POINT DE VUE AJDI PHILIPPE FAVRE REGUILLON : PROPOSITION DE LOI N° 1961 ASSEMBLEE NATIONALE

Loyers commerciaux : pourquoi la proposition de loi n° 1961 inquiète les experts de l’immobilier commercial

Une proposition de loi veut plafonner les loyers commerciaux dans les zones urbaines pour protéger les commerces de proximité. Décryptage — en langage simple — de ce texte et des risques qu’il ferait peser sur les commerçants, les propriétaires et les investisseurs, à travers l’analyse de Philippe Favre-Réguillon, expert judiciaire en évaluation immobilière et spécialiste reconnu au niveau national des baux commerciaux.

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, 2026

De quoi parle-t-on ? Le bail commercial en deux mots

Quand un commerçant loue une boutique, un local d’activité ou un bureau, il signe un « bail commercial ». Ce contrat est encadré par une loi ancienne mais solide : le statut des baux commerciaux, mis en place en 1953 (la notion de « propriété commerciale » remonte même à 1926). Ce statut protège le commerçant locataire (il peut rester dans les lieux et être indemnisé s’il est évincé) tout en encadrant, de façon déjà très précise, l’évolution de son loyer.

Ce système fonctionne bien : il absorbe en douceur aussi bien les périodes d’inflation que les périodes de baisse des prix, sans les à-coups que provoquerait une régulation plus rigide.

La proposition de loi n° 1961 : quatre mesures pour « sauver » le commerce de proximité

Une proposition de loi n° 1961, intitulée « visant à soutenir et valoriser les commerces de proximité », a été déposée à l’Assemblée nationale le 14 octobre 2025. Elle part d’un constat alarmiste : dans certaines zones urbaines, les loyers commerciaux auraient explosé au point d’étouffer les petits commerces. Le texte propose quatre mesures principales :

• Un loyer commercial encadré par l’État. Dans les communes ayant institué une taxe sur les friches commerciales, un représentant de l’État fixerait chaque année un « loyer de référence » et un loyer minoré (– 25 %), selon la catégorie du local, le prix au m² et le secteur géographique — un peu sur le modèle de l’encadrement des loyers d’habitation. Le locataire pourrait alors demander l’ajustement de son loyer dès la signature du bail, voire à tout moment.
• La fin du transfert de la taxe foncière au locataire. Le propriétaire ne pourrait plus répercuter cette taxe sur le commerçant locataire.
• Un frein aux nouvelles autorisations commerciales. Dans les zones où le taux de vacance commerciale dépasse 20 %, la collectivité locale pourrait refuser de nouvelles implantations, afin de favoriser les commerces de proximité.
• L’obligation de relouer un local vacant. Si un local reste vide plus de douze mois, le propriétaire serait obligé de le remettre en location. Un refus, explicite ou implicite, vaudrait « intention d’aliéner » (c’est-à-dire de vendre), avec une évaluation par un agent immobilier.

Le financement de cette réforme serait assuré par une taxe supplémentaire (accise) sur le tabac.

Pourquoi cette réforme inquiète les praticiens du secteur

Ce texte part possiblement d’un bon sentiment, mais méconnaît totalement la réalité économique et juridique du commerce :

