OBSERVATOIRE DES LOYERS JUDICIAIRES METROPOLE DE LYON, 6EME ÉDITION (2008-2022) (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Loyer commercial à Lyon : que révèle le 6ᵉ Observatoire des loyers judiciaires (2008-2022) ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2022

Article rédigé à partir de l’étude « Sixième observatoire des loyers judiciaires de la métropole de Lyon (2008-2022) — Métropole de Lyon (69) et tribunal judiciaire de Vienne (38) », par Philippe Favre-Réguillon, expert judiciaire près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, publiée dans l’AJDI, décembre 2022, p. 1 à 11.

Combien coûte, en réalité, un local commercial à Lyon lorsqu’un désaccord entre propriétaire (bailleur) et commerçant (locataire) oblige un tribunal à fixer le loyer ? C’est la question à laquelle répond, chiffres et décisions de justice à l’appui, le 6ᵉ Observatoire des loyers judiciaires de la métropole de Lyon, réalisé par Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière. Cette étude passe en revue plus de dix ans de décisions rendues par le tribunal judiciaire de Lyon et, pour la première fois, celui de Vienne (Isère). Voici ce qu’il faut en retenir, expliqué simplement.

Qu’est-ce que l’« Observatoire des loyers judiciaires » ?

Il s’agit d’une étude technique, publiée dans la revue juridique AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier), qui analyse dans le détail les décisions rendues par les tribunaux lorsqu’ils doivent fixer eux-mêmes le loyer d’un local commercial faute d’accord entre le propriétaire et le commerçant. Cette 6ᵉ édition, parue en décembre 2022, couvre la période 2008 à 2022 pour le tribunal judiciaire de Lyon, et étend pour la première fois l’analyse au tribunal judiciaire de Vienne, en Isère. Elle a été réalisée par Philippe Favre-Réguillon, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA et CFEI, expert en estimations immobilières près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon.

Concrètement, cette étude sert de repère de marché pour tous ceux qui doivent négocier, fixer ou contester un loyer commercial à Lyon ou à Vienne : commerçants, propriétaires, avocats, notaires, syndics et experts.

Bail commercial : quelques mots simples avant de commencer

Avant d’entrer dans le détail, quelques termes techniques reviennent souvent dans cette étude. Voici ce qu’ils signifient, en clair :

• Valeur locative — le loyer annuel « normal » d’un local, tel qu’un juge ou un expert l’estimerait au regard du marché et des caractéristiques du bien.
• Renouvellement de bail — le moment, tous les neuf ans en général, où le bail commercial est reconduit et où le loyer peut être révisé.
• Plafonnement du loyer — règle qui limite, en principe, la hausse du loyer de renouvellement à l’évolution d’un indice, pour protéger le locataire contre une envolée brutale.
• Déplafonnement — l’exception : dans certains cas prévus par la loi, le loyer peut être fixé directement à sa vraie valeur de marché, sans être limité par le plafonnement.
• Facteurs locaux de commercialité — l’attractivité commerciale du quartier ou de la rue (flux de passage, dynamisme économique, nouveaux commerces à proximité…).
• Droit au bail — la somme qu’un commerçant verse à son prédécesseur pour reprendre son bail ; elle n’a, juridiquement, rien à voir avec le loyer dû au propriétaire.

Ce que montrent les chiffres à Lyon (2008-2022)

De moins en moins de procès, de plus en plus d’accords amiables

Le nombre de décisions rendues chaque année par le tribunal judiciaire de Lyon en matière de fixation de loyer commercial est en baisse continue : de 51 décisions en 2009, il est tombé à 18 en 2021 (avec un point bas à 13 en 2018 et 2019). L’étude explique cette baisse par un nombre croissant de désistements : les parties choisissent de plus en plus souvent de trouver un accord à l’amiable en cours de procédure, très souvent sur la base du rapport rédigé par l’expert judiciaire.

Les loyers judiciaires les plus élevés observés à Lyon

Sur l’ensemble de la période étudiée (2008 à aujourd’hui), l’étude recense trente-cinq loyers fixés judiciairement à plus de 300 €/m² par an. Voici les emplacements les mieux valorisés (loyer fixé par le tribunal, en euros par m² et par an) :

Sans surprise, ce sont les artères les plus commerçantes du centre-ville — rue de la République, rue du Président-Édouard-Herriot, place Charles-Béraudier, centre commercial de la Part-Dieu — qui concentrent les valeurs locatives les plus élevées, jusqu’à plus de trois fois la valeur plancher de 300 €/m²/an observée par ailleurs sur la période.

