Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation des biens soumis aux dispositions du Code de commerce et ce, aussi bien en valeurs locatives de renouvellement que vénales.

Nous travaillons aux cotés de conseils et prescripteurs (Avocats, Notaires, Régies, Institutionnels, Liquidateurs | Administrateurs judiciaires, etc.) et prioritairement en lien direct avec preneurs et bailleurs, aussi bien en région Auvergne Rhône-Alpes que sur l’ensemble du territoire.

Notre Cabinet publie chaque année l’Observatoire des loyers commerciaux judiciaires (Métropole de Lyon et autres juridictions régionales) dans les colonnes de l’AJDI, publication de référence des éditions Dalloz pour l’ensemble des professionnels des baux commerciaux.

Observatoire des loyers commerciaux judiciaires Métropole de Lyon Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON

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L’évaluation professionnelle en matière commerciale, distincte des biens résidentiels, procède aussi bien des contraintes posées par le Code de commerce que de la rentabilité effective de l’actif immobilier considéré : des méthodes d’estimation propres sont requises.

 

Les différentes problématiques en matière de baux commerciaux

 

L’approche de la valeur locative de renouvellement, en matière de baux commerciaux, est fonction du type de bien : boutiques (L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à 8, Code com.), terrains (L. 145-36 et R. 145-9, Code com.), biens dits monovalents (L. 145-36 et R. 145-10, Code com.) ou encore bureaux (R. 145-11, Code com.).

De ces distinctions découle le calcul des indemnités d’éviction en cas de non renouvellement du bail (cf. L. 145-14, Code com.).

♦ Logigramme (v2-2021) des valeurs locatives statutaires ©IFC EXPERTISE (cf. Code de commerce) :

COMPRENDRE LES DIFFERENTES VALEURS LOCATIVES STATUTAIRES REGLEMENTEES PAR LE CODE DE COMMERCE POUR LES TERRAINS LES BIENS MONOVALENTS LES BUREAUX ET LES BOUTIQUES

DEMANDE DE CONTACT


 

♦ La valeur locative des boutiques (art. L. 145-33, 34 et R. 145-3 à 8, Code com.)

 

Pour les boutiques, les articles L. 145-33 et L. 145-34, Code com. pris en application des articles R. 145-3 à 8 réglementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux, aussi dénommée “judiciaire” ou “statutaire” qui s’établit à partir d’une surface pondérée (R. 145-7, Code com.).

♦ Illustration des pondérations pour les boutiques < 600m² (v1-2021) ©IFC EXPERTISE :

PONDERATIONS BOUTIQUES CHARTE EXPERTISE EVALUATION IMMOBILIERE IFC EXPERTISE 2

LA SURFACE PONDEREE COMMERCE

La détermination de la valeur locative nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier.

Logigramme explicatif de la valeur locative des boutiques (L. 145-33 et 34, Code com.) ©IFC EXPERTISE :

LOGIGRAMME LA VALEUR LOCATIVE COMMERCE L 145 33 IFC EXPERTISE EXPERT IMMOBILIER BAUX COMMERCIAUX

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est la structure de conseil en matière de valorisation des baux commerciaux incontournable en région Auvergne Rhône-Alpes

LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT


♦ La valeur locative des terrains nus (R. 145-9, Code com.), des hôtels (R. 145-10, Code com.) et des bureaux (R. 145-11, Code com.)

 

L’article L. 145-36, pris en application des articles R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation (hôtels, résidences para hôtelières, cliniques, etc.) et des bureaux. Les méthodes d’évaluation sont adaptées à chaque cas d’espèce : elles sont comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).

Comment évaluer un hôtel : Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE REGUILLON, votre expert immobilier en Auvergne Rhône-Alpes

 

L’ÉVALUATION DES BIENS MONOVALENTS


♦ Le calcul des indemnités d’éviction (L. 145-14, Code com.) et d’occupation (L. 145-28, Code com.)

 

L’article L. 145-14 du Code de commerce régit les conditions d’indemnisation du locataire lorsque le bail commercial n’est pas renouvelé.

Cette compensation pécuniaire répare le préjudice subi (Cass. 3ème Civ., 13 juin 1969, n°67.13-575 ; Cass. Com., 30 novembre 1964, n°61-12.755) – tout le préjudice et rien que le préjudice – par le commerçant du fait du non renouvellement (v. droit au bail et fonds de commerce), est appelée l’indemnité d’éviction.

« L’indemnité d’éviction doit conduire à dédommager le locataire de ce qu’il perd à cause du congé sans offre de renouvellement délivré par le bailleur, c’est-à-dire l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds dans les lieux loués. Elle représente normalement la valeur du fonds de commerce mais si la valeur du droit au bail lui est supérieure, c’est à cette dernière que l’indemnité doit être évaluée » (Cour d’appel de Douai, 5 février 2008, n°06/07469)

 

Son calcul procède là encore d’usages consacrés par des centaines de décisions judiciaires rendues depuis maintenant plus d’un demi-siècle et est extrêmement codifié. Il requiert de définir aussi bien le montant de l’indemnité dite principale qui comprend, sauf exception, la valeur du fonds de commerce et à minima, la valeur du droit au bail (valeur plancher) ainsi que les éventuelles indemnités accessoires.

L’approche impose à l’expert la maîtrise de techniques qui lui permettent, avant même d’en définir le montant, de déterminer la conséquence de l’éviction : perte (remplacement) ou transfert (déplacement) du fonds de commerce (Cass. 3ème Civ., 18 janvier 2011, n°09-17007).

♦ Logigramme explicatif de la détermination d’une indemnité d’éviction (L. 145-14, Code com.) ©IFC EXPERTISE :

LOGIGRAMME INDEMNITE EVICTION DEPLACEMENT OU REMPLACEMENT TRANSFERT OU PERTE IFC EXPERTISE EXPERT IMMOBILIER BAUX COMMERCIAU

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON a initié depuis près d’une décennie la constitution d’une très importante base de données judiciaires et plus récemment, la création d’outils logiciels extrêmement pointus d’étude statistique des DATA (www.evaluation-fonds-de-commerce.fr). Cette base numérique comprend plus de 4,5 millions de données de valeurs de cessions de fonds de commerce, consolidées.

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L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION


♦ La valeur vénale des biens soumis aux dispositions du Code de commerce

 

L’encadrement de la valeur locative de renouvellement des boutiques, des bureaux et des biens dits “monovalents” n’est pas sans conséquence sur leur valeur vénale.

L’intervention d’un professionnel de l’évaluation en immobilier commercial est rendue nécessaire pour valoriser les biens soumis aux dispositions du Code de commerce. Cette démarche permet la détermination du juste prix dans de nombreux contextes contentieux (conflit judiciaire, contrôle fiscal, IFI, liquidation de communauté, règlement de succession, mise sous tutelle, etc.) et évite aussi bien la surestimation que la sous-estimation.

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Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, ses associés et collaborateurs sont des experts immobiliers reconnus et comptent parmi les meilleurs professionnels en matière commerciale au niveau national.

CONTACT

 

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est rattaché à de nombreuses associations expertales de renom : RICS, TEGOVA, IFEI, CEJL

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est un acteur indépendant de l'évaluation immobilière et foncière, implanté à Lyon, Annecy et Chambéry et rayonnant au niveau national