COMMENT VALORISER UN DROIT AU BAIL ? (AJDI – COMING SOON…)

Notre Cabinet est très attaché à expliciter les rouages, parfois complexes, des méthodes d’évaluation au grand public.

Une étude complète retraçant 30 ans d’évolution des méthodes de calcul du droit au bail, passant sur la période d’une logique pure de capitalisation de l’économie de loyer à celle, plus judiciaire et moins financière, de la considération de différents coefficients multiplicateurs – reflet de la commercialité dont profitent les surfaces commerciales dont il est question – fera l’objet d’une parution toute prochaine, dans les prestigieuses colonnes de l’AJDI (Actualité Juridique du Droit Immobilier), éditions Dalloz.

En attendant, et en exclusivité, les quelques lignes d’introduction de l’étude…

« Le non praticien est démuni quand il s’agit de définir la valeur d’un droit au bail.

Les méthodes et les coefficients judiciaires utilisés sont difficiles à appréhender. L’évolution des approches expertales observée ces dernières décennies, passant d’une logique de capitalisation à celle de la seule mesure de la commercialité, n’en facilite pas la compréhension.

Pour autant, s’il est un point d’appréciation que tout un chacun partage, concernant la valeur du droit au bail, c’est bien le lien entre sa valeur et la qualité de l’emplacement.

De l’emplacement découle la commercialité. De la commercialité procède la capacité contributive plus ou moins élevée du preneur. De la différence entre cette dernière, dès lors qu’elle devient un loyer encadré par le statut des baux commerciaux et la valeur locative de marché, tous deux mis à l’épreuve du temps, nait la valeur du droit au bail. La boucle est bouclée, le cercle est vertueux pour certains, vicieux pour d’autres.

La présente étude, à l’appui d’un grand nombre de décisions judiciaires, explicite les différents modes de calculs du droit au bail usités sur les dernières décennies et propose, en conclusion, une grille de lecture pratique et contemporaine du coefficient de commercialité ».