Observatoire des loyers commerciaux à Lyon et Saint-Étienne (2008-2019) : comprendre l’évolution des loyers judiciaires

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2019

Combien coûte un loyer commercial à Lyon aujourd’hui ? Comment un juge fixe-t-il la valeur locative d’une boutique, d’un restaurant ou d’un bureau lors du renouvellement d’un bail commercial ? Publié dans l’AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier) et signé par Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière et fondateur du cabinet Favre-Réguillon Expertises, l’Observatoire des loyers judiciaires décrypte, chiffres à l’appui, l’évolution des loyers commerciaux à Lyon et dans son agglomération, ainsi qu’à Saint-Étienne, sur la période 2008-2019. Cette 4ᵉ édition s’appuie sur l’analyse de plus de 350 jugements rendus en matière de baux commerciaux.

Ce résumé, rédigé pour être compréhensible par tous, présente les grands enseignements de cette étude de référence en matière d’expertise immobilière commerciale à Lyon, de fixation de la valeur locative et de révision ou de renouvellement de loyer de bail commercial.

Qu’est-ce que l’observatoire des loyers commerciaux de Lyon ?

L’observatoire des loyers judiciaires est une étude approfondie, publiée chaque année, qui recense et analyse les décisions rendues par les tribunaux judiciaires de Lyon et de Saint-Étienne en matière de loyers de baux commerciaux. Concrètement, lorsqu’un commerçant et son bailleur ne s’entendent pas sur le montant du loyer lors du renouvellement ou de la révision d’un bail commercial, c’est un juge spécialisé, le juge des loyers commerciaux, qui tranche le litige.

Cette 4ᵉ édition élargit le champ d’analyse habituellement centré sur la métropole de Lyon à la juridiction stéphanoise (Loire), et s’appuie sur plus de 350 décisions de justice rendues sur la seule agglomération lyonnaise. Elle permet ainsi de dégager de véritables tendances de marché, quartier par quartier, à Lyon comme à Saint-Étienne.

Loyer de marché et loyer judiciaire : quelle différence pour un bail commercial ?

Pour comprendre l’étude, il faut distinguer deux notions clés en matière de loyer commercial :

• La valeur locative de marché : c’est le loyer librement négocié entre un bailleur et un preneur pour un local vacant, au moment de la signature d’un nouveau bail. Elle reflète l’offre et la demande réelles, à un instant donné et dans un secteur donné.
• La valeur locative statutaire (ou judiciaire) : c’est le loyer fixé par la loi et, en cas de désaccord, par un juge, lors du renouvellement ou de la révision d’un bail commercial déjà en cours. Elle repose sur cinq critères prévus par le Code de commerce (article L. 145-33) : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.

Autrement dit, le loyer d’un bail commercial en cours ne suit pas automatiquement le prix du marché : il est encadré par des règles précises, ce qui explique pourquoi une expertise immobilière indépendante est souvent indispensable pour fixer un montant juste et argumenté.

Bon à savoir : on parle de « déplafonnement » du loyer commercial lorsque le juge s’affranchit du plafond légal (qui limite habituellement la hausse du loyer) pour tenir compte d’un changement important dans l’activité, l’aménagement du quartier ou les caractéristiques du local.

Les loyers commerciaux à Lyon, arrondissement par arrondissement

L’un des apports majeurs de cet observatoire des loyers commerciaux à Lyon est sa cartographie détaillée, arrondissement par arrondissement, des valeurs locatives constatées, qu’elles soient « basses », « dominantes » ou « top » (c’est-à-dire les plus élevées observées sur le secteur).

La rue de la République, artère commerçante la plus chère de Lyon

Sans surprise, c’est la rue de la République, dans le 2ᵉ arrondissement de Lyon, qui concentre les loyers commerciaux les plus élevés de la métropole, avec des valeurs locatives de marché pouvant atteindre 1 500 à 2 500 €/m²/an sur les meilleurs emplacements. L’étude souligne toutefois qu’à quelques centaines de mètres seulement, la valeur locative peut être divisée par 10, tant la notion d’emplacement reste déterminante en matière de commerce.

Le 2ᵉ arrondissement a connu, sur la période récente, une forte baisse du nombre de décisions judiciaires, en grande partie liée à de nombreuses procédures d’éviction engagées à l’encontre de commerçants situés rue de la République, avec versement d’une indemnité d’éviction.

Un marché contrasté selon les quartiers

Le 3ᵉ arrondissement (quartier de la Part-Dieu) et le 6ᵉ arrondissement affichent également des valeurs locatives soutenues, portées par de grands projets urbains (extension du centre commercial de la Part-Dieu, gare TGV, nouveaux immeubles de bureaux). À l’inverse, les 7ᵉ, 8ᵉ et 9ᵉ arrondissements, ainsi que les secteurs plus excentrés de l’agglomération (Givors, par exemple), présentent des loyers commerciaux nettement plus modérés.

Voici un aperçu des valeurs locatives de marché « dominantes » observées par secteur :

Valeurs indicatives extraites de l’observatoire, en €/m²/an, hors charges et taxes.

