DU BON EMPLOI DES BAREMES D’EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE (GAZETTE DU PALAIS) | PH. FAVRE-REGUILLON

Du bon emploi des barèmes d’évaluation des fonds de commerce

Vérités d’origine et contre-vérités actuelles : ce que tout commerçant, bailleur ou avocat devrait savoir avant de faire évaluer un fonds de commerce.

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Gazette du Palais, n°23 du 8 juillet 2025

Depuis la loi du 30 juin 1926, qui a créé la « propriété commerciale », les fonds de commerce sont estimés à l’aide de barèmes professionnels : des pourcentages ou coefficients appliqués au chiffre d’affaires. Un outil simple à utiliser… mais dont le mauvais usage fausse trop souvent le calcul des indemnités versées à un commerçant évincé de son local. Voici, en clair, les points essentiels à connaître.

C’est quoi, un « barème d’évaluation » de fonds de commerce ?

Un fonds de commerce, c’est l’ensemble de ce qui fait la valeur d’un commerce en activité (clientèle, droit au bail, enseigne, etc.), indépendamment des murs qui l’abritent. Pour l’estimer, les experts utilisent depuis près d’un siècle des barèmes professionnels, c’est-à-dire des ratios propres à chaque activité (boulangerie, restaurant, pharmacie, hôtel, etc.), exprimés le plus souvent en pourcentage du chiffre d’affaires annuel.

Cette méthode est appréciée pour sa simplicité : elle permet à toute personne, même sans formation d’expert — commerçant, bailleur, juge — de comprendre et de vérifier rapidement une estimation. Mais cette facilité a un revers : mal employés, ces barèmes peuvent conduire à des évaluations très éloignées de la réalité économique du commerce, notamment lorsqu’il s’agit de calculer l’indemnité d’éviction due à un commerçant qui perd son bail (article L. 145-14 du Code de commerce).

Une méthode née après-guerre, jamais rendue obligatoire par la loi

Les premiers barèmes remontent aux années 1930-1950. Après la Seconde Guerre mondiale, une loi de 1951 a organisé l’indemnisation des commerçants sinistrés à l’aide de coefficients fixés par arrêté selon l’activité (0,35 pour l’alimentation et les cafés, 0,50 pour l’horlogerie et la boulangerie, 0,65 pour les pharmacies et les restaurants, par exemple). Une tentative similaire a été envisagée par l’État en 1953-1954, mais elle n’a jamais abouti à un texte officiel.

À retenir :

Contrairement à une idée très répandue, il n’existe aujourd’hui aucun barème « officiel » ni « fiscal ». Aucun texte de loi ni décret n’a jamais rendu obligatoire un barème d’évaluation des fonds de commerce. Ce sont uniquement des outils professionnels, construits par des experts à partir de l’observation du marché.

Les 5 pièges les plus fréquents dans l’utilisation des barèmes

L’article identifie plusieurs erreurs récurrentes, observées aussi bien chez des praticiens que dans certaines décisions de justice, qui faussent le calcul de la « valeur marchande » du fonds de commerce.

• Croire qu’il existe un barème « fiscal » officiel

Un document PDF intitulé « Barème de l’administration fiscale », issu en réalité d’un ouvrage privé de 2009, circule encore largement sur internet et devant certains tribunaux. Son propre auteur précisait pourtant qu’il n’avait aucun caractère officiel. Ce document doit être écarté par tout praticien sérieux.

• Utiliser des barèmes trop anciens, jamais actualisés

Le commerce évolue vite (essor du e-commerce, de la livraison, ubérisation des services). Un barème doit être régulièrement mis à jour à partir de vraies transactions récentes, sous peine de donner une valeur totalement décorrélée du marché actuel.

• Se fier à des « pseudo barèmes » trouvés sur internet

De nombreux sites web reprennent des chiffres sans jamais citer leurs sources ni leur méthode de calcul, dans le seul but d’être bien référencés sur Google (et désormais repris par les IA comme ChatGPT). Ces chiffres, non vérifiables, ne doivent pas servir de base à une évaluation sérieuse. Privilégier les bases de données qui s’appuient sur des publications étatiques retraitées, telles que Evaluation fonds de commerces – Evaluez votre fonds de commerce qui est la source de référence.

