Comment estimer un terrain constructible puis déclassé dans un contexte de rapport des donations ? (art. 843 Code civ.)

« Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement » (art. 843 Code civ.).

L’article 860 du même code (L. n°71-523 du 3 juillet 1971) précise en son premier alinéa que : « le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ».

Si le propos est limpide, son interprétation n’en est pas moins délicate lorsqu’il s’agit de définir la valeur d’un bien donné, « à l’époque du partage » et ce, « d’après son état à l’époque de la donation », notamment concernant un foncier déclassé dans l’intervalle des deux termes précités.

Il est ici relaté un cas pratique ayant nécessité, dans un contexte judiciaire, les interventions conjointes d’un expert en estimations immobilière et foncière et d’un nécessaire sapiteur (art. 278, Code de procédure civile), Notaire de son état, spécialisé en droit de la famille.

Historique

Dans le but de procéder aux opérations de liquidation de la succession de M. et Mme X., son épouse, lesquels laissaient trois enfants communs pour leur succéder, mission avait été donnée par le tribunal à l’expert, outre les nécessaires visites et indispensables descriptions des biens immobiliers, de les évaluer « à ce jour ainsi que dans l’état observé en considération d’éventuels travaux à entreprendre ».

Mission banale, s’il en est, sauf que, parmi les biens immobiliers composant le patrimoine des époux décédés, certains avaient fait l’objet de libéralités entre vifs pratiquées en avancement de part successorale au profit de deux des trois enfants : leurs filles Angèle et Blanche , aux termes d’actes notariés reçus respectivement en 1978 et 1982.

Dès lors, la formulation originelle de la mission se révéla inadaptée à la production de valeurs utiles au Magistrat. D’une part l’évocation des travaux à entreprendre ne présentait aucun intérêt et d’autre part, il semblait judicieux que de faire rappel au mécanisme particulier d’évaluation à entreprendre en pareil contexte. Il fut donc proposé, pour les biens concernés, de procéder à leur évaluation en fonction de leur état à l’époque de la donation (article 860 du Code civil).

Ainsi encadrée par une nécessaire ordonnance modificative, la mission consistait finalement à définir la valeur de rapport de deux donations effectuées en avancement de part successorale. Ceci selon les termes précis de l’article précité qui énonce, en son premier alinéa que « le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ». Partant du principe, comme imposé à l’article 843 du même code que « l’héritier venant à la succession doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt par donation ».

En découlant, rappelons les deux notions temporelles qui sont alors à considérer, la valeur du bien actualisée « à l’époque du partage » (Cass. 1ère civ., 4 octobre 2005, n°02-16.576) mais toutefois, et c’est bien là ce sur quoi peut reposer toute la difficulté de la mission de l’expert, dans l’état « à l’époque de la donation » (Cass. 1ère civ. 27 juin 2000, n°98-14.886, Cass. 1ère civ. 6 mai 1997, n°95-12480 ).

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YOYO DES VALEURS D'UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE PUIS DECLASSE : QUELLE ARTICULATION AVEC LE RAPPORT DES DONATIONS ?

Extrait : Habitué à de régulières augmentations des valeurs du foncier, le praticien chargé des opérations de partage successoral impliquant le rapport de libéralités est sensibilisé aux problématiques de profit subsistant, et à l’examen de la revalorisation actualisée du bien qui en résulte, sans tenir compte des améliorations apportées par le donataire. Sous l’impulsion du législateur contemporain (loi SRU, loi Alur, etc.), sont constatées fréquemment des hypothèses de déclassement urbanistique, entraînant la perte de la constructibilité. Comment traiter la valeur de rapport, en présence d’un bien antérieurement donné à haut prix, et dont la valeur s’effondre, indépendamment de la volonté du donataire ? Par Ph. FAVRE-REGUILLON et V. MORATI, Notaire, LA SEMAINE JURIDIQUE NOTARIALE ET IMMOBILIERE, Lexis Nexis, n°24 du 16 juin 2017. Voir le PDF