ÉVICTION COMMERCIALE (L. 145-14, CODE COM.) : PERTE OU TRANSFERT ? (Mag. Décideurs 2025) | PH. FAVRE-REGUILLON

Éviction commerciale : perte ou transfert du fonds de commerce ? Comprendre l’indemnité de l’article L.145-14, code de commerce

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue DECIDEURS MAGAZINE, 2025

Quand un propriétaire (le bailleur) refuse de renouveler le bail commercial d’un commerçant (le preneur), la loi française lui impose en principe de verser une compensation financière : l’indemnité d’éviction. Ce mécanisme, prévu par l’article L.145-14 du Code de commerce, doit réparer le préjudice réellement subi par le commerçant évincé. Mais son montant dépend d’une question centrale, souvent mal comprise : le fonds de commerce peut-il être déplacé ailleurs (transfert), ou disparaît-il purement et simplement (perte) ? Décryptage, par Philippe Favre-Réguillon, expert judiciaire spécialisé en évaluation de fonds de commerce et indemnités d’éviction.

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction commerciale ?

Un commerçant, un artisan ou un industriel qui exploite un local dans le cadre d’un bail commercial bénéficie d’un statut protecteur : la « propriété commerciale ». S’il n’obtient pas le renouvellement de son bail, la loi prévoit qu’il doit être indemnisé, sauf exceptions légales limitées (articles L.145-17 et suivants du Code de commerce).

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit (…) payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (…), augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » — Article L.145-14, Code de commerce

En clair, la loi part du principe que la fin du bail entraîne la disparition du fonds de commerce, et impose donc au bailleur d’indemniser cette perte à sa valeur marchande — sauf s’il parvient à démontrer que le préjudice réel est moins important.

À noter : ce régime ne concerne pas seulement les commerces « de boutique ». Il s’applique à tous les fonds exploités dans un local loué, qu’il s’agisse d’un fonds de commerce classique, d’un fonds de gros, d’un fonds artisanal ou même d’un fonds industriel, dès lors que l’exploitant est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le principe directeur : réparer le préjudice, ni plus ni moins

Au-delà des textes, un principe domine toute la matière : l’indemnité doit correspondre exactement au préjudice subi par le commerçant évincé — pas davantage, pas moins. C’est ce que rappelle régulièrement la jurisprudence.

Un expert judiciaire peut être désigné par un tribunal pour évaluer ce préjudice. Mais l’intervention d’un expert « amiable », mandaté directement par le bailleur ou le locataire en amont ou en parallèle d’une procédure — comme le fait le Cabinet Favre-Réguillon Expertises — permet souvent de clarifier la réalité du préjudice et d’éviter des désaccords coûteux.

Qui doit prouver quoi ?

La charge de la preuve pèse en priorité sur le bailleur : c’est à lui de démontrer que le commerçant pourrait se réinstaller ailleurs sans perte significative de sa clientèle, ce qui permettrait de réduire l’indemnité due (article L.145-14, alinéa 2).

Dans les faits, certains fonds de commerce se prêtent plus facilement à un déménagement sans dommage économique : c’est souvent le cas des fonds de gros (hors commerces « de proximité »), de certains fonds d’artisanat (hors artisans « de quartier », comme un coiffeur qui dépend d’une clientèle locale) et des fonds d’industrie, pour lesquels l’emplacement précis compte généralement moins que pour un commerce de détail.

Perte ou transfert : les deux issues possibles pour le fonds de commerce

Face à une éviction, il n’existe que deux conséquences matérielles possibles pour le fonds : soit il peut être transféré dans un autre local, soit il ne le peut pas. Cette distinction est déterminante pour le calcul de l’indemnité.

1. Le fonds transférable : une indemnité fondée sur le droit au bail

Lorsque le fonds peut être transféré sans mettre en péril l’exploitation, l’activité n’est pas menacée : ce qui disparaît, c’est seulement l’avantage économique lié au statut protecteur des baux commerciaux (un loyer inférieur au prix du marché, par exemple). L’indemnité principale correspond alors à la valeur du « droit au bail », calculée comme la différence entre le loyer de marché (libre) et le loyer statutaire, pondérée par un coefficient dit de « commercialité ». S’y ajoutent les indemnités accessoires liées au déménagement (voir tableau ci-dessous).