Et du côté du tribunal judiciaire de Vienne (Isère) ?

La juridiction viennoise traite beaucoup moins de litiges (une poignée d’axes commerçants seulement, pour une ville d’environ 29 000 habitants) : 5 décisions par an entre 2013 et 2015, puis un contentieux quasiment à l’arrêt (0 à 2 décisions par an) depuis. Parmi les décisions marquantes : un local à destination de supermarché a été fixé à 150 €/m² par an (bail renouvelé le 1ᵉʳ janvier 2017) ; un local à usage d’agence immobilière a été fixé à 140 €/m² utile par an (bail renouvelé en septembre 2017) ; un local plus excentré, à Salaise-sur-Sanne, a été fixé à 69,60 €/m² par an.

Comment un juge fixe-t-il un loyer commercial ? Les 10 points clés de l’étude

1. Bien choisir la méthode d’évaluation

Il n’existe pas une seule façon de calculer un loyer commercial : la bonne méthode dépend du type de commerce. On peut, selon les cas, appliquer un taux à la valeur du terrain (quand il n’existe pas de comparable), utiliser la « méthode hôtelière » fondée sur le chiffre d’affaires potentiel (pour les hôtels, théâtres et autres locaux à usage unique), comparer avec des loyers de biens équivalents (pour des bureaux), ou étudier finement les prix pratiqués dans le voisinage immédiat (pour les boutiques — la méthode la plus fréquente et la plus complexe).

2. Bien caractériser un changement « notable » du quartier

Un quartier qui évolue (nouveaux commerces, nouvelle rue piétonne…) peut justifier de sortir des règles habituelles de plafonnement du loyer. Mais encore faut-il démontrer que ce changement profite réellement au commerce concerné, et pas seulement au quartier en général.

3. Toujours donner la priorité à la vraie valeur locative

Pour les boutiques, la loi impose de toujours vérifier la valeur locative statutaire avant d’appliquer un plafonnement, qui bien sur est censé protéger le locataire mais ladite valeur locative peut être inférieure au loyer plafond et dans ce cas l’emporter.

C’est d’ailleurs un piège pour certains bailleurs qui pensent pouvoir augmenter le loyer du bail renouvelé alors que la valeur locative lui apparait inférieure. C’est un cas fréquent des bailleurs mal accompagnés, par des conseils peu formés aux rouages des baux commerciaux.

4. Fini la « décapitalisation » du droit au bail

Certains tentaient de déduire du loyer une part correspondant à la somme versée par le locataire pour reprendre son bail. Les tribunaux rejettent désormais clairement cette pratique : le droit au bail et le loyer dû au propriétaire sont deux choses totalement distinctes.

5. Le loyer fixé par un juge n’est pas un pur prix de marché

La « valeur locative statutaire » retenue par les tribunaux mélange plusieurs références (loyers déjà fixés par la justice, loyers de baux renouvelés à l’amiable, valeurs de marché des nouvelles locations). Résultat : elle est en principe un peu inférieure à la valeur de marché pure, et plus stable dans le temps.

6. Pas de simple moyenne entre les loyers comparables

Le juge ne fait pas la moyenne arithmétique des loyers de biens voisins : chaque référence est pondérée selon sa vraie ressemblance avec le local concerné (destination, obligations des parties, attractivité de l’emplacement, caractéristiques du local).

7. De nombreux « effets » concrets font varier le loyer

Emplacement d’angle, vitrine, terrasse, enseigne, hauteur sous plafond, accès… : une multitude de détails très concrets viennent ajuster le loyer à la hausse ou à la baisse (voir le tableau complet plus bas).

8. La répartition des charges influence aussi le loyer

Si le locataire prend en charge des travaux ou des impôts qui incombent normalement au propriétaire, le loyer doit logiquement en tenir compte à la baisse — et inversement.

