Evaluation des baux commerciaux

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation de baux commerciaux et de valorisation de la propriété commerciale (indemnités d’éviction, fonds de commerce, droit au bail).

Nous travaillons aussi bien aux cotés de conseils et prescripteurs (avocats, notaires, régies, acteurs institutionnels, liquidateurs et administrateurs judiciaires, etc.) qu’en lien direct avec locataires et propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble du territoire. Notre Cabinet publie chaque année l’Observatoire des loyers commerciaux judiciaires dans les colonnes de l’AJDI, Dalloz (spécial Baux commerciaux) et est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux ainsi que du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction (Le Moniteur, éditeur).

Sommaire de la page

• 1- Problématiques en matière de baux commerciaux 
• 2- Valeur locative des boutiques 
• 3- Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux 
• 4- Indemnités d'éviction et d'occupation (propriété commerciale) 

Problématiques en matière de baux commerciaux

♦ L’approche de la valeur locative de renouvellement, en matière de baux commerciaux, est fonction du type de bien :

• Boutiques (articles L. 145-33 et 34, et R. 145-3 à 8, Code com.),
• Terrains (articles L. 145-36 et R. 145-9, Code com.),
• Biens dits monovalents (articles L. 145-36 et R. 145-10, Code com.),
• Bureaux (articles L. 145-36 et R. 145-11, Code com.).

Valeur locative des boutiques

♦ Les articles L. 145-33 et L. 145-34, Code com. pris en application des articles R. 145-3 à 8 réglementent la valeur locative de renouvellement des baux commerciaux, concernant le plus souvent les boutiques mais également l’ensemble des biens pris à bail commercial (entrepôts, locaux de fabrication, logistique, etc.) qui s’établit à partir d’une surface pondérée (R. 145-7, Code com.). La détermination de la valeur locative statutaire nécessite la prise en compte de multiples paramètres que seul un expert dûment formé est à même d’apprécier (caractéristiques, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité).

SURFACE PONDEREE COMMERCE VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT

Valeur locative des terrains, des hôtels et des bureaux

♦ Les articles L. 145-36 et R. 145-9, 10 et 11 du Code de commerce précisent les modes de valorisation locative des terrains nus, des locaux construits en vue d’une seule utilisation ou qualifiés de monovalents (hôtels, résidences para hôtelières, cliniques, EHPAD, etc.) et des bureaux. Les méthodes d’évaluation sont propres à chaque cas d’espèce : comparatives, financières ou fonction du résultat normatif de l’exploitation (méthode dite hôtelière).

ÉVALUATION DES BIENS MONOVALENTS

Indemnités d’éviction et d’occupation (propriété commerciale)

♦ L’article L. 145-14 du Code de commerce régit les conditions d’indemnisation du locataire, lorsque le bail commercial n’est pas renouvelé qui réparent son préjudice subi. Il est alors question du chiffrage de l’indemnité d’éviction. Son calcul fait renvoi aux usages, qui se sont forgés au fil des décennies, sur la base de centaines de décisions judiciaires.

TRAITE D'EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE

L’indemnité d’éviction comprend une part principale constituée de la valeur du fonds de commerce et à minima, de celle du droit au bail (valeur plancher) associée à des indemnités accessoires. L’expert immobilier identifie parallèlement la conséquence de l’éviction : soit la perte (remplacement), soit le transfert (déplacement) du fonds de commerce.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises collecte depuis plus d’une décennie des milliers de références, aussi bien de baux commerciaux que de fixations judiciaires, et dispose de la plus importante base de données au niveau national. Notre Cabinet est également l’éditeur du site www.evaluation-fonds-de-commerce.fr qui croise l’intégralité des valeurs de cessions de fonds de commerce parues au BODACC avec plus de 4,5 millions de données de bilans comptables de commerces de détail.

INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national. Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et de la propriété commerciale et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.