OBSERVATOIRE DES LOYERS COMMERCIAUX JUDICIAIRES MÉTROPOLE DE LYON (2008-2017) 2EME EDITION (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Loyers commerciaux à Lyon : ce que révèlent 400 jugements rendus entre 2008 et 2017

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2017

Combien coûte réellement un local commercial rue de la République ou place Bellecour ? Quel loyer un juge fixe-t-il lorsque bailleur et locataire n’arrivent pas à s’entendre ? Pour répondre à ces questions avec des données vérifiées et non de simples estimations, Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière, a analysé près de 400 décisions de justice rendues entre 2008 et 2017 par les tribunaux du ressort de la cour d’appel de Lyon. Cette étude, publiée dans la revue juridique AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier), constitue l’un des rares observatoires chiffrés et sourcés des loyers commerciaux sur la métropole lyonnaise.

Que révèlent près de 400 jugements sur les loyers commerciaux lyonnais ?

Le seul tribunal judiciaire de Lyon a rendu plus de 300 décisions en matière de loyers commerciaux sur la période étudiée, soit une moyenne d’une trentaine de jugements par an. L’année 2015 a connu un nombre record de décisions, avant un net repli en 2016. L’étude complète cette analyse lyonnaise par celle des tribunaux de Saint-Étienne (Loire), Bourg-en-Bresse (Ain) et Villefranche-sur-Saône (Rhône), qui dépendent également de la cour d’appel de Lyon.

Quels commerces sont le plus souvent concernés par les litiges de loyer ?

L’analyse des destinations de bail (c’est-à-dire l’activité exercée dans les locaux) fait apparaître une nette domination de la restauration et des enseignes de centre-ville :

Les cafés, restaurants et snacks représentent ainsi à eux seuls plus d’un cinquième des litiges recensés, suivis par le prêt-à-porter. Ces deux activités, particulièrement sensibles à l’emplacement et au passage piéton, sont statistiquement les plus exposées aux désaccords sur le montant du loyer lors du renouvellement du bail.

Où sont situés les loyers commerciaux les plus élevés de Lyon ?

La Presqu’île et le 2e arrondissement, épicentre des valeurs locatives

Sur l’ensemble de la période étudiée, le 2e arrondissement de Lyon concentre à lui seul près d’un quart des jugements rendus, loin devant les autres arrondissements. La partie nord de la rue de la République (entre la place Bellecour et l’Hôtel de Ville) attire de grandes enseignes nationales et internationales, ce qui explique la fréquence des litiges sur cet axe. Sur la seule année 2016, le classement des arrondissements les plus concernés par les litiges de loyer commercial était le suivant : 2e arrondissement (28 %), 1er et 3e arrondissements (12 % chacun), 6e et 7e arrondissements (8 % chacun).

Le classement des loyers commerciaux les plus chers de Lyon

Voici les dix valeurs locatives judiciaires les plus élevées relevées sur la période 2008-2017, exprimées en euros par mètre carré pondéré et par an. Un local commercial pondéré à 1 000 €/m²/an fait partie, à Lyon, du cercle très restreint des adresses dites « bonbonnière », où les surfaces sont réduites mais l’emplacement exceptionnel :

La rue de la République et la place Charles-Béraudier (quartier Part-Dieu) concentrent, sans surprise, les valeurs locatives les plus élevées de la métropole.

Pourquoi et comment un loyer commercial est-il révisé à Lyon ?

En matière de bail commercial, le loyer est en principe « plafonné » lors du renouvellement, c’est-à-dire qu’il ne peut pas augmenter plus vite qu’un indice légal. Mais la loi prévoit plusieurs exceptions permettant un « déplafonnement », c’est-à-dire un ajustement du loyer à sa véritable valeur locative statutaire. L’étude détaille les motifs invoqués devant les juges lyonnais entre 2008 et 2017 :

• Aucun motif de déplafonnement retenu (le loyer reste plafonné) : 29 % des jugements
• Durée du bail supérieure à douze ans (déplafonnement automatique) : 23 % des jugements
• Modification notable de la « commercialité » du quartier (nouveaux commerces, aménagements urbains, tramway…) : 16 % des jugements
• Bail portant sur un hôtel ou des bureaux ou d’une durée supérieure à neuf ans : 12 % des jugements
• Autres évolutions notables (caractéristiques, destination ou obligations du bail) : 7 % des jugements
• Accord amiable entre bailleur et locataire entériné par le juge : 5 % des jugements
• Clause d’échelle mobile : 3 % des jugements

En clair, la « commercialité » d’un quartier — c’est-à-dire son attractivité commerciale, mesurée par l’arrivée de nouvelles enseignes, l’amélioration des transports ou du stationnement — est le principal argument juridique permettant à un bailleur d’obtenir un loyer supérieur au plafond légal. C’est précisément ce type d’argument qu’un expert en évaluation immobilière doit être en mesure de démontrer, chiffres et jurisprudence à l’appui.

