L’indemnité d’éviction couvre l’intégralité du préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail commercial (art. L. 145-14 du Code de commerce). Le cas échéant, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter les principes pécuniaires suivants.

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A/ Comment calculer une indemnité d’éviction (L. 145-14, Code com.) ?

 

I/ L’indemnité principale : valeur du fonds de commerce ou du droit au bail ?

 

♦ Cas de la perte (remplacement ou disparition) du fonds de commerce

Si ensuite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller ensuite de son éviction  du fait d’un départ à la retraite, par exemple, il sera indemnisé sur la base de la valeur d’un fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd. Il est en droit de revendiquer la valeur de la “propriété commerciale” qu’il a acquise par l’exploitation de son activité. Cette valeur est déterminée selon les “usages de la profession” à l’appui d’un rapport d’expertise en eviction commerciale dressé par un expert spécialisé en matière de valorisation de fonds de commerce et de droit au bail.

⇒ Il s’agit là d’une indemnité de REMPLACEMENT.

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♦ Cas du transfert du fonds de commerce

Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte “significative” de sa clientèle (nécessairement à proximité et à commercialité équivalente pour les commerces de détail), il est alloué par le bailleur la valeur pécuniaire d’un droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface) ainsi que, notamment, la contrepartie financière du manque à gagner temporaire d’exploitation (v. indemnités accessoires : trouble commercial), et ce, même si l’exploitation est déficitaire (ou très peu bénéficiaire) !

⇒ Il s’agit alors d’une indemnité de DÉPLACEMENT.

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Comment déterminer l’indemnité principale due en cas d’éviction commerciale (logigramme) ?

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Le cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un cabinet d'experts en estimations immobili?re et fonci?re agrées REV by TEGOVA, RICS, CFEI, et experts près la Cour d'appel de Lyon

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II/ Les indemnités accessoires

En matière d’indemnité d’éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n’est pas limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.) et doit être adaptée au cas par cas, selon chaque fonds concerné. Néanmoins, il peut être listé ci-après les indemnités accessoires les plus couramment retenues.

Une approche ad hoc par un expert en propriété commerciale est requise, notamment pour identifier d’autres postes indemnitaires et ce aussi bien au profit des intérêts du locataire que du bailleur de sorte que ce denier mesure les conséquences financières du non renouvellement du contrat locatif !

a. Indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. L’indemnité de remploi est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Dans l’ensemble des autres cas, le remploi est dû et son montant peut être établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale).

b. Frais de déménagement et de réinstallation

Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou, tenant compte du fait que leur montant se révèle le plus souvent marginal au regard des autres coûts, judiciairement acceptés sur forfait.

c. Trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial (ou gain manqué) est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement puis la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

d. Perte sur stocks

L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice subi par le locataire exploitant, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions qui lui sont financièrement préjudiciables.

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e. Frais d’installation non amortis

Les aménagements sont normalement compris dans la valeur du fonds de commerce dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement. S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, les installations du preneur sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables. Le sujet est toutefois plus complexe à appréhender en présence d’une jurisprudence évolutive sur le sujet et là aussi, le concours d’un expert est essentiel.

f. Frais de licenciement du personnel

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant le suppression de partie des postes salariés.

g. Frais divers en cas de transfert

Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :
• les coûts liés à la publicité nécessaires pour faire connaître à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse de l’exploitation (mailing, campagne de communication, refonte du site web, cartes de visite, etc.),
• les coûts de transfert les lignes téléphoniques,
• les frais d’actes et formalités de changement de siège social,
• la charge d’un double loyer en cas de transfert, nécessairement dans des locaux de surface similaire sauf à l’adapter au prorata, etc.

TABLEAU DES INDEMNITES D EVICTION ACCESSOIRES L 145 14 CODE COM IFC EXPERTISE EXPERT BAUX COMMERCIAUX


B/ Comment calculer le montant de l’indemnité d’occupation (L. 145-28, Code com.) ?

Rappelons qu’à compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité d’occupation telle que définie par l’article L. 145-28, du Code de commerce et que le montant de celle-ci peut être sensiblement supérieur à celui du loyer acquitté jusqu’alors !

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint à quitter les lieux avant de l’avoir perçue. Jusqu’au dit paiement, le preneur à droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dont il profitait jusqu’alors.

En matière de calcul d’indemnité d’occupation, la valeur locative est alors calculée exclusivement sur la base de la “valeur locative statutaire”[1] et ce, au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation[2]. Elle est déterminée[3] en application des sections 6 et 7 du chapitre du Code de commerce relatif au bail commercial. Elle exclue toute évaluation sur la base du seul mode de calcul contractuel[4].

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Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est spécialisé en matière commerciale. Nos experts sont à même de répondre à l’ensemble des problématiques en matière de calcul d’indemnité d’éviction : valeurs de fonds de commerce, de droits au bail, locaux commerciaux, biens monovalents (hôtel, résidence-étudiants, résidence-service), terrains nus, etc.


[1] Cour d’appel de Lyon, 31 mai 2018, n°16/02850 ; Cour d’appel d’Orléans, 28 mai 2015, n°14/02938 ; Cour d’appel d’Aix en Provence, 5 novembre 2015, n°14/14362 ; Cass. 3ème civ., 3 octobre 2007, n°06-17766 ; Cour d’appel de Versailles, 2 juillet 2019, n°18/00886

[2] Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n°11-19200

[3] Ibid. ; Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508

[4] Cour d’appel de Toulouse, 24 novembre 2010, n°04/04357

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