OBSERVATOIRE DES LOYERS COMMERCIAUX JUDICIAIRES MÉTROPOLE DE LYON (2008-2016) 1ère ÉDITION (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Loyers commerciaux à Lyon : ce que révèlent 258 décisions de justice (2008-2016)

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI DALLOZ, décembre 2016

Combien coûte réellement un local commercial à Lyon lorsque le litige finit devant le juge ? Où se concentrent les hausses de loyer ? Quels quartiers vont bouger dans les prochaines années ? L’Observatoire des loyers judiciaires de la Métropole de Lyon, réalisé par Philippe Favre-Réguillon, expert immobilier près la cour d’appel de Lyon et dirigeant du Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, répond à ces questions à partir de 258 décisions rendues par le tribunal de grande instance de Lyon entre 2008 et 2016. Voici l’essentiel, expliqué simplement.

Qu’est-ce que l’Observatoire des loyers commerciaux de Lyon ?

Publié dans la revue juridique AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier, juillet/août 2016), cet observatoire est la première étude exhaustive consacrée aux litiges de loyers commerciaux jugés à Lyon. Il analyse l’ensemble des décisions rendues par la chambre des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon entre janvier 2008 et janvier 2016, soit 258 jugements et une moyenne de 34 décisions par an.

L’objectif : donner aux propriétaires (bailleurs), aux commerçants (preneurs), aux avocats et aux experts immobiliers des repères concrets et chiffrés sur la façon dont la justice fixe le loyer d’un local commercial lorsque les parties ne s’entendent pas à l’amiable.

Le loyer commercial est plafonné… sauf exception : comprendre le « déplafonnement »

En France, le loyer d’un bail commercial est en principe plafonné : lors du renouvellement du bail, il ne peut évoluer que selon un indice officiel, sans pouvoir s’aligner brutalement sur le prix du marché. Mais la loi prévoit plusieurs exceptions qui permettent au bailleur (ou au preneur) de demander un loyer fixé à la valeur locative statutaire : c’est ce que l’on appelle le « déplafonnement ».

Ce déplafonnement peut notamment être obtenu dans différents cas de figure : lorsque le quartier a connu une évolution notable de sa « commercialité » (nouveau parking, nouvelle ligne de transport, essor du tourisme, arrivée de grandes enseignes…), lorsque le bail a duré plus de neuf ou plus de douze ans, ou encore lors d’une révision de loyer en cours de bail si la valeur locative a varié de plus de 25 % (clause d’échelle mobile).

Sur les 258 décisions étudiées, 46 (18 %) ont accordé un déplafonnement pour évolution notable du quartier, et 57 (22 %) en raison d’un bail de plus de douze ans. À l’inverse, 73 décisions (28 %) ont refusé tout déplafonnement, faute de preuve suffisante d’un changement réel du quartier. Fait notable : plus d’un quart des déplafonnements pour évolution du quartier concernent des cafés, restaurants et snacks, ce qui confirme l’essor du tourisme et de la restauration à Lyon sur la période.

Quels arrondissements de Lyon concentrent le plus de litiges de loyers commerciaux ?

Sans surprise, les litiges se concentrent sur les secteurs les plus commerçants de la ville. Les 2e, 1er et 6e arrondissements réunissent à eux seuls près de la moitié (46 %) des décisions rendues. La ville de Lyon dans son ensemble (les 9 arrondissements) rassemble 72 % des jugements, et près de 80 % en ajoutant Villeurbanne.

À eux seuls, le 1er et le 2e arrondissement, qui forment la Presqu’île, concentrent près de 40 % de tous les litiges recensés sur la période : c’est là que se trouvent les artères commerciales les plus recherchées de Lyon.

Zoom sur la rue de la République : l’une des artères les plus chères au monde

La rue de la République, dans le 2e arrondissement, concentre à elle seule une grande partie des valeurs locatives les plus élevées de la ville. Classée dès 2010 comme la 99e artère commerciale la plus chère au monde, elle a fait l’objet de plusieurs décisions marquantes, avec des loyers judiciaires allant de 300 à 950 € par m² et par an.

Fait surprenant : aucune des 20 valeurs locatives les plus élevées fixées par la justice à Lyon sur la période n’atteint 1 000 €/m²/an, un seuil que l’étude qualifie de « plafond de verre ». La moyenne des loyers fixés par le juge, lorsqu’un déplafonnement est accordé, se situe plutôt entre 500 et 600 €/m² par an. Sur le marché libre en revanche (nouvelles locations, hors décision de justice), les valeurs constatées sur les meilleurs emplacements dépassent souvent 1 500 à 2 000 €/m² par an : un écart important, qui s’explique par la prudence naturelle des tribunaux face aux valeurs annoncées sur le marché.