• Intégrer la TVA dans le calcul

La tendance dominante aujourd’hui, cohérente avec les publications officielles de ventes de fonds (BODACC), est d’exprimer la valeur du fonds de commerce hors taxes. La TVA est un impôt collecté pour le compte de l’État, elle ne crée aucune richesse pour le commerçant et ne doit donc pas gonfler artificiellement la valeur du fonds.

• Appliquer des ratios parisiens à un commerce en province

Beaucoup de barèmes publiés reposent sur des transactions observées essentiellement en région parisienne, où les prix sont nettement plus élevés. Exemple frappant : pour un hôtel, le ratio moyen en région parisienne se situe entre 160 % et 320 % du chiffre d’affaires, contre 110,8 % en moyenne nationale (voire 78,1 % selon d’autres sources). Appliquer un barème parisien à un commerce de province conduit à une survalorisation importante.

Des exemples concrets : les ratios varient fortement selon l’activité et la région

L’étude compare, pour cinq secteurs d’activité, les ratios moyens (exprimés en % du chiffre d’affaires hors taxes) selon trois sources différentes : une étude nationale récente (2025), une étude centrée sur Paris (2024) et les statistiques nationales officielles du BODACC (2016).

Source : P. Favre-Réguillon, « Du bon emploi des barèmes d’évaluation des fonds de commerce », Gazette du Palais, n°23, 8 juillet 2025, données BODACC.

On observe des écarts considérables selon le secteur (de 66 % pour une boulangerie à 110,8 % pour un hôtel) et selon la zone géographique (jusqu’au double pour l’hôtellerie parisienne).

Pourquoi tout ça compte : le lien avec l’indemnité d’éviction

Quand un bailleur refuse de renouveler le bail d’un commerçant, la loi lui impose de verser une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte du fonds de commerce. Le calcul de cette indemnité repose en grande partie sur la « valeur marchande » du fonds, c’est-à-dire le prix qu’il aurait obtenu sur le marché réel à la date de l’éviction.

À retenir :

« Il ne peut être question que de définir la valeur marchande » — en excluant toute référence à des décisions de justice ou annonces anciennes, déconnectées du marché réel du moment.

C’est pourquoi le choix du bon barème, correctement actualisé, sourcé, exprimé hors taxes et adapté à la bonne zone géographique, n’est pas un détail technique : il peut représenter, pour un commerçant évincé, une différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros dans l’indemnité perçue.

Ce qu’il faut retenir

Le fonds de commerce est un bien meuble, en grande partie incorporel, dont la valeur évolue sans cesse selon des facteurs propres au commerçant (son talent, sa clientèle) et des facteurs extérieurs (dynamisme ou déclin du secteur, concurrence). Son évaluation ne peut donc jamais se résumer à l’application mécanique d’un pourcentage trouvé sur internet.

Une évaluation fiable suppose de croiser plusieurs éléments : des barèmes récents et sourcés, adaptés au secteur et à la région concernés, une lecture des comptes d’exploitation réels du commerce, et une bonne connaissance du droit du bail commercial — le droit au bail restant, selon une jurisprudence constante, le plancher minimal de la valeur du fonds.

À propos de l’auteur : Philippe Favre-Réguillon

Expert en estimations immobilières & commerciales, en ingénierie foncière près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Auteur du Traité d’évaluation des fonds de commerce – Droit au bail, indemnités d’éviction, propriété commerciale (2e éd. 2025, Le Moniteur) et du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale (2024, Le Moniteur).

Source

Favre-Réguillon, « Du bon emploi des barèmes d’évaluation des fonds de commerce – Vérités d’origine et contre-vérités actuelles », Gazette du Palais, Gazette Spécialisée, Dossier « Baux commerciaux », n°23 du mardi 8 juillet 2025, p. 45–50. Cette page est une synthèse pédagogique de l’article original ; elle n’en reprend pas les développements juridiques détaillés ni les références de jurisprudence complètes, disponibles dans le texte intégral publié par la Gazette du Palais.

Etude disponible : ici.

Synthèse : Synthese-baremes-fonds-de-commerce-comment-les-utiliser-philippe-favre-reguillon-expert-baux-commerciaux-france