2. Le fonds non transférable : remplacement ou disparition

C’est le cas de la grande majorité des commerces de détail et de proximité, pour qui l’emplacement est un facteur clé de succès (la fameuse « commercialité »). Deux issues sont alors possibles :

• Le remplacement : le commerçant poursuit son activité ailleurs, plus ou moins délocalisée. L’indemnité est évaluée en comparant avec l’offre existante sur le secteur (éléments corporels et incorporels comparables).
• La disparition pure et simple du fonds, par exemple en cas de départ à la retraite du commerçant.

Dans ces deux cas, l’indemnité principale est fixée par référence à la valeur « marchande » du fonds de commerce, calculée notamment à partir du chiffre d’affaires (capacité productive) et de l’excédent brut d’exploitation, ou EBE (capacité bénéficiaire) — à condition que cette valeur soit supérieure à celle du droit au bail (voir ci-dessous).

La « valeur plancher » : le droit au bail comme filet de sécurité

Autre règle essentielle : si la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds remplacé, c’est elle qui doit être retenue comme indemnité principale, indépendamment même de la possibilité réelle de céder ce bail. Le droit au bail étant l’une des composantes du fonds de commerce, sa valeur ne peut logiquement pas lui être inférieure : c’est ce qu’on appelle la « valeur plancher ».

Cette situation concerne surtout les commerces de proximité, où l’avantage locatif (l’économie de loyer par rapport au marché libre) est significatif. En zone d’activités ou en périphérie urbaine — là où se situent la plupart des fonds industriels et artisanaux — cet écart est généralement faible, voire inexistant.

Le tableau des indemnités accessoires

En complément de l’indemnité principale, plusieurs indemnités accessoires peuvent être dues selon que le fonds disparaît, est remplacé ou est simplement déplacé :

Pourquoi faire appel à un expert spécialisé en indemnité d’éviction ?

L’évaluation d’une indemnité d’éviction ne se résume pas à l’application mécanique d’un article de loi : elle repose sur une analyse combinant des critères juridiques (clauses du bail), matériels (consistance du fonds) et économiques (analyse des bilans), le tout à la lumière d’une jurisprudence abondante et évolutive.

Faire appel à un professionnel non spécialisé dans la valorisation des baux commerciaux expose souvent les donneurs d’ordre — bailleurs comme locataires — à davantage de contentieux que de solutions. À l’inverse, un expert spécialisé, disposant d’une vision nationale des barèmes du secteur et d’une parfaite maîtrise du statut des baux commerciaux, sécurise la négociation ou la procédure et permet d’aboutir à une indemnisation juste, conforme au préjudice réellement subi.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce « transférable » ?

C’est un fonds pour lequel un changement de local n’entraîne pas de perte significative de clientèle ni de mise en péril de l’exploitation. C’est souvent le cas des fonds de gros, de certains fonds d’artisanat et des fonds d’industrie, moins dépendants d’un emplacement précis qu’un commerce de proximité.

Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

C’est le bailleur (le propriétaire des murs) qui doit verser l’indemnité d’éviction au locataire (le preneur) lorsqu’il refuse le renouvellement du bail commercial, sauf s’il entre dans l’un des cas d’exception prévus par la loi (articles L.145-17 et suivants du Code de commerce).

Sur quoi se base le calcul de l’indemnité principale ?

Selon que le fonds est transférable ou non, l’indemnité principale repose soit sur la valeur du droit au bail (différentiel entre loyer de marché et loyer statutaire), soit sur la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée notamment à partir du chiffre d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation — avec, dans tous les cas, un plancher fixé par la valeur du droit au bail.

À propos de l’auteur

Philippe Favre-Réguillon, MRICS, REV, arbitre en baux commerciaux agréé CMAP, est expert immobilier, loyers commerciaux, fonds de commerce et indemnités d’éviction près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Il publie régulièrement des études qui alimentent la pratique expertale (AJDI, Gazette du Palais, etc.). Il est l’auteur de deux ouvrages de référence : le Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (2e édition, 2025) et le Guide d’évaluation des baux commerciaux (2024), publiés aux Éditions du Moniteur.

Source

Philippe Favre-Réguillon, « Éviction commerciale (L. 145-14, Code com.) : perte ou transfert ? », Décideurs Magazine, 2025, Cabinet Favre-Réguillon Expertises.

Synthèse : Eviction_commerciale_synthese_philippe favre reguillon expert baux commerciaux france entiere