2EME OBSERVATOIRE DES ÉVICTIONS COMMERCIALES : ZOOM SUR LES INDEMNITES ACCESSOIRES (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Indemnité d’éviction commerciale : que couvrent vraiment les « indemnités accessoires » ?

Guide pratique à destination des commerçants, artisans et bailleurs, à jour de la jurisprudence 2023.

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Alain Betaille — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2023.

Éviction commerciale : de quoi parle-t-on ?

Quand un bailleur refuse de renouveler le bail commercial d’un locataire, on parle d’« éviction commerciale ». Sauf exceptions prévues par la loi, ce refus a un prix : le bailleur doit verser au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à réparer l’intégralité du préjudice causé par la perte du bail (article L. 145-14 du code de commerce).

Cette indemnité comporte deux volets bien distincts.

• L’indemnité principale. Elle correspond à la valeur du fonds de commerce, ou à défaut à la valeur du droit au bail (qui sert de « valeur plancher »).
• Les indemnités accessoires. Elles compensent tous les autres préjudices, directs et indirects, subis par le commerçant du fait de son départ forcé : frais de déménagement, perte de chiffre d’affaires pendant la transition, licenciements, etc.

C’est précisément sur ces indemnités accessoires — trop souvent sous-évaluées ou standardisées de façon approximative — que porte ce guide, construit à partir d’une revue complète de la jurisprudence récente des cours d’appel et de la Cour de cassation.

Les indemnités accessoires prévues explicitement par la loi

L’article L. 145-14 du code de commerce ne cite que trois postes de préjudice en toutes lettres : le remploi, les frais de déménagement et les frais de réinstallation. Tous les autres postes détaillés plus bas ont été construits par les tribunaux au fil du temps, au nom du même principe : réparer l’entier préjudice, ni plus, ni moins.

1. L’indemnité de remploi

Quand un commerçant évincé rachète un fonds de commerce ou un droit au bail équivalent à celui qu’il a perdu, cette nouvelle acquisition génère des frais : droits de mutation (une forme de taxe payée à l’achat), honoraires d’agence, frais d’avocat ou de notaire pour rédiger l’acte. L’indemnité de remploi sert à couvrir ces frais.

En pratique, les juges retiennent le plus souvent un pourcentage forfaitaire d’environ 10 % du montant de l’indemnité principale (parfois moins, parfois davantage selon les dossiers, de 5 % à plus de 13 %), plutôt que de recalculer chaque frais au réel.

Cette indemnité disparaît si le locataire ne se réinstalle pas ailleurs (par exemple parce qu’il part à la retraite) ou s’il se réinstalle dans des locaux qui lui appartenaient déjà : dans ces cas, il ne supporte aucun frais de rachat.

2. Les frais de déménagement

Ce poste couvre le coût du transfert du mobilier, du matériel, de l’outillage, des marchandises et des archives vers les nouveaux locaux. Il est en général remboursé intégralement sur présentation de devis ou de factures, TVA récupérable non comprise. Sans réinstallation du commerçant, aucune indemnité de déménagement n’est due — sauf pour ses effets personnels.

3. Les frais de réinstallation

Une fois dans ses nouveaux locaux, le commerçant doit souvent refaire des aménagements comparables à ceux qu’il a perdus : informatique, téléphonie, sécurité, chambre froide, carrelages spécifiques, etc. Depuis un arrêt important de la Cour de cassation (affaire dite « Sophia-GE / Monoprix »), ces frais sont dus quel que soit le contexte — que le commerçant rachète un fonds équivalent ou qu’il transfère simplement son activité.

Deux précisions utiles. D’abord, ce poste n’est pas cumulable avec l’indemnité principale si celle-ci intègre déjà la valeur d’aménagements similaires : ce serait indemniser deux fois le même préjudice. Ensuite, les frais sont généralement corrigés par un abattement de vétusté (l’usure normale des équipements perdus), qui varie couramment entre 25 % et 35 %, et peut atteindre 50 % dans certains dossiers.

