Evaluation des droits réels immobiliers

Un droit réel immobilier est un rapport juridique immédiat et direct entre la personne et une chose qui nécessite des connaissances expertales pointues pour en réaliser la juste estimation. Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON pratique régulièrement ce type d’expertise.
Les droits réels principaux sont le droit de propriété (I) et les démembrements de ce droit (II).

Sommaire de la page

• 1- I/ Le droit de propriété  
• 2- II/ Les démembrements du droit de propriété  
• 1- L'usufruit et la nue-propriété  
• 2- Les servitudes  
• 3- L’emphytéose 

I/ Le droit de propriété 

L’article 544 du Code civil dispose, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements ». De cette définition, en résulte que le propriétaire d’une chose à tout pouvoir sur la chose. Le droit de propriété est un droit absolu et total.

Cet ensemble de pouvoirs peut se décomposer en trois attributs :

– d’user de la chose (usus) : le propriétaire peut se servir de sa chose ou peut la laisser inutilisée ;
– de jouir de la chose (fructus) : la jouissance pour le propriétaire est d’abord le droit de faire fructifier son bien ou de le laisser improductif. Quand un bien est mis en valeur, la jouissance consiste dans le droit de percevoir les fruits de toutes sortes que produit cette chose (fruits naturels : cueillette, moisson, vendange mais aussi fruits civils : encaissement des loyers) ;
– de disposer de la chose (abusus) : le propriétaire a le droit de conserver la chose, de l’abandonner, la donner, la vendre, la détruire. Ce droit a subi des atteintes législatives, telle celle résultant du droit de préemption qui permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur, par la possible expropriation par l’Etat pour cause d’utilité publique (Article 545 Code civil), par les nationalisations, par l’interdiction faites aux propriétaires de détruire leurs bâtiments sans autorisation administrative (Article L. 430-1 du C. urbanisme), etc.

II/ Les démembrements du droit de propriété 

Les attributs du droit de propriété peuvent se trouver dissociés entre plusieurs titulaires. La propriété se trouve alors démembrée. On peut relever l’existence de l’usufruit, la servitude, l’emphytéose.

L’usufruit et la nue-propriété 

L’usufruit est un démembrement du droit la propriété qui confère à son titulaire l’usus et le fructus sur la chose, tandis que le droit d’aliéner la chose, l’abusus, se trouve entre les mains d’une autre personne, le nu-propriétaire. L’usufruit est un droit nécessairement viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint à la mort de son titulaire et ne se transmet pas.

Les servitudes 

La servitude consiste dans le droit du propriétaire d’un fonds de se servir de certaines utilités du fonds voisin. Ainsi, par exemple, il existe des droits de passage, des droits de puiser de l’eau. La servitude est attachée à un fonds, quel que soit le propriétaire. Même en cas de ventes successives, la servitude reste attachée au fonds. Le fonds qui bénéficie de la servitude est appelée fonds dominant, le fonds qui supporte la servitude est appelé fonds servant.

L’emphytéose

C’est le droit qu’a le locataire sur la chose qui a été louée pour une durée qui varie de 18 à 99 ans. L’emphytéose devrait conférer comme à tout locataire, un droit personnel. La loi a décidé qu’il s’agissait d’un droit réel étant donné la longueur du bail. Le bail emphytéotique est très rare en pratique.

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, spécialiste en matière de valorisation de droits réels immobiliers est à votre disposition concernant toute problématique relevant des valorisations de droits de passage, de servitudes, de démembrements de propriété, d’emphytéose, de baux à construction, etc.