OBSERVATOIRE DES LOYERS COMMERCIAUX JUDICIAIRES MÉTROPOLE DE LYON (2008-2018) 3EME EDITION (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Loyers commerciaux à Lyon : ce que révèle l’Observatoire des loyers judiciaires 2008-2018

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2018

Bail commercial, valeur locative, déplafonnement : décryptage, pour les commerçants et les bailleurs, d’une étude de référence signée Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière et foncière près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon.

Chaque année, des centaines de commerçants et de propriétaires lyonnais se demandent la même chose au moment du renouvellement d’un bail commercial : « à combien va être fixé mon loyer ? ». Pour y répondre avec des données vérifiées plutôt qu’avec des impressions, Philippe Favre-Réguillon, expert Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA et expert en estimations immobilières, publie depuis plusieurs années un « Observatoire des loyers judiciaires ». La troisième édition, parue dans la revue AJDI Dalloz en décembre 2018, analyse près de 450 décisions de justice rendues sur dix ans par les tribunaux de Lyon, Annecy et Vienne. Voici, en termes simples, ce qu’il faut en retenir.

Bail commercial : pourquoi le loyer peut-il autant varier ?

La loi encadre précisément la façon dont ce loyer doit évoluer, en particulier au moment du renouvellement du bail.

La valeur locative, en clair

La « valeur locative » est le loyer annuel qu’un local pourrait obtenir sur son marché et son secteur, compte tenu de son emplacement, de sa taille et de son usage. C’est cette valeur, encadrée par le code de commerce, qui sert de référence lorsqu’un juge doit fixer ou réviser un loyer commercial contesté.

Le plafonnement : la règle de base

En principe, quand un bail commercial est renouvelé, le nouveau loyer ne peut pas s’envoler librement : il suit la variation d’un indice (indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires) depuis la fixation initiale du bail. C’est ce qu’on appelle le « plafonnement » du loyer. Le commerçant est ainsi protégé contre une hausse brutale.

Le déplafonnement : l’exception qui change tout

Dans certains cas prévus par la loi, ce plafond peut sauter et le loyer être fixé directement à sa valeur locative, quitte à grimper fortement. C’est ce qu’on appelle le « déplafonnement ». Il intervient notamment lorsque le bail dure depuis plus de douze ans, ou lorsque le quartier a connu une « modification notable des facteurs locaux de commercialité » : arrivée d’un tramway, ouverture d’un centre commercial, hausse de la population du secteur, amélioration des transports, etc.

Pour un commerçant, comprendre si son loyer est plafonné ou déplafonnable peut représenter une différence de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros par an.

Cinq critères légaux pour fixer le loyer d’un local commercial

L’article L.145-33 du code de commerce fixe la liste des critères que tout expert ou juge doit examiner :

• Les caractéristiques du local (surface, état, agencement) ;
• La destination des lieux (boutique, restaurant, bureaux…) ;
• Les obligations respectives du bailleur et du commerçant ;
• Les facteurs locaux de commercialité (attractivité du quartier, flux de passants, transports) ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux comparables.

Une étude de terrain sur 450 décisions de justice, dix ans, trois tribunaux

Pour cette troisième édition, l’observatoire a passé au crible plus de 450 jugements rendus entre 2008 et 2018 par la chambre des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon et la cour d’appel de Lyon, en y ajoutant, pour la première fois, les décisions des tribunaux d’Annecy (Haute-Savoie) et de Vienne (Isère). Résultat : une cartographie très concrète des loyers commerciaux réellement fixés par la justice, arrondissement par arrondissement.

Sans surprise pour la capitale française de la gastronomie, l’écrasante majorité des contentieux concerne des locaux à destination de bar, restauration, snacking, et de prêt-à-porter.

Lyon : les quartiers où les loyers commerciaux s’envolent

La rue de la République, dans le 2e arrondissement, reste l’axe commercial le plus cher de la métropole lyonnaise. À l’inverse, des secteurs comme la Croix-Rousse ou certaines zones du 3e arrondissement affichent des valeurs bien plus modestes.

Ces écarts s’expliquent par les grands projets urbains qui transforment la ville : la restructuration du Grand Hôtel-Dieu, le développement du quartier de la Part-Dieu autour de la gare TGV, le centre commercial Confluence, ou encore l’arrivée de nouvelles lignes de tramway. Chacun de ces projets peut, à lui seul, justifier un déplafonnement du loyer devant le juge.

Annecy et Vienne : deux marchés très différents de Lyon

À Annecy, ville touristique surnommée la « Venise des Alpes » et proche de la frontière suisse, les valeurs locatives restent élevées dans l’hypercentre et sur la zone commerciale d’Épagny, portées par un fort pouvoir d’achat frontalier. Le tribunal de Vienne, en revanche, connaît un marché plus modeste : les loyers y sont nettement inférieurs à ceux de Lyon, et les cas de déplafonnement y sont rares.