À noter : même si le bailleur avait prévu de récupérer les aménagements du locataire en fin de bail (une « clause d’accession »), cela ne le dispense pas d’indemniser les frais de réinstallation, selon une décision récente de la Cour de cassation.

Les indemnités accessoires créées par la jurisprudence

Au fil des décennies, les tribunaux ont construit d’autres postes d’indemnisation, non écrits dans la loi mais désormais bien ancrés dans la pratique, toujours pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

Le double loyer

Pendant la période de transition, le commerçant doit souvent payer deux loyers en même temps : celui de l’ancien local (ou l’indemnité d’occupation qui s’y substitue) et celui du nouveau local, avant même d’y avoir transféré son activité. L’indemnité de double loyer compense cette charge temporaire. Sa durée varie selon les dossiers — d’un mois à plusieurs mois, la jurisprudence retenant fréquemment une moyenne de l’ordre de trois mois, et jusqu’à six mois si des travaux sont nécessaires avant l’ouverture.

Le trouble commercial

Aussi appelé « trouble de jouissance » ou « trouble financier », ce poste répare la perte de rentabilité que subit l’exploitant du fait même de la procédure d’éviction et du temps nécessaire pour retrouver un nouvel emplacement : perte de marge, démarches chronophages, fuite de clientèle. Il est dû même en l’absence de réinstallation.

Les juges l’évaluent le plus souvent de façon forfaitaire sur la base de l’excédent brut d’exploitation (EBE, un indicateur de rentabilité), en retenant généralement l’équivalent de trois mois d’EBE moyen. Cette durée peut être réduite (un ou deux mois, notamment en cas de départ à la retraite) ou au contraire allongée — jusqu’à quatre mois, voire six mois — lorsque l’activité rencontre des difficultés particulières de relocalisation, par exemple dans un secteur où les locaux disponibles sont rares ou très recherchés.

Les frais de licenciement du personnel

Lorsque l’éviction rend impossible le maintien de tout ou partie des salariés, les frais de licenciement qui en découlent (indemnités, charges liées au préavis) sont indemnisables. En pratique, le locataire évincé doit être en mesure de justifier ces frais par des documents précis (bulletins de salaire, registre du personnel) : sans preuve, l’indemnisation est refusée.

La perte sur stock

Si la cessation d’activité imposée par l’éviction oblige le commerçant à liquider ses stocks dans des conditions économiquement défavorables (soldes précipités, campagne de publicité coûteuse), cette perte peut être indemnisée. Ce poste reste toutefois rarement accordé, car les juges exigent une preuve concrète du préjudice réellement subi, calculée sur le stock effectif au jour de la cessation d’activité — et non sur un stock moyen théorique.

Les frais administratifs et divers

Changer d’adresse commerciale entraîne son lot de démarches : publicité légale, information des clients et fournisseurs, réimpression de documents commerciaux, cartes de visite, changement de siège social, honoraires de notaire ou d’huissier… Ces frais, souvent regroupés sous l’appellation « frais de publicité » ou « frais administratifs et divers », sont indemnisés au réel ou sur la base d’un forfait, avec des montants observés dans la jurisprudence allant le plus souvent de 1 000 à 5 000 euros selon la taille de l’affaire.

Les autres indemnités

La liste des préjudices n’étant pas limitative, les tribunaux ont ponctuellement reconnu d’autres postes propres à des situations particulières : par exemple un surcoût lié à la résiliation obligatoire d’un autre bail attaché au même fonds, ou les intérêts d’un emprunt contracté pour financer l’achat du droit au bail évincé.