Les loyers commerciaux au-delà de Lyon : Saint-Étienne, Bourg-en-Bresse, Villefranche-sur-Saône

L’observatoire ne se limite pas à la ville de Lyon. Il couvre l’ensemble du ressort de la cour d’appel :

• Saint-Étienne (Loire) : 26 décisions rendues entre 2010 et 2016, avec des valeurs locatives judiciaires allant de 60 €/m²/an en secteur rural à près de 170 €/m²/an sur les meilleurs emplacements urbains.
• Bourg-en-Bresse (Ain) : 20 jugements entre 2011 et 2016, avec des valeurs comprises entre 75 €/m²/an et près de 250 €/m²/an selon la nature du commerce et sa localisation.
• Villefranche-sur-Saône (Rhône) : 13 décisions entre 2008 et 2016, avec des valeurs allant de 60 €/m²/an en périphérie à 160 €/m²/an rue Nationale, l’artère commerçante principale.

Comment mesure-t-on la valeur locative d’un local commercial ? La pondération des surfaces

Un local commercial n’a pas la même valeur selon qu’il s’agit d’une vitrine en rez-de-chaussée, d’une réserve en sous-sol ou d’un bureau en étage sans accès direct à la clientèle. Pour comparer des locaux entre eux, les experts appliquent des coefficients de pondération, précisés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et confirmés par la jurisprudence étudiée. Par exemple : une réserve accessible uniquement par les parties communes peut être pondérée à seulement 0,3 de sa surface réelle, tandis qu’une zone de vente très fréquentée en rez-de-chaussée peut être pondérée à 0,8, voire davantage lorsqu’elle bénéficie d’un large vitrine ou d’un « effet bandeau ».

Pourquoi faire appel à un expert en évaluation immobilière pour son bail commercial ?

Que l’on soit bailleur ou locataire, la fixation ou la révision d’un loyer commercial engage des montants importants, souvent sur plusieurs années. S’appuyer sur des données de marché non vérifiées, ou sur une simple estimation « au feeling », expose à des désaccords coûteux, voire à un contentieux devant le juge des loyers commerciaux. Un expert en évaluation immobilière — comme le cabinet Favre-Réguillon Expertises — objective la valeur locative d’un local à partir de données de marché réelles, de la jurisprudence applicable et des règles de pondération reconnues par la profession, afin de sécuriser la négociation ou la procédure.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un loyer commercial « judiciaire » ?

Il s’agit d’un loyer fixé non pas librement entre bailleur et locataire, mais par un juge (le juge des loyers commerciaux), lorsque les deux parties n’arrivent pas à s’entendre lors du renouvellement du bail. Ces loyers, rendus publics par les jugements, offrent une base de données fiable et vérifiable pour connaître les valeurs réellement pratiquées.

Qu’est-ce que le déplafonnement d’un loyer commercial ?

Le déplafonnement est le mécanisme légal qui permet de fixer un loyer commercial à sa valeur locative plutôt qu’à la valeur plafonnée par l’indice légal. Il peut être demandé notamment en cas de bail de plus de douze ans, de modification « notable » de la commercialité du quartier, ou pour certains baux d’hôtels et de bureaux.

Quel arrondissement de Lyon concentre le plus de litiges sur les loyers commerciaux ?

Le 2e arrondissement (Presqu’île), et plus particulièrement la rue de la République, concentre à lui seul près d’un quart des décisions judiciaires rendues sur la période 2008-2017.

Qui peut réaliser une expertise de loyer commercial à Lyon ?

Un expert en évaluation immobilière certifié, inscrit près d’une cour d’appel, comme l’ensemble des experts du Cabinet Favre-Réguillon Expertises, est habilité à réaliser ce type d’expertise pour les particuliers, les entreprises et dans le cadre de procédures judiciaires. De plus, le Cabinet Favre-Réguillon Expertises dispose de la plus importante base de données de valeurs commerce en région Rhône-Alpes Auvergne, forte de plusieurs milliers de références et offre ainsi un gage de justesse dans ses rendus de valeurs locatives commerce.

Sources et méthodologie

Cet article synthétise l’étude « Observatoire des loyers judiciaires — Métropole de Lyon, période 2008-2017 », par Philippe Favre-Réguillon, publiée dans la revue AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier), pages 927 à 936. L’étude porte sur près de 400 jugements rendus par les tribunaux de grande instance de Lyon, Saint-Étienne, Bourg-en-Bresse et Villefranche-sur-Saône entre 2008 et 2017.

Pour toute question sur la valeur locative d’un local commercial, la révision ou le déplafonnement d’un bail commercial à Paris, Lyon, Annecy ou Chambéry, le cabinet Favre-Réguillon Expertises est joignable au 09 61 49 09 36 ou par e-mail à secretariat@favre-reguillon-expertises.fr.

Synthese-Observatoire-loyers-commerciaux-Lyon-favre-reguillon-expertise