Valeur locative des baux commerciaux : comprendre les « effets » qui font varier votre loyer

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, février 2022

Pourquoi deux locaux commerciaux voisins, de surface presque identique, peuvent-ils avoir une valeur locative très différente ? La réponse tient souvent à des caractéristiques que les experts et les tribunaux appellent des « effets » : effet vitrine, effet d’angle, effet bandeau… Autant de notions techniques qui, une fois expliquées simplement, permettent à tout bailleur ou preneur de mieux comprendre comment se fixe le loyer d’un local commercial lors d’une révision ou d’un renouvellement de bail.

La valeur locative, en quelques mots

Lorsqu’un bail commercial est renouvelé ou révisé, le loyer doit correspondre à la « valeur locative » du local (article L.145-33 du Code de commerce). À défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, cette valeur est déterminée à partir de cinq critères :

• les caractéristiques du local ;
• la destination des lieux, c’est-à-dire l’activité autorisée par le bail ;
• les obligations respectives du bailleur et du locataire ;
• les facteurs locaux de commercialité, c’est-à-dire l’attractivité commerciale du secteur ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux comparables.

C’est l’article R.145-3 du Code de commerce qui précise comment apprécier les caractéristiques du local : sa situation dans l’immeuble, sa surface, son volume, sa commodité et son accès ; l’importance des surfaces consacrées à la réception de la clientèle ; ses dimensions, plus ou moins adaptées à l’activité exercée. C’est de ces critères que découlent les « effets » présentés ci-dessous : ils traduisent, en pratique, ce qui rend un local plus ou moins commercial, plus ou moins pratique, et donc plus ou moins cher au mètre carré.

Les effets liés à l’attractivité du quartier (la commercialité)

L’effet d’enseigne

Un local situé dans une rue où se concentrent des enseignes attractives bénéficie, par « contagion », d’une commercialité accrue. Cet effet joue à la hausse — mais il peut être limité, voire écarté, si la rue n’a pas d’attractivité particulière ou si le local est occupé par une activité de service peu vitrine (agence immobilière, banque…).

L’effet synergie (ou effet chaland)

Lorsque plusieurs commerces complémentaires se regroupent — des restaurants et des cafés sur une même rue, par exemple — ils créent ensemble un flux de clientèle plus important que la somme de leurs attractivités prises séparément. Ce même phénomène, observé dans un centre commercial, est parfois désigné comme un « effet global de synergie ».

L’effet d’ouverture (et son contraire, l’effet repoussoir)

L’arrivée d’une nouvelle infrastructure peut valoriser un local : une nouvelle ligne de métro qui augmente l’affluence des piétons, l’ouverture d’un hypermarché qui attire de nouveaux clients, ou encore des travaux de ravalement sur l’immeuble. À l’inverse, des aménagements qui nuisent aux commerces environnants produisent un « effet repoussoir », qui joue cette fois à la baisse.

Les effets liés à la façade et à la configuration du local

L’effet bandeau

Il valorise les surfaces de vente situées à l’étage ou en entresol lorsqu’elles bénéficient d’un bon éclairage naturel grâce à une large vitrine ou plusieurs fenêtres en façade sur rue. En pratique, ces surfaces sont alors comptées pour une part plus importante dans le calcul de la surface commerciale utile (couramment autour de 50 %, parfois davantage pour un restaurant ou une agence bancaire).

L’effet d’angle

Un local situé à l’angle de deux rues bénéficie souvent de deux vitrines, donc d’une meilleure visibilité et d’un meilleur éclairage. Cet avantage se traduit par un coefficient qui vient majorer la valeur du local, généralement compris entre 1,10 et 1,30. À l’inverse, un local en retrait de la voie publique, ou dont les vitrines réfléchissantes limitent la visibilité, verra ce coefficient réduit.

L’effet vitrine

Il mesure la commercialité d’un local grâce à la seule existence d’un linéaire de façade vitrée — un critère particulièrement observé pour les agences bancaires, dont la visibilité tient surtout à leurs baies vitrées en pied d’immeuble.

L’effet d’échelle

À l’inverse des effets précédents, celui-ci joue à la baisse : un local nettement plus grand que ceux habituellement observés dans le secteur voit sa valeur au mètre carré minorée, car les grandes surfaces sont mécaniquement plus difficiles à rentabiliser intégralement.

Les effets liés au confort d’usage du local (la commodité)

L’effet couloir

Un local tout en longueur, en particulier pour un restaurant, complique l’agencement optimal de l’espace. Cette configuration pénalise sa valeur, avec une pondération de l’ordre de 0,90 dans les décisions citées.

L’effet entonnoir (ou effet boyau) et l’effet placard

Un local très étroit, en forme de trapèze ou de couloir profond, nécessite des ajustements fins de la valeur locative pour tenir compte de sa faible commercialité. On parle d’« effet placard » lorsque la forme irrégulière du local, avec des coins et recoins peu exploitables, en réduit encore l’attractivité — sauf si de belles vitrines viennent compenser cet inconvénient.

L’effet cathédrale

Une hauteur sous plafond remarquable — l’équivalent de deux niveaux ou plus — valorise théoriquement le local, tant pour son impact visuel que pour son potentiel d’exploitation, même si cet avantage se traduit rarement par un chiffre précis.

L’effet volume

Il regroupe plusieurs situations : de grandes zones de vente, ou des surfaces réaménagées (suppression d’une cloison, par exemple) qui gagnent en profondeur et en luminosité. Le recours à de larges miroirs, qui amplifie visuellement l’espace, a pu être qualifié d’« effet d’espace ».

Les autres coefficients à connaître

Deux autres notions, qualifiées de « coefficients » plutôt que d’« effets », interviennent également dans l’appréciation de la valeur locative :

• le coefficient de rareté, qui majore la valeur d’un local remarquable — par exemple une grande surface bien située en centre-ville ;
• les coefficients d’étroitesse ou de profondeur, qui minorent la valeur d’un local dont le linéaire de façade est réduit par rapport à sa profondeur — des notions proches de l’effet couloir et de l’effet entonnoir.

Tableau récapitulatif

Ce tableau reprend, à titre indicatif, les effets présentés ci-dessus et les ordres de grandeur observés dans les décisions de justice évoquées dans l’article source. Chaque situation reste néanmoins appréciée au cas par cas par l’expert ou par le juge.

Ce qu’il faut retenir

Ces « effets » ne sont pas des formules automatiques : ils illustrent la façon dont la commercialité, l’importance et la commodité d’un local peuvent, selon les cas, majorer ou minorer sa valeur locative. La charte de l’expertise en matière de valeurs locatives commerciales constitue une référence largement admise, mais elle n’a pas de valeur obligatoire : c’est finalement l’expert, puis le cas échéant le juge, qui apprécie chaque local dans sa réalité concrète.

Autrement dit, il n’existe aucun « effet spécial » en matière de baux commerciaux : seule une analyse rigoureuse, tenant compte de l’ensemble de ces critères, permet de déterminer une valeur locative fiable — que l’on soit bailleur ou locataire.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Petit lexique des effets impactant la valeur locative (art. R.145-3, C. com., effet bonbonnière suite) », AJDI, février 2022, p. 101-106. Article disponible sur www.evaluation-fonds-de-commerce.fr.

Synthèse : Synthese-effets-valeur-locative-baux-commerciaux-philippe-favre-reguillon-expert-baux-commerciaux-france-entiere