Ce que l’indemnisation ne couvre pas

Certains postes, régulièrement réclamés par les locataires évincés, sont en revanche systématiquement écartés par les tribunaux :

• La taxation de la plus-value réalisée par le locataire lors de la cession de son fonds : elle résulte de son enrichissement, pas d’un préjudice causé par le bailleur.
• Les frais de dépollution des locaux (diagnostics, travaux, retrait de cuves) : ils ne peuvent pas être mis à la charge du bailleur.
• Les frais de décoration (par exemple le remplacement d’un aquarium), sauf preuve que l’élément était essentiel à l’identité de l’activité.
• Les frais d’expertise privée engagés par le locataire pour évaluer son préjudice, en général rejetés faute de caractère obligatoire ou d’accord préalable du bailleur — même si ce point reste discuté et discutable au regard des enjeux financiers en cause.

Tableau récapitulatif des indemnités accessoires

Questions fréquentes sur l’indemnité d’éviction commerciale

L’indemnité de remploi est-elle automatique ?

Non. Elle n’est due que si le locataire évincé se réinstalle réellement ailleurs en rachetant un fonds ou un droit au bail. Elle disparaît en l’absence de tout projet de réinstallation, notamment en cas de départ à la retraite.

Qui doit prouver le préjudice pour obtenir une indemnité accessoire ?

C’est en principe au locataire évincé de prouver la réalité et le montant de son préjudice, factures et justificatifs à l’appui. Les indemnités accessoires ne peuvent pas être purement et simplement présumées par le juge.

Combien de temps dure l’indemnisation du double loyer ?

Cela dépend des circonstances de chaque dossier, mais la jurisprudence retient couramment une durée moyenne de l’ordre de trois mois, pouvant être portée à six mois lorsque des travaux sont nécessaires avant l’ouverture des nouveaux locaux.

Le trouble commercial est-il dû même sans réinstallation du commerçant ?

Oui. Le trouble commercial répare la perte de rentabilité liée à la procédure d’éviction elle-même, indépendamment du fait que le commerçant se réinstalle ou non ailleurs.

Les frais de réinstallation sont-ils dus en cas de simple transfert du fonds, sans nouvel achat ?

Oui, depuis la jurisprudence de la Cour de cassation dite « Sophia-GE / Monoprix », les frais de réinstallation sont dus quel que soit le contexte (rachat d’un fonds équivalent ou simple transfert de l’exploitation), et non plus seulement en cas de perte du fonds.

Peut-on cumuler frais de réinstallation et indemnité principale ?

Non, pas pour les mêmes éléments : si l’indemnité principale a déjà été calculée sur la base d’un fonds équivalent comprenant des aménagements similaires, les frais de réinstallation ne sont pas dus une seconde fois pour ces mêmes aménagements.

Pourquoi s’entourer d’un expert pour chiffrer son indemnité d’éviction ?

Le chiffrage d’une indemnité d’éviction commerciale — principale et accessoires confondues — repose sur une appréciation fine de chaque situation : nature du fonds, durée du bail, ampleur des aménagements perdus, situation du marché locatif local… Une évaluation trop standardisée expose aussi bien le locataire évincé à une sous-indemnisation que le bailleur à un risque financier mal maîtrisé. Le recours à un expert judiciaire, habitué au contentieux de l’éviction commerciale et à jour de la jurisprudence la plus récente, permet de sécuriser cette évaluation et d’objectiver le débat entre les parties.

À propos de l’auteur

Philippe Favre-Réguillon est Chartered Surveyor MRICS, REV (TEGoVA) et CFEI®, expert près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, spécialisé dans l’évaluation des fonds de commerce, du droit au bail et des indemnités d’éviction commerciale.

Cet article synthétise, en langage accessible, les enseignements de son étude « Deuxième observatoire technique des évictions commerciales : zoom sur les indemnités accessoires », publiée dans l’AJDI (Actualité juridique droit immobilier) de décembre 2023 (pages 913 à 924), fruit d’une revue complète de la jurisprudence rendue en la matière.

Source : Ph. Favre-Réguillon, « Deuxième observatoire technique des évictions commerciales : zoom sur les indemnités accessoires », AJDI, décembre 2023, p. 913-924.

Synthese-Indemnites-eviction-commerciale-Favre-Reguillon-Expertises-expert-baux-commerciaux-france-entiere