9. Le chiffre d’affaires du commerçant n’entre (presque) jamais en compte

Contrairement à une idée reçue, qu’un commerce marche très bien ou très mal n’a en principe aucune incidence sur le calcul du loyer de renouvellement classique. Seule exception, encadrée par des règles précises : la « méthode hôtelière », réservée aux locaux à usage unique (hôtels, théâtres…).

10. Tous les m² d’un local ne se valent pas

Une vitrine en façade vaut plus qu’un espace de réserve à l’arrière. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière fournit des grilles officielles pour calculer une « surface pondérée », plus représentative de la vraie valeur du local qu’un simple mètre carré brut.

Ce qui fait monter ou baisser un loyer commercial

Au-delà des grands principes, l’étude recense, décision de justice à l’appui, une série de facteurs très concrets qui, dans la pratique, font varier la valeur locative retenue par les tribunaux. En voici la synthèse.

Les facteurs qui font monter le loyer (⬆)

Les facteurs qui font baisser le loyer (⬇)

Les pourcentages indiqués correspondent aux majorations ou minorations effectivement retenues par les tribunaux dans les décisions étudiées ; ils s’appliquent au cas par cas et ne se cumulent pas nécessairement de façon arithmétique.

Pourquoi consulter un expert en évaluation immobilière ?

Fixer — ou contester — le loyer d’un local commercial est un exercice technique, qui combine droit des baux commerciaux et méthodes d’évaluation immobilière. Comme le montre cette étude, une multitude de critères entrent en jeu, et une erreur de méthode ou l’oubli d’un facteur peut représenter, au m², une différence de plusieurs dizaines de pourcents. Qu’il s’agisse de préparer un renouvellement de bail, de négocier un déplafonnement, ou de sécuriser un dossier avant une procédure judiciaire, l’appui d’un expert judiciaire en estimations immobilières permet de disposer d’un rapport argumenté, opposable et conforme à la jurisprudence la plus récente.

Questions fréquentes sur le loyer des baux commerciaux

Qu’est-ce que la « valeur locative » d’un bail commercial ?

C’est le loyer annuel qu’un expert ou un juge estime « normal » pour un local donné, compte tenu de ses caractéristiques, de sa destination, des obligations respectives du propriétaire et du locataire, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du code de commerce).

Qui fixe le loyer en cas de désaccord entre propriétaire et commerçant ?

À défaut d’accord amiable, c’est le tribunal judiciaire (la chambre des loyers commerciaux) qui fixe le loyer, le plus souvent après avoir ordonné une expertise judiciaire.

Le chiffre d’affaires du commerçant est-il pris en compte pour fixer le loyer ?

Non, en principe, pas pour un renouvellement de bail classique : la jurisprudence exclut l’évolution du chiffre d’affaires ou le taux d’effort du locataire de l’appréciation de la valeur locative statutaire. Seule la méthode hôtelière, réservée à certains établissements, s’appuie sur un indicateur lié à l’activité.

Qu’est-ce que l’« effet bonbonnière » ?

C’est le nom donné par les praticiens à la majoration appliquée aux très petits locaux : ramenée au mètre carré, une petite surface se loue proportionnellement plus cher qu’une grande, un peu comme un petit conditionnement coûte souvent plus cher au litre qu’un grand.

Qu’est-ce qu’un « déplafonnement » de loyer commercial ?

C’est la possibilité, dans certains cas prévus par la loi (par exemple en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité), de fixer le loyer de renouvellement à sa valeur locative plutôt que de le limiter à l’évolution d’un indice.

À propos de l’auteur de l’étude

Philippe Favre-Réguillon est Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA et CFEI, expert en estimations immobilières près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Il dirige le cabinet Favre-Réguillon Expertises (Lyon, Annecy, Chambéry) et intervient notamment en évaluation de fonds de commerce, de droit au bail et d’indemnités d’éviction commerciale. Il est l’auteur de plusieurs études publiées dans l’AJDI, dont les précédentes éditions de l’Observatoire des loyers judiciaires, ainsi que du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (éditions Le Moniteur).

Source : Ph. Favre-Réguillon, « Sixième observatoire des loyers judiciaires de la métropole de Lyon (2008-2022) — Métropole de Lyon (69) et tribunal judiciaire de Vienne (38) », AJDI, décembre 2022, p. 1-11.

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