EVICTION COMMERCIALE : DROIT AU BAIL A PLUS DE 17 MILLIONS D’EUROS ET COEFFICIENT DE COMMERCIALITE DE 12 SUR LES CHAMPS ELYSEES (TJ PARIS, 16 JUIN 2022, N° RG 19/05802) | PH. FAVRE-REGUILLON

Éviction commerciale : un droit au bail estimé à plus de 17 millions d’euros sur les Champs-Élysées

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la ACTU JURIDIQUE, mars 2023.

Un commerçant évincé de l’avenue des Champs-Élysées vient d’obtenir une des plus importante indemnisation jamais accordée en France au titre de son droit au bail. Le Tribunal judiciaire de Paris a retenu un coefficient de commercialité de 12, du jamais vu, pour une indemnité totale dépassant 17 millions d’euros. Décryptage, en langage clair, d’une décision qui fait référence en matière d’indemnité d’éviction commerciale.

Ce qu’il faut retenir en 30 secondes

• Un commerce de prêt-à-porter installé avenue des Champs-Élysées (Paris 8e) a été « évincé » par son bailleur, c’est-à-dire empêché de renouveler son bail commercial.
• Le Tribunal judiciaire de Paris (16 juin 2022, n° RG 19/05802) a jugé que ce commerçant devait être indemnisé à hauteur de plus de 17 millions d’euros.
• Cette somme rémunère principalement la perte de son « droit au bail », c’est-à-dire l’avantage financier que représentait son emplacement exceptionnel.
• Le tribunal a retenu un « coefficient de commercialité » de 12, l’un des deux plus élevés jamais accordés par une juridiction française.

Le contexte : un commerce chassé d’un emplacement d’exception

L’affaire concerne un local commercial de près de 180 m² répartis sur trois niveaux — un sous-sol avec réserve, un rez-de-chaussée avec vitrine sur rue et un entresol avec baie vitrée donnant sur l’avenue des Champs-Élysées — loué par une enseigne de prêt-à-porter. Lorsque le propriétaire des murs (le « bailleur ») a refusé de renouveler le bail commercial sans proposer de motif valable, le locataire a eu droit à une compensation financière : c’est ce qu’on appelle une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce).

Sur cette avenue parmi les plus chères d’Europe, la valeur de l’emplacement — ce que les professionnels appellent la « commercialité » — est telle que l’indemnisation devait, elle aussi, sortir de l’ordinaire.

Éviction commerciale, droit au bail, indemnité : de quoi parle-t-on ?

Qu’est-ce qu’une « éviction commerciale » ?

Un commerçant qui loue son local bénéficie, en France, d’une protection légale appelée le statut des baux commerciaux. En principe, à l’échéance de son bail, il a le droit de le renouveler. Si le propriétaire refuse ce renouvellement sans motif légitime, on parle d’« éviction » : le commerçant est chassé de son local et doit, en contrepartie, être indemnisé du préjudice que cela lui cause.

Qu’est-ce que le « droit au bail » ?

Le droit au bail est la valeur financière attachée au fait d’occuper un emplacement donné, à un loyer donné. Concrètement, dans un lieu très recherché comme les Champs-Élysées, le loyer légalement dû par un locataire en place (le « loyer plafonné », protégé par la loi) est souvent bien inférieur à ce qu’un nouvel arrivant accepterait de payer sur le marché libre. Cet écart représente un avantage économique réel : c’est ce que le droit au bail vient valoriser et indemniser lorsque le locataire est évincé.

« Déplacement » ou « remplacement » : deux logiques différentes

Le préjudice n’est pas calculé de la même façon selon que le commerçant peut simplement déménager son activité dans un local équivalent à proximité (on parle de « déplacement ») ou que son activité, trop liée à cet emplacement précis, ne peut être reconstituée ailleurs et disparaît (on parle de « remplacement », c’est-à-dire une perte totale à compenser). C’est ce second cas, plus lourd financièrement, qui s’appliquait ici : le bailleur n’a pas apporté la preuve qu’un local de report équivalent existait avenue des Champs-Élysées.

Comment le tribunal a-t-il calculé cette indemnité ?

Les juges ont utilisé la méthode dite « du différentiel », qui est la méthode de référence pour évaluer un droit au bail. Elle se déroule en deux temps.

1. Mesurer l’écart entre deux loyers

On compare deux montants pour le même local : la valeur locative « statutaire » (le loyer encadré par la loi, que paierait le locataire en cas de renouvellement de son bail) et la valeur locative « de marché » (le loyer libre, que paierait n’importe quel commerçant souhaitant s’installer à cet endroit, hors protection légale). Dans cette affaire, la valeur locative statutaire a été fixée à environ 1,25 million d’euros par an (soit près de 7 000 €/m²), contre 2,6 millions d’euros en valeur de marché libre — un écart annuel de 1,3 million d’euros.