Le détail que les non-initiés oublient : la pondération des surfaces

Tous les mètres carrés d’un local commercial ne se valent pas. Un expert applique des coefficients de pondération selon l’usage réel de chaque espace : la surface de vente en façade compte à 100 %, tandis qu’une réserve, un sous-sol sans accès public, une terrasse extérieure ou une mezzanine ne comptent souvent que pour une fraction de leur surface réelle (parfois 10 % à 30 % seulement). L’observatoire publie un tableau détaillé de ces pondérations, tirées de décisions réelles, pour les commerces, les bureaux et les restaurants.

Exemple concret : dans un restaurant, la salle donnant sur rue peut être pondérée à 90 %, quand la cour intérieure sans usage commercial n’est comptée qu’à 10 %. Cette technique évite de payer plein tarif pour des mètres carrés qui ne génèrent pas de chiffre d’affaires.

Pourquoi le loyer est-il (ou non) déplafonné ? Les chiffres clés

Sur l’ensemble des décisions étudiées depuis 2008 par le tribunal de Lyon, voici la répartition des motifs retenus par les juges :

Premier enseignement : dans plus d’un quart des cas (26 %), le juge constate qu’aucune modification notable ne justifie un déplafonnement, et le loyer reste indexé. Mais dans plus de 40 % des décisions, un motif de déplafonnement (durée du bail, évolution du quartier, statut hôtelier ou de bureaux) est reconnu, ouvrant la voie à une réévaluation parfois très significative du loyer.

Pourquoi faire appel à un expert avant de signer, renouveler ou contester un bail commercial ?

Cette étude illustre une réalité simple : la fixation d’un loyer commercial repose sur des règles techniques précises et sur une jurisprudence abondante, propre à chaque quartier et à chaque type de commerce. Se fier à une estimation approximative, ou à la seule proposition de l’autre partie, expose aussi bien le bailleur que le commerçant à un déséquilibre financier durable.

Comme le souligne l’auteur de l’observatoire : « Le bailleur a donc tout intérêt à s’associer en amont l’expertise d’un technicien qualifié afin de bien appréhender les enjeux d’une démarche judiciaire au regard des prix couramment – et actuellement – pratiqués dans le voisinage. Laquelle initiative, si elle est mal calibrée, peut se révéler au final contraire à ses intérêts. » Le même principe de prudence s’applique naturellement au commerçant preneur.

Un expert indépendant permet de :

• Vérifier si un déplafonnement est juridiquement fondé, ou au contraire contestable ;
• Chiffrer une valeur locative réaliste, appuyée sur des comparables vérifiés et sur la jurisprudence locale ;
• Anticiper le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction ;
• Sécuriser une négociation amiable ou préparer un dossier solide en cas de procédure judiciaire.

À propos de l’expert : Philippe Favre-Réguillon

Philippe Favre-Réguillon est Chartered Surveyor MRICS, Recognised European Valuer (REV) by TEGoVA, expert en estimations immobilières (catégorie C.2.2) et en ingénierie foncière (catégorie A.1.5) près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Il dirige le cabinet Favre-Réguillon Expertises, spécialisé dans l’évaluation immobilière, foncière et commerciale, avec des bureaux à Lyon, Annecy et Chambéry.

Le cabinet est classé « Excellent » par Décideurs Magazine dans les catégories experts judiciaires spécialisés en commerce, investisseurs privés/utilisateurs et investisseurs institutionnels. Philippe Favre-Réguillon est également coauteur du Traité d’évaluation des fonds de commerce (2e édition) et du Guide d’évaluation des baux commerciaux.

Questions fréquentes sur le loyer d’un bail commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

C’est le contrat de location d’un local utilisé pour l’exploitation d’un fonds de commerce, encadré par des règles protectrices spécifiques du code de commerce (durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, encadrement du loyer).

Qui décide du déplafonnement d’un loyer commercial ?

À défaut d’accord amiable entre le bailleur et le commerçant, c’est le juge des loyers commerciaux (au tribunal judiciaire) qui tranche, sur la base d’un rapport d’expertise et des critères fixés par le code de commerce.

Une hausse de loyer peut-elle être limitée dans le temps, même en cas de déplafonnement ?

Oui : la loi prévoit – sauf exceptions – un mécanisme d’étalement de la hausse (dans la limite de 10 % du loyer acquitté l’année précédente), afin d’éviter un choc trop brutal pour le commerçant, même lorsque le déplafonnement est reconnu.

Pourquoi les valeurs locatives sont-elles si différentes d’une rue à l’autre ?

Parce qu’elles dépendent directement des facteurs locaux de commercialité : flux piétons, transports en commun, projets urbains, image du quartier. Deux locaux voisins peuvent ainsi avoir des valeurs très différentes selon leur exposition et leur accessibilité.

Sources

Philippe Favre-Réguillon, « Observatoire des loyers judiciaires — Métropole de Lyon et autres juridictions régionales : période 2008-2018 », AJDI, décembre 2018, p. 939-949.

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