Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation des biens soumis aux dispositions du Code de commerce et ce, aussi bien en valeurs vénales que locatives.

Nous travaillons aux cotés de nombreux conseils et prescripteurs (Avocats, Notaires, Régies, Institutionnels, Liquidateurs et Administrateurs judiciaires, etc.) et toujours prioritairement en lien direct avec preneurs et bailleurs.

L’évaluation en matière commerciale est distincte de celle concernant les biens résidentiels. Elle procède aussi bien de règles spécifiques dictées par le Code de commerce que de la rentabilité effective de l’actif immobilier considéré.

 

Les différentes problématiques en matière de baux commerciaux

 

L’approche de la valeur locative, en matière de baux commerciaux, est fonction du bien : les boutiques (L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à 8, Code com.), les biens monovalents (L. 145-36 et R. 145-10, Code com.) ou encore les bureaux (R. 145-11, Code com.).

Des distinctions opérées par le Code de commerce découle également le calcul des indemnités d’éviction dues en cas de non renouvellement du bail.

♦ Logigramme explicatif des différentes valeurs locatives au titre du Code de commerce :

LOGIGRAMME LES DIFFERENTES VALEURS LOCATIVES DU CODE DE COMMERCE IFC EXPERTISE EXPERT IMMOBILIER BAUX COMMERCIAUX


 

♦ La valeur locative des boutiques (art. L. 145-33, 34 et R. 145-3 à 8, Code com.)

 

En matière de boutiques, les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, pris en application des articles R. 145-3 à 8 réglementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux, aussi dénommée « judiciaire » ou « statutaire ». Sa détermination nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier.

♦ Logigramme explicatif de l’appréciation de la valeur locative des « boutiques », selon le Code de commerce :

COMMENT DEFINIR UNE VALEUR LOCATIVE STATUTAIRE DE RENOUVELLEMENT L 145 33 CODE COMMERCE

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est la structure de conseil en matière de valorisation des baux commerciaux incontournable en région Auvergne Rhône-Alpes

EN SAVOIR PLUS SUR LA VALEUR LOCATIVE


♦ La valeur locative des terrains nus (R. 145-9, Code com.), des hôtels (R. 145-10, Code com.) et des bureaux (R. 145-11, Code com.)

 

Les articles L. 145-36, pris en application des articles R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent cette fois les usages en termes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation (hôtels, résidences para hôtelières, cliniques, etc.) ainsi que des bureaux.

Les méthodes d’évaluation de l’expert sont adaptées à chaque cas d’espèce et peuvent être comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).

Expertise en valeur locative des biens monovalents - IFC EXPERTISE, experts immobiliers

 

EN SAVOIR PLUS SUR L’ÉVALUATION DES BIENS MONOVALENTS


♦ Le calcul des indemnités d’éviction (L. 145-14, Code com.) et d’occupation (L. 145-28, Code com.)

 

L’article L. 145-14 du Code de commerce régit les conditions d’indemnisation du locataire lorsque le bail n’est pas renouvelé.

Cette compensation pécuniaire qui consiste à réparer le préjudice subi (Cass. 3ème Civ., 13 juin 1969, n°67.13-575 ; Cass. Com., 30 novembre 1964, n°61-12.755) – tout le préjudice et rien que le préjudice – par le commerçant du fait du non renouvellement de son bail (v. droit au bail et fonds de commerce), est appelée l’indemnité d’éviction.

« L’indemnité d’éviction doit conduire à dédommager le locataire de ce qu’il perd à cause du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur, c’est-à-dire l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds dans les lieux loués. Elle représente normalement la valeur du fonds de commerce mais si la valeur du droit au bail lui est supérieure, c’est à cette dernière que l’indemnité doit être évaluée » (Cour d’appel de Douai, 5 février 2008, n°06/07469)

 

Son calcul procède là encore d’usages consacrés par des centaines de décisions judiciaires rendues depuis maintenant plus d’un demi-siècle et est extrêmement codifié.

Il requiert de définir aussi bien le montant de l’indemnité dite principale qui comprend, sauf exception, la valeur du fonds de commerce et par voie de conséquence et à minima, la valeur du droit au bail ainsi que les éventuelles indemnités accessoires.

L’approche impose à l’expert la maîtrise de techniques qui lui permettent, avant même d’en définir le montant, de déterminer la conséquence de l’éviction : perte (remplacement) ou transfert (déplacement) du fonds de commerce (Cass. 3ème Civ., 18 janvier 2011, n°09-17007).

♦ Logigramme explicatif de la détermination d’une indemnité d’éviction au titre du Code de commerce :

LOGIGRAMME DETERMINATION INDEMNITE PRINCIPALE EVICTION IFC EXPERTISE EXPERT IMMOBILIER BAUX COMMERCIAUX

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON a initié depuis près d’une décennie la constitution d’une très importante base de données judiciaires et plus récemment, la création d’outils logiciels extrêmement pointus d’étude statistique des DATA. Cette base numérique comprend plus de 65.000 références de valeurs de cessions de fonds de commerce, consolidées.

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EN SAVOIR PLUS SUR L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION


♦ La valeur vénale des biens soumis aux dispositions du Code de commerce

 

La législation qui détermine la valeur locative de renouvellement des boutiques (L. 145-33 et 34, Code com.), des bureaux (R. 145-11, Code com.) et des biens « monovalents » (R. 145-10, Code com.) n’est pas sans conséquence sur leur valeur vénale.

L’intervention d’un professionnel de l’évaluation en immobilier commercial est nécessaire pour valoriser dans les règles de l’art les biens soumis aux dispositions du Code de commerce.

Cette démarche permet la détermination du juste prix dans de nombreux contextes contentieux (conflit judiciaire, contrôle fiscal, IFI, liquidation de communauté, règlement de succession, mise sous tutelle, etc.) et évite aussi bien la sur-estimation que la sous-estimation.

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Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, ses associés et collaborateurs sont des experts immobiliers reconnus et comptent parmi les meilleurs professionnels en matière commerciale au niveau national.

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Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est rattaché à de nombreuses associations expertales de renom : RICS, TEGOVA, IFEI, CEJL