Classement : les loyers commerciaux judiciaires les plus élevés à Lyon

L’étude publie un classement des vingt fixations judiciaires de loyers commerciaux les plus élevées relevées depuis 2008 sur la métropole de Lyon. En voici les dix premières :

Source : Observatoire des loyers judiciaires, TGI de Lyon, données 2008-2019. Valeurs en €/m²/an hors charges et taxes.

Les loyers commerciaux à Saint-Étienne : une seconde zone d’observation

Nouveauté de cette édition, l’observatoire intègre désormais la juridiction de Saint-Étienne (Loire), sur la période 2009-2019. Le marché stéphanois se caractérise par un nombre de décisions plus restreint qu’à Lyon, mais révèle des dynamiques locales intéressantes.

Parmi les décisions marquantes : une pharmacie ayant bénéficié d’un déplafonnement de loyer à la suite de l’agrandissement de son local et de l’ouverture, sur la période du bail, de l’hôpital privé de la Loire — l’expert ayant relevé que plusieurs dizaines de médecins y exerçant comptaient parmi les principaux prescripteurs de l’officine — ou encore un local d’hôtellerie dont la valeur locative a été fixée selon la méthode dite « hôtelière », qui tient compte du chiffre d’affaires théorique réalisable par l’établissement.

Comme à Lyon, les valeurs locatives varient fortement selon les rues et les codes postaux, de quelques dizaines d’euros par m² et par an dans les zones les moins commerçantes, à plusieurs centaines d’euros dans l’hyper-centre.

Comment un expert calcule-t-il la valeur locative d’un local commercial ?

Pour fixer la valeur locative statutaire d’un bail commercial, la loi (article L. 145-33 du Code de commerce) impose de prendre en compte cinq critères cumulatifs :

• Les caractéristiques du local considéré (surface, état, accès, vitrine, étage…) ;
• La destination des lieux (activité autorisée par le bail : commerce, restauration, bureaux…) ;
• Les obligations respectives des parties (qui du bailleur ou du preneur supporte quelles charges et travaux) ;
• Les facteurs locaux de commercialité (attractivité du quartier, flux piétons, transports, travaux d’aménagement urbain, ouverture ou fermeture d’enseignes à proximité…) ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, c’est-à-dire les loyers observés pour des locaux comparables situés à proximité (nouveaux loyers de marché, loyers de renouvellement amiables, précédentes fixations judiciaires).

C’est la combinaison de ces cinq critères, appréciés au cas par cas par un expert puis, en cas de désaccord persistant, par le juge des loyers commerciaux, qui permet de fixer un loyer commercial juste et conforme au marché local.

La pondération des surfaces commerciales : un enjeu clé de l’expertise immobilière

Autre enseignement essentiel de cette étude : toutes les surfaces d’un local commercial ne se valent pas. Un expert immobilier applique des coefficients de pondération pour tenir compte de l’utilité réelle de chaque espace pour l’activité exercée. Par exemple, la zone d’accueil de la clientèle en rez-de-chaussée, bien visible depuis la rue, sera pondérée à son maximum (coefficient proche de 1), tandis qu’une réserve en sous-sol, un local technique ou une mezzanine peu accessible seront pondérés beaucoup plus faiblement (coefficient de 0,1 à 0,5 par exemple).

L’observatoire livre ainsi une compilation précieuse et actualisée des coefficients de pondération observés dans la jurisprudence lyonnaise et régionale, pour les commerces, les restaurants, les bureaux et bureaux-boutiques, ainsi que pour les ateliers et entrepôts. Cette grille constitue un outil de référence pour toute expertise de bail commercial.

Ce qu’il faut retenir

• Plus de 350 décisions de justice analysées sur la métropole de Lyon et Saint-Étienne, entre 2008 et 2019.
• Le loyer d’un bail commercial en cours (loyer statutaire) obéit à des règles différentes du simple prix du marché.
• La rue de la République, à Lyon, reste l’artère commerçante la plus chère, avec des loyers pouvant atteindre 950 €/m²/an en valeur judiciaire et jusqu’à 2 500 €/m²/an en valeur de marché.
• Les valeurs locatives varient très fortement d’un quartier à l’autre, et parfois même d’une rue à l’autre au sein d’un même arrondissement.
• Cinq critères légaux (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs de commercialité, prix de voisinage) encadrent la fixation du loyer judiciaire.
• La pondération des surfaces (vitrine, réserve, mezzanine, sous-sol…) est déterminante dans le calcul de la valeur locative d’un local commercial.

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Que vous soyez bailleur ou preneur, propriétaire ou commerçant, la fixation ou la révision d’un loyer commercial nécessite une analyse rigoureuse, fondée sur des données de marché fiables et une parfaite connaissance de la jurisprudence locale. Le cabinet Favre-Réguillon Expertises, expert en estimations immobilières, foncières et commerciales à Lyon, accompagne les particuliers, entreprises, avocats et juridictions dans leurs missions d’expertise de valeur locative, de révision et de renouvellement de bail commercial, partout à Lyon, dans la Métropole et en région Auvergne-Rhône-Alpes.

Source de l’étude : P. Favre-Réguillon, « Observatoire des loyers judiciaires — Métropole de Lyon et autres juridictions régionales : période 2008-2019 », AJDI, décembre 2019, p. 977 à 987.

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