LES OBLIGATIONS RESPECTIVES DES PARTIES (art. R. 145-8, Code com.) OU LA PETITE MUSIQUE RECURRENTE DU TRAITEMENT DE LA TAXE FONCIERE (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON ET ALAIN BETAILLE

Taxe foncière et bail commercial : que change vraiment l’arrêt de la Cour de cassation du 8 février 2024 ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Alain Betaille — Publié dans la Revue AJDI, juillet août 2024

Quand un locataire commercial doit rembourser la taxe foncière à son bailleur, cela peut-il faire baisser son loyer lors du renouvellement du bail ? La Cour de cassation a tranché dans un arrêt du 8 février 2024 (Civ. 3e, n° 22-24.268), très commenté par les praticiens du bail commercial. Explications simples d’un sujet technique, à partir de l’analyse d’Alain Betaille et Philippe Favre-Réguillon, experts près les cours d’appel de Paris et de Lyon.

Le contexte : pourquoi parle-t-on de la taxe foncière dans un bail commercial ?

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le propriétaire d’un local commercial (le bailleur) ne peut plus mettre à la charge de son locataire (le preneur) certaines dépenses : les grosses réparations, la plupart des impôts et taxes, ou encore les honoraires de gestion locative. L’objectif de cette loi était de rééquilibrer la relation entre bailleurs et locataires commerçants.

Il existe toutefois une exception importante : l’article R. 145-35 du code de commerce autorise toujours le bailleur à refacturer au locataire la taxe foncière (et la taxe additionnelle qui y est liée). Concrètement, un très grand nombre de baux commerciaux prévoient aujourd’hui que c’est le locataire qui rembourse la taxe foncière au propriétaire, en plus de son loyer.

Le lien entre la taxe foncière et le montant du loyer

C’est ici que les choses se compliquent. Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme et doit être renouvelé, le nouveau loyer est fixé en fonction de la valeur locative du local, c’est-à-dire le loyer que ce type de bien pourrait obtenir sur le marché. Pour l’estimer, les experts immobiliers comparent le local avec des baux similaires du voisinage (la « méthode par comparaison »).

L’article R. 145-8 du code de commerce pose un principe : si le bailleur transfère au locataire une charge qui, normalement, devrait rester à sa charge (comme la taxe foncière), sans rien donner en échange, cela doit être considéré comme un facteur qui fait baisser la valeur locative. On parle alors d’une réduction, ou « abattement », pour « charge exorbitante » : le locataire supporte une dépense inhabituelle, donc son loyer doit logiquement être un peu moins élevé pour compenser.

L’arrêt du 8 février 2024 : ce que dit la Cour de cassation

Dans l’affaire jugée le 8 février 2024, la cour d’appel de Montpellier avait refusé d’accorder cet abattement à un locataire, au motif que le transfert de la taxe foncière était une pratique courante dans le secteur et que les baux utilisés comme points de comparaison par l’expert prévoyaient eux aussi ce transfert au locataire.

La Cour de cassation a censuré cette décision. Elle rappelle que, dès lors que le bailleur s’est déchargé sur le locataire d’une obligation qui lui incombe normalement, sans contrepartie, cela constitue automatiquement un facteur de diminution de la valeur locative — peu importe que cette pratique soit répandue dans le secteur, et peu importe que les baux de comparaison utilisés prévoient eux aussi ce transfert.

Le vrai enjeu pour les experts : éviter de compter deux fois la même baisse

C’est ici que l’analyse des auteurs devient utile pour comprendre l’enjeu concret. Le risque, expliquent ils, est de créer une double minoration du loyer, c’est-à-dire de faire baisser deux fois le même montant pour la même raison.

En effet, si les baux utilisés comme référence par l’expert prévoient déjà, eux aussi, que leurs locataires paient la taxe foncière, alors leur loyer intègre déjà cette contrainte : il est mécaniquement un peu plus bas qu’il ne le serait sans cette charge. Appliquer ensuite un abattement supplémentaire reviendrait à pénaliser deux fois la même situation, et donc à sous-évaluer le loyer.

Un exemple chiffré simplifié

Prenons trois baux de référence dans un centre commercial, où les locataires paient tous la taxe foncière (le poids de cette taxe est estimé, dans cet exemple, à 10 % du loyer). La méthode technique proposée par les auteurs consiste à procéder en deux temps :

• d’abord, « retraiter » les loyers de référence en les augmentant du montant de la taxe foncière qu’ils intègrent déjà (+ 10 % dans l’exemple), pour retrouver un loyer de comparaison qui ne serait pas affecté par cette charge ;
• ensuite seulement, appliquer l’abattement pour charge exorbitante prévu par la jurisprudence (- 10 % dans l’exemple), sur cette base corrigée.

Sans ce retraitement préalable, l’abattement de 10 % serait appliqué directement sur les loyers de référence (350 €/m²), ce qui donnerait une valeur locative de 315 €/m² au lieu de 350 €/m² : soit une erreur d’évaluation d’environ 10 %, au détriment du bailleur.

Ce qu’il faut retenir en pratique

• La taxe foncière reste l’une des seules charges qu’un bailleur commercial peut légalement transférer à son locataire (article R. 145-35 du code de commerce).
• Lorsque ce transfert existe, la Cour de cassation considère qu’il doit en principe donner lieu à un abattement sur la valeur locative lors du renouvellement du bail (article R. 145-8 du code de commerce).
• Cet abattement s’applique même si le transfert de la taxe foncière est une pratique courante et même si les baux de comparaison utilisés par l’expert prévoient eux aussi ce transfert.
• Pour éviter une double baisse injustifiée du loyer, les experts en évaluation immobilière doivent, avant d’appliquer l’abattement, corriger (« retraiter ») les loyers de comparaison qui intègrent déjà cette même charge.
• Bien appliquée, cette méthode aboutit souvent à une valeur locative proche de celle qui aurait été retenue sans tenir compte de cette jurisprudence : dans l’exemple ci-dessus, + 10 % puis – 10 % ramène au même résultat.

En conclusion : un simple jeu à somme nulle ?

Pour les auteurs, la position de la Cour de cassation est juridiquement cohérente, mais elle ne change rien au résultat final dès lors que l’expert applique correctement la méthode de retraitement des comparables. Économiquement, la valeur locative ne fait que rétablir l’équilibre entre les droits et les obligations du locataire et du bailleur.

Le sujet est loin d’être anecdotique : dans certaines communes, la taxe foncière peut déjà représenter près de la moitié du loyer d’un local commercial, et son montant continue d’augmenter fortement. Les auteurs appellent donc à une meilleure articulation entre la règle de droit posée par la Cour de cassation et la méthode technique par comparaison utilisée par les experts, afin d’éviter toute confusion pour les bailleurs, les locataires et leurs conseils lors des renouvellements de baux commerciaux.

Source

Alain Betaille et Philippe Favre-Réguillon, « Les obligations respectives des parties (art. R. 145-8, C. com.) ou la petite musique récurrente du traitement de la taxe foncière ! » (à propos de Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-24.268), AJDI, Juillet/Août 2024, n° 524, p. 524-528.

Cet article est un résumé de synthèse rédigé à des fins pédagogiques à partir de cette publication ; il ne remplace pas une consultation juridique.

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