• Le commerce, ce n’est pas le logement. Il existe plus de 130 codes NAF et plus de 700 activités distinctes de commerce de détail, chacune avec ses propres usages et ses propres niveaux de loyer — une diversité qui n’existe pas dans l’habitat.
• La valeur d’un local dépend de la rue, pas de la ville. La « commercialité » d’un emplacement peut varier fortement d’une rue à l’autre, voire d’un tronçon à l’autre de la même artère. Calculer un loyer « moyen » à l’échelle d’une commune reviendrait à comparer des données qui n’ont rien à voir entre elles.
• Il n’existe pas de recensement officiel des loyers commerciaux, puisque les baux sont des contrats privés. Bâtir un « loyer de référence » fiable à partir de données que personne ne centralise serait donc, en pratique, très difficile.
• Un risque de faire chuter la valeur des locaux commerciaux. Réduire mécaniquement les loyers ferait mécaniquement baisser la valeur de revente des locaux dans les mêmes proportions — un signal négatif envoyé aux investisseurs.
• Un risque pour les petits propriétaires. Le parc commercial n’appartient pas qu’à de grandes foncières : de nombreux particuliers vivent du loyer de quelques mètres carrés commerciaux, loyer qui finance l’entretien de leur bien. Un encadrement trop strict pourrait les fragiliser et accélérer la dégradation des locaux.
• Un frein à l’initiative économique. Refuser de nouvelles autorisations commerciales dans les zones où la vacance dépasse 20 % pourrait, à l’inverse de l’objectif recherché, empêcher les projets qui permettraient justement de redynamiser ces zones.
• Une atteinte au droit de propriété. Obliger un propriétaire à relouer son bien sous peine de présomption de volonté de vendre pose, selon l’auteur, une question juridique sérieuse.
• Un financement jugé paradoxal : taxer davantage le tabac — un produit vendu notamment par les commerces de proximité — pour financer un dispositif censé les soutenir.

Un précédent qui donne raison à la prudence : la loi Pinel de 2014

L’auteur rappelle un précédent : en 2014, la loi Pinel avait déjà tenté d’encadrer les hausses de loyers commerciaux (le fameux « plafonnement du déplafonnement », limité à + 10 % par an). La Cour de cassation a ensuite jugé, en 2018, que ce mécanisme n’entrait même pas dans les compétences du juge des loyers — créant une insécurité juridique aussi bien pour les commerçants locataires que pour les propriétaires. Ce précédent illustre le risque de légiférer sur les loyers commerciaux sans une connaissance fine du secteur.

Ce qu’il faut retenir

• La proposition de loi n° 1961 vient d’être déposée à l’Assemblée nationale (14 octobre 2025) : elle n’est, à ce stade, ni votée ni entrée en vigueur.
• Elle prévoit un encadrement des loyers commerciaux, la fin du transfert de la taxe foncière au locataire, un frein aux nouvelles implantations commerciales dans les zones très vacantes, et l’obligation de relouer les locaux vacants depuis plus d’un an.
• Pour les experts du secteur, ce texte applique au commerce des logiques pensées pour le logement, sans tenir compte de la diversité des activités commerciales et de la notion de « commercialité », propre à chaque rue.
• Les risques identifiés : perte de valeur des locaux commerciaux, fragilisation des petits propriétaires, frein à l’investissement, insécurité juridique et atteinte au droit de propriété.

Questions fréquentes

Le statut des baux commerciaux, qu’est-ce que c’est ?

C’est le cadre légal, en vigueur depuis 1953, qui régit la location des locaux commerciaux en France. Il protège le commerçant locataire (droit au maintien dans les lieux, indemnisation en cas d’éviction) tout en encadrant l’évolution du loyer selon des critères précis fixés par le code de commerce (articles L. 145-33 et L. 145-34, not.).

La proposition de loi n° 1961 est-elle déjà applicable ?

Non. Au moment de la rédaction de cet article, le texte vient seulement d’être enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale (14 octobre 2025) ; il doit encore suivre le parcours parlementaire habituel avant d’être, le cas échéant, adopté.

Qui fixe aujourd’hui le loyer d’un local commercial ?

En cas de désaccord, c’est le juge des loyers commerciaux qui tranche, en s’appuyant sur cinq critères prévus par la loi : les caractéristiques des surfaces, la destination prévue au bail, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage immédiat.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Pourquoi il est (toujours) nécessaire d’intégrer un minimum de connaissance sectorielle dans la réflexion législative (bis repetita…) », tribune « Point de vue » publiée dans l’AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier, Dalloz).

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Ce résumé a été rédigé à partir de cet article uniquement ; il vise à en faciliter la lecture pour un public non spécialiste et ne remplace pas le texte original ni un avis juridique.