2. Multiplier cet écart par un « coefficient de commercialité »

Cet écart annuel est ensuite multiplié par un coefficient qui reflète l’attractivité commerciale du lieu — un chiffre généralement compris entre 1 et 10 pour les emplacements ordinaires. Pour ce local des Champs-Élysées, le tribunal a retenu un coefficient de 12, soit l’un des deux coefficients les plus élevés jamais validés par une juridiction française pour ce type de calcul (l’autre concernait un local du boulevard de la Croisette, à Cannes). Résultat : 1,3 million d’euros × 12 = environ 16 millions d’euros au titre du seul droit au bail.

Les indemnités « accessoires » : des montants secondaires mais bien réels

À cette indemnité principale s’ajoutent plusieurs sommes destinées à couvrir les autres conséquences concrètes de l’éviction :

• Frais de remploi (environ 10 % de l’indemnité principale) : ils couvrent, en théorie, les frais et impôts liés au réinvestissement de l’indemnité dans un nouveau fonds de commerce.
• Frais de déménagement : remboursés sur présentation des factures réelles.
• Trouble commercial : une compensation pour la période de flottement liée à l’éviction, calculée ici sur deux semaines de masse salariale (une méthode plus rare que le calcul habituel sur trois mois de résultat d’exploitation).
• Frais administratifs : seulement 2 000 €, un montant jugé modeste au regard des coûts réels d’une cessation d’activité (mise à jour des sites internet, courriers, cartes de visite, démarches diverses).
• Frais de réinstallation : refusés par le tribunal, car l’indemnité principale est censée déjà inclure la valeur d’un fonds équivalent, aménagements compris.

Un total dépassant 17 millions d’euros

Au total, en additionnant l’indemnité principale (environ 16 millions d’euros au titre du droit au bail) et les indemnités accessoires, le Tribunal judiciaire de Paris est arrivé à un montant final supérieur à 17 millions d’euros. Un chiffre inédit par son ampleur, qui illustre la valeur exceptionnelle que peut représenter un emplacement commercial de premier plan comme l’avenue des Champs-Élysées.

Cette somme reflète-t-elle vraiment la « valeur marchande » du fonds ?

L’article L. 145-14 du Code de commerce pose deux exigences : l’indemnité doit réparer le préjudice réellement subi par le commerçant évincé, sans pouvoir être inférieure à la valeur marchande de son fonds de commerce. Cette règle, dite de la « valeur plancher », est constante depuis plus de 50 ans de jurisprudence : l’indemnité ne peut jamais être inférieure à la valeur de l’un des éléments du fonds, dont le droit au bail est souvent le principal.

La question que pose cette décision, aussi spectaculaire soit-elle, est de savoir si un montant aussi élevé resterait confirmé par la réalité du marché — c’est-à-dire si un tel prix trouverait réellement preneur en cas de vente effective du droit au bail. Une somme exceptionnelle, à la mesure d’une avenue elle-même exceptionnelle, mais qui invite à la prudence méthodologique dans les affaires futures.

Ce que cette décision change concrètement

• Pour les commerçants locataires : elle confirme qu’un emplacement à très forte commercialité peut représenter une valeur patrimoniale considérable, bien au-delà du simple loyer payé.
• Pour les bailleurs : mettre fin à un bail commercial sur un emplacement recherché, sans proposer de local de report équivalent, peut coûter extrêmement cher.
• Pour les experts et avocats : cette décision, avec celle de Cannes, fixe un repère haut (coefficient 12) pour les emplacements dits « prime », tout en rappelant l’importance de la méthode du différentiel et de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (CEEI, 5e édition, 2017).

Glossaire — les mots du droit des baux commerciaux expliqués simplement

Source et référence

Décision commentée : Tribunal judiciaire de Paris, 16 juin 2022, n° RG 19/05802.

Analyse et commentaire original : Philippe Favre-Réguillon, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA, CFEI®, expert en estimation immobilière et propriété commerciale près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, « Éviction commerciale : droit au bail à plus de 17 millions d’euros et coefficient de commercialité de 12 sur les Champs Élysées », Favre-Réguillon Expertises.

Pour aller plus loin : Philippe Favre-Réguillon, Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction, Éditions Le Moniteur, 2021, 800 p. — « 1er Observatoire des techniques des évictions commerciales en 101 points clés et pratiques », AJDI Dalloz, décembre 2020, p. 908 et suiv.

Ce résumé de vulgarisation a été rédigé à partir du commentaire d’actualité juridique de Philippe Favre-Réguillon ; il n’a pas vocation à se substituer à une analyse juridique individualisée.

Auteur : Philippe Favre-Réguillon, expert gérant du Cabinet IFC EXPERTISE

Synthèse : Synthese-Eviction-commerciale-Champs-Elysees-philippe-favre-reguillon-expert-judiciaire-baux-commerciaux

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