Le droit au bail (DAB), sous sa forme pécuniaire, est le prix moyen qu’un locataire sortant de murs commerciaux est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur entrant.

La valeur du droit au bail est une des composantes majeures de l’universalité qu’est le fonds de commerce. Il en résulte qu’elle est une “valeur plancher”, de jurisprudence constante. De plus, en fonction de la qualité de l’emplacement, elle peut être d’une valeur bien supérieure à celle du fonds de commerce (Civ. 3ème, 15 juillet 1971). C’est un point souvent occulté par les évaluateurs occasionnels ou les experts comptables, non spécialisés en matière de “propriété commerciale” (cf. Loi du 30 juin 1926).

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Le droit au bail est la contrepartie d’avantages économiques

Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement inférieur aux loyers pratiqués sur le marché.

Comment évaluer un fonds de commerce ? Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE REGUILLON, experts en évaluation de fonds de commerce, droit au bail et indemnité d'éviction (L. 145-14, Code com.)

L’existence, le cas échéant, d’un loyer inférieur à la valeur locative de marché (libre) est la résultante directe des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce définissant les modalités de fixation de la valeur locative dite statutaire (ou encore judiciaire) des baux commerciaux, dans des contextes de renouvellement.

La valeur du droit au bail est ainsi généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire.

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Le droit au bail est le prix de l’emplacement

En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.

La valeur du droit au bail comprend l’importance de la situation attachée au fonds. Cette notion, depuis toujours appelée l’achalandage est désormais qualifiée de commercialité. Elle se mesure grâce à des coefficients qui ont évolué dans le temps, passant d’une logique première de “capitalisation” de l’économie de loyer réalisée par le preneur pour finalement s’affranchir totalement de toute logique financière (v. à ce sujet nos publications : “Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité”, AJDI nov. 2018).

Le droit au bail considère une période donnée

L’évaluation d’un droit au bail consiste à apprécier la valeur de l’ensemble des avantages qui profitent au locataire pendant une période de temps variable.

Cette durée est appréciée par l’expert immobilier sur la base de la qualité de la situation du fonds mais également de sa pérennité. En effet, une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce, de source endogène (les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties) ou exogène (les facteurs locaux de commercialité) reste toujours possible !

VALORISATION DU DROIT AU BAIL : DU COEFFICIENT DE CAPITALISATION À UNE GRILLE DE LECTURE CONTEMPORAINE DU COEFFICIENT DE COMMERCIALITÉ (REVUE DE JURISPRUDENCE) (AJDI)

VALORISATION DU DROIT AU BAIL : DU COEFFICIENT DE CAPITALISATION À UNE GRILLE DE LECTURE CONTEMPORAINE DU COEFFICIENT DE COMMERCIALITÉ (REVUE DE JURISPRUDENCE) (AJDI)

Extrait : “Le non-praticien est démuni quand il s’agit de définir la valeur d’un droit au bail : les méthodes et les coefficients judiciaires utilisés sont difficiles à appréhender. L’évolution des approches expertales observée ces dernières décennies, passant d’une logique de capitalisation à celle de la seule mesure de la situation puis de la commercialité, n’en facilite pas la compréhension. À l’appui d’un grand nombre de décisions judiciaires (près de 200), il est proposé d’expliciter les différents modes de calcul du droit au bail usités sur les dernières décennies et, en conclusion, est livrée une grille de lecture pratique et contemporaine du coefficient multiplicateur désormais qualifié de ‘commercialité’ ». Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, Expert en estimations immobilière, foncière et commerciale près la Cour d’appel de Lyon, AJDI Dalloz, novembre 2018.
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Distinction entre “droit au bail” et “pas de porte”

Le “droit au bail” ne doit pas être confondu avec le “pas de porte” qui s’analyse comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont versés directement au propriétaire. Le bénéficiaire n’est donc pas le même.

Le “pas de porte” constitue en théorie la contre-valeur en capital d’un loyer périodique minoré. Il dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail. Enfin, le versement d’un pas de porte n’est pas sans incidence sur la valeur vénale des murs commerciaux puisque la minoration du loyer périodique – et donc de la rente locative – a pour conséquence une minoration, souvent importante, de la valeur vénale.

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est aux cotés de ses donneurs d’ordres pour apporter toutes compétences reconnues en matière de calcul de droits d’entrée, qu’ils soient appelés “pas de porte” ou “droit au bail” et ce, par l’emploi des méthodes expertales les plus récentes.