L’article 682 du Code civil énonce que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle, ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

 

 

Comment valoriser une servitude de passage :

Ainsi, nonobstant le fait que chaque mot du Code civil et de son article 682 traitant spécifiquement du droit de passage est pesé, la problématique expertale de juste valorisation de ce type de servitude (le plus souvent réalisée par un expert immobilier certifié) amène à en préciser certains, tant ils sont clés : l’enclave, le dommage et bien évidemment… l’indemnité !

L’enclave :

La notion d’enclave tout d’abord, sur laquelle le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier selon l’état des lieux, si le fonds est, ou pas, enclavé (Civ. 3ème, 5 mars 1974). Son intervention, même lorsque le bénéfice de la servitude de passage existe de plein droit en faveur du fonds enclavé, reste naturellement indispensable afin d’en déterminer l’assiette qui servira de base au calcul de l’indemnité. Nécessaire préalable, s’il en est, à toute évaluation par l’expert immobilier certifié.

Il peut, à ce stade, être opportun de rappeler qu’on ne pourra pas parler d’enclave, au sens strict du terme (c’est-à-dire d’une situation octroyant un droit au passage) lorsque :

Le terrain non desservi ne connaît aucune valorisation : ce sera le cas d’un terrain laissé en friche, sans aucune activité économique (exploitation agricole, industrielle, commerciale) ni aucune construction ou projet de construction. Le terrain en nature de pure jachère n’attribuera donc à cet égard aucun droit à son propriétaire. N’en concluons pas hâtivement, toutefois, que le terrain doive nécessairement recevoir des installations, aménagements, ou constructions, pour se voir admis au bénéfice des dispositions de l’article 682. La notion d’activité, elle-même partie prenante du concept de fonds enclavé, est à entendre de manière plus large. En effet, ladite activité, et les besoins qui en découlent, pourrait par exemple provenir de la simple volonté d’entretenir le fonds. Ainsi, la plus haute juridiction a admis l’extension du régime institué par l’article 682 au simple passage requis pour procéder au débroussaillage régulier d’une parcelle (Civ. 3ème, 23 mars 2010, n°09/11107).

La situation découle de la faute ou de la négligence du propriétaire du fonds enclavé. Pour exiger passage chez ses voisins, il ne doit pas être le responsable de sa propre situation. Il ne pourra prétendre bénéficier des termes de l’article 682, et donc de la servitude légale de passage, lorsque c’est lui-même qui a créé ou laissé créer l’état d’enclave volontairement ou par négligence (Civ. 3ème, 12 mai 1998, n° 96/13170).

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est spécialisé en matière d'évaluation d'indemnité pour création de servitude, de passage, de réseaux, etc.

Le dommage :

La notion de dommage ensuite. Un arrêt précise l’esprit du texte, à savoir que « le principe d’une indemnité est dû dès lors qu’une servitude de passage, même légale, est accordée sur un fonds puisque le fait de grever un fonds d’un droit réel constitue, en soi, un dommage constitutif d’une atteinte au droit de propriété » (CA Montpellier, 7 novembre 2013, n°11/07592). Et ce, peu importe qu’il s’agisse d’un fonds propriété d’une personne morale ou physique (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n° 08-12266 08-21208).

L’indemnité :

Enfin, last but not least, vient la notion d’indemnité appréciée au vu du « seul dommage occasionné au fonds servant » (Civ. 3ème, 1er octobre 1997, n°95-10-277). Celle-ci se définie en fonction de la dépréciation du terrain et du fait qu’il se trouve désormais grevé d’un droit réel mais également en tenant compte des éventuels dommages matériels et divers troubles et nuisances causées (CA Aix en Provence, 29 janvier 2013, n°09/22147). Le principe posé par l’article 682 n’est aucunement celui de la gratuité de la servitude légale de passage, comme cela peut être le cas en matière de servitude d’utilité publique, mais bien celui d’une indemnité proportionnée au dommage causé (CA Douai, 28 janvier 2016, n°14/05603) au fonds servant. Ceci tout en rappelant qu’« il est (…) indifférent que la servitude de passage doive s’exercer par un chemin préexistant » (CA Montpellier, 7 novembre 2013, n°11/07592).

La valorisation ou estimation d’une servitude de passage ou de toute autre servitude constitutive de droit réel immobilier est un exercice complexe qui peut être sujet à contentieux, non pas pour les intérêts en jeux, lesquels sont généralement raisonnables mais bien par méconnaissance. L’intervention d’un expert immobilier certifié se révèle souvent nécessaire et permet, dans tous les cas de figure, d’économiser du temps, de l’énergie mais aussi de l’argent en inutiles contentieux.

Notre cabinet et les experts immobiliers certifiés qui le composent, tous largement spécialisés dans l’évaluation et la valorisation et l’estimation raisonnée des servitudes de passage a, au fil du temps et des missions qui lui ont été confiées, pu élaborer une grille de mesure des nombreuses indemnités, principale et accessoires dues en pareil cas.

Celle-ci a fait l’objet de parution dans des revues professionnelles de référence et ainsi pu alimenter la doctrine.

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Nous sommes à même d’accompagner nos clients, qu’ils soient fonds servant ou fonds dominant dans un chiffrage pertinent en lien avec la position judiciaire dominante.

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Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, spécialiste des problématiques de valorisation de droits réels immobiliers tels que servitude de passage, servitude de réseaux, impact de l’établissement de servitude publique, évaluations complexes, se tient à votre entière disposition pour tout devis ou demande de renseignement.