Quels commerces sont le plus souvent concernés par ces litiges ?

L’étude recense la nature de l’activité exercée dans chacun des locaux ayant fait l’objet d’un jugement. Sans surprise, la restauration et le prêt-à-porter arrivent largement en tête :

• Café / restaurant / snack : 19 % des décisions (49 dossiers)
• Prêt-à-porter : 7,8 % des décisions (20 dossiers)
• Hôtellerie : 5,8 % des décisions (15 dossiers)
• Alimentaire et bureaux : 3,9 % chacun (10 dossiers)
• Pharmacies et salons de coiffure : 3,5 % chacun (9 dossiers)

Cette forte proportion de dossiers liés à la restauration confirme la place grandissante du tourisme et de la vie nocturne dans l’économie commerciale lyonnaise.

Les quartiers de Lyon à surveiller dans les prochaines années

L’étude identifie plusieurs secteurs en pleine mutation, susceptibles de générer de nouveaux litiges (et de nouvelles hausses de loyer) dans les années à venir :

• La Part-Dieu (3e arrondissement) : extension du centre commercial, tour Oxygène, tour Incity (44 000 m² de bureaux) et plus de 500 000 m² de projets tertiaires et commerciaux à terme.
• L’Hôtel-Dieu (2e arrondissement) : 51 500 m² en cours de restructuration, avec boutiques, hôtel 5 étoiles, jardins botaniques et restaurants attendus pour 2017.
• Le quartier Grolée-Carnot (1er/2e arrondissement) : plus de 15 000 m² de surfaces commerciales en pleine reconversion.
• Le plateau de la Croix-Rousse (4e arrondissement) : nouvel espace Gros-Caillou et parking de 440 places.
• Le quartier de la Duchère (9e arrondissement) : vaste programme de renouvellement urbain. 

Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour son loyer commercial ?

Comme le montre cette étude, la fixation d’un loyer commercial ne repose jamais sur une simple règle de trois : elle combine des règles juridiques précises (Code de commerce, loi Pinel du 18 juin 2014) et une analyse technique fine du local (surface pondérée, emplacement, facteurs de commercialité). C’est pourquoi la loi réserve cette mission, devant les tribunaux, aux experts inscrits sur la liste de la cour d’appel (catégorie C.18 estimations immobilières).

Faire réaliser une expertise préalable par un professionnel qualifié — avant tout contentieux — permet souvent d’objectiver la discussion entre bailleur et preneur, d’éviter une procédure longue et coûteuse, et d’anticiper les évolutions de commercialité d’un quartier plutôt que de les subir.

À propos de l’auteur de l’étude

Philippe Favre-Réguillon est expert en estimations immobilières près la cour d’appel et la cour administrative d’appel de Lyon (catégorie C.18), expert agricole et foncier auprès du CNEFAF, membre MRICS et REV (TEGOVA). Il dirige le Cabinet Favre-Réguillon Expertises ainsi que le CFEI (Centre de formation à l’expertise immobilière), et intervient notamment dans les domaines de l’estimation immobilière, foncière et commerciale sur l’ensemble du territoire national, métropole et outremer.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un loyer commercial « déplafonné » ?

C’est un loyer qui, au lieu d’être simplement réévalué selon un indice légal, est fixé à sa réelle valeur locative, parce que la loi ou un juge a constaté un motif particulier (évolution du quartier, durée du bail, etc.). Le déplafonnement peut représenter une hausse de loyer significative pour le locataire.

Quel est le loyer commercial le plus élevé fixé par la justice à Lyon ?

La valeur la plus haute recensée sur la période est de 950 €/m²/an, pour un local situé au 83 rue de la République (2e arrondissement), par un jugement du 8 novembre 2011.

Quels arrondissements de Lyon ont les loyers commerciaux les plus élevés ?

Le 2e arrondissement (Presqu’île) concentre à lui seul 28 % des litiges et la majorité des valeurs les plus fortes, suivi du 1er et du 6e arrondissement. Le secteur de la rue de la République reste la référence en la matière.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Observatoire des loyers judiciaires — Métropole de Lyon », revue AJDI, juillet/août 2016, p. 497 à 505 (étude portant sur 258 décisions du tribunal de grande instance de Lyon, chambre des loyers commerciaux, rendues entre janvier 2008 et janvier 2016).

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