égard à notre important retour d’expériences sur ce type de problématique particulièrement complexe.

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