Loi Pinel et bail commercial : quel impact sur la valeur vénale des murs commerciaux ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, mai 2026

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les règles de revalorisation du loyer commercial ont changé en profondeur. Un nouveau mécanisme de plafonnement du loyer — que les praticiens appellent le « plafonnement du déplafonnement » — limite désormais à 10 % par an la hausse de loyer qu’un propriétaire peut obtenir lors du renouvellement d’un bail commercial, même lorsque le loyer était très inférieur à la valeur du marché. Dans une étude publiée dans l’AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier) en mai 2016, Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière et gérant du cabinet Favre-Réguillon Expertises à Lyon, démontre à l’aide d’un cas concret l’impact réel de cette loi sur la valeur vénale des murs commerciaux, c’est-à-dire sur le prix auquel un local commercial loué peut être vendu.

Ce qu’il faut comprendre : loyer plafonné, loyer déplafonné et valeur vénale

Pour un local commercial loué (des « murs commerciaux »), sa valeur de revente — sa valeur vénale — dépend directement du loyer qu’il rapporte. Plus le loyer est élevé, plus le bien vaut cher pour un investisseur. Trois notions sont ici essentielles :

• La valeur locative de marché : le loyer qu’un local obtiendrait aujourd’hui s’il était reloué dans les conditions du marché.
• Le loyer plafonné : lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer ne peut normalement pas dépasser la variation d’un indice (l’ILC, indice des loyers commerciaux), quelle que soit l’évolution réelle du marché.
• Le déplafonnement : dans certains cas prévus par la loi — modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (art. L.145-33), ou clause du bail relative à sa durée — le loyer peut être réévalué à la valeur valeur locative, code de commerce.

Avant la loi Pinel, ce déplafonnement pouvait, en principe, permettre un retour immédiat et complet à la valeur locative statutaire (statut des baux commerciaux). Depuis 2014, la loi ajoute un garde-fou à l’article L.145-34 du code de commerce : même en cas de déplafonnement, la hausse de loyer d’une seule année ne peut excéder 10 % du loyer payé l’année précédente. Le retour à la valeur locative se fait donc désormais par paliers successifs, étalés sur plusieurs années, et non plus en une seule fois.

Un cas concret pour mesurer l’impact réel de la loi

Pour illustrer concrètement les conséquences de cette réforme sur la valeur vénale d’un bien commercial, l’étude prend l’exemple d’une boutique commerciale, située à Lyon, sur un axe de très bonne fréquentation (« mass market »). Les données de départ retenues sont les suivantes :

• Valeur locative statutaire : 100 000 € par an
• Loyer contractuel à renouveler : 50 000 € par an, soit deux fois moins que la valeur locative
• Taux de capitalisation retenu pour l’estimation : 6 %
• Hypothèse : une décision de justice autorise le déplafonnement, avec un retour progressif à la valeur locative de marché, réparti sur 9 ans

À partir de ce cas, l’étude compare, sur une durée de 9 ans, la valeur vénale théorique qu’atteindrait le bien si le loyer suivait librement le marché, à la valeur vénale réelle telle qu’elle résulte de l’application de la loi Pinel — et ce, selon trois scénarios de croissance du marché immobilier commercial.

Trois scénarios, un même constat : l’écart se creuse avec la croissance du marché

Le tableau ci-dessous compare, au terme des 9 années du bail, la valeur vénale théorique du bien si le loyer suivait librement le marché (colonne 1) à la valeur vénale réellement atteignable compte tenu du plafonnement à 10 % par an imposé par la loi Pinel lors du retour à la valeur locative (colonne 2) :

À titre de comparaison, dans l’hypothèse — plus défavorable encore — où le bailleur n’obtiendrait pas de déplafonnement et se limiterait à une simple actualisation du loyer sur l’indice ILC, la valeur vénale atteinte ne serait que de 961 307 € (croissance de marché à 1,6 %/an ou 3 %/an) ou 833 333 € (marché figé à 0 %/an).

Le paradoxe mis en évidence par l’étude

L’étude démontre un point essentiel : le mécanisme des paliers de 10 % créé par la loi Pinel ne rejoint la valeur locative que dans un seul cas de figure : celui où le marché immobilier commercial ne croît pas du tout (0 %/an). Or, l’économie n’est pas un « long fleuve tranquille » — elle connaît des cycles de hausse et de baisse. Dès que le marché progresse, même modérément (+ 1,6 %/an, soit le rythme moyen observé sur l’indice des loyers commerciaux depuis sa création en 2008), un écart durable et croissant apparaît entre la valeur réelle du bien et sa valeur de marché théorique.

C’est le paradoxe central de l’étude : plus l’économie et le marché immobilier commercial se portent bien, plus la loi pénalise la valorisation des murs commerciaux des propriétaires bailleurs, puisque le rattrapage du loyer vers sa valeur locative est plafonné dans le temps, indépendamment du dynamisme réel du marché.

Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires de locaux commerciaux ?

• Une décote durable sur la valeur vénale : un local loué en dessous de sa valeur locative ne pourra plus jamais rattraper totalement ce retard, même après une décision judiciaire de déplafonnement.
• Une survalorisation corrélative des « droits au bail » : un loyer maintenu artificiellement bas profite mécaniquement au preneur (le locataire commerçant), dont le fonds de commerce et le droit au bail prennent d’autant plus de valeur.
• Un poids renforcé pour le droit de préemption du locataire : institué par l’article L.145-46-1 du code de commerce, ce droit qui permet au preneur d’être prioritaire en cas de vente des murs par son bailleur prend une importance accrue dans ce contexte.
• Une alternative à envisager au cas par cas : pour les biens les moins rentables, certains propriétaires bailleurs peuvent avoir intérêt à étudier la résiliation du bail moyennant le versement d’une indemnité d’éviction, plutôt que de subir cette contrainte de valorisation dans la durée.

Ce qu’il faut retenir

• La loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) plafonne à 10 % par an la hausse de loyer commercial, y compris en cas de déplafonnement du bail.
• Ce mécanisme ne préserve la valeur vénale des murs commerciaux que dans l’hypothèse, peu réaliste, d’un marché immobilier totalement figé (croissance nulle).
• Dans un cas concret étudié (boutique à Lyon), l’écart de valeur vénale atteint – 229 281 € avec un marché en croissance modérée (+ 1,6 %/an), et jusqu’à – 481 289 € avec un marché dynamique (+ 3 %/an).
• Plus le marché est dynamique, plus la décote de valeur subie par le propriétaire est importante : c’est le paradoxe central mis en évidence par cette étude.
• Cette évolution législative appelle une vigilance particulière des propriétaires bailleurs et un recours à une expertise immobilière spécialisée pour anticiper l’impact réel sur la valeur de leur patrimoine.

À propos de l’auteur

Philippe Favre-Réguillon est MRICS, REV by TEGoVA, CFEI®, expert en estimations immobilières près la cour d’appel et la cour administrative d’appel de Lyon, expert agricole et foncier CNEFAF. Il est gérant du cabinet Favre-Réguillon Expertises (IFC Expertise), spécialisé en expertises amiables et judiciaires, baux commerciaux, évaluations immobilières et ingénierie foncière, et directeur du CFEI, Centre de formation à l’expertise immobilière.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « De l’impact de la loi sur la valeur vénale des murs commerciaux… ou pourquoi il peut être nécessaire d’intégrer un minimum d’économétrie dans la réflexion législative », AJDI, mai 2016, pp. 352-356.

synthese-loi-pinel-valeur-venale_philippe_favre_reguillon_expert_baux_commerciaux