L’ACCESSION EN BAIL COMMERCIAL (ILLUSTRATIONS PRATIQUES) (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON ET SOFIANE BOUDOUMA

Accession en bail commercial : que deviennent les travaux réalisés par le locataire ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Sofian Boudouma, avocat au barreau de Lyon — Publié dans la Revue AJDI, mars 2024

Quand un locataire commercial rénove, agrandit ou améliore le local qu’il loue, une question se pose systématiquement au renouvellement du bail : ces travaux profitent ils au propriétaire (le bailleur) et peuvent-ils justifier une hausse du loyer au-delà du plafond légal ? La réponse dépend d’une distinction juridique clé, éclairée par un arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2022 et une abondante jurisprudence.

Le principe de l’accession : le propriétaire récupère les travaux du locataire

En droit français, l’article 555 du code civil pose un principe simple : lorsqu’un locataire construit, aménage ou améliore un local avec ses propres matériaux, le propriétaire du local (le bailleur) a le droit d’en devenir propriétaire à son tour. C’est ce qu’on appelle « l’accession ».

Le propriétaire a alors le choix entre deux options : conserver les travaux réalisés en indemnisant le locataire (au choix du bailleur, sur la base de la plus-value apportée au bien ou du coût des matériaux et de la main-d’œuvre), ou obliger le locataire à tout démonter à ses frais, sans indemnité.

En pratique, dans les baux commerciaux, les parties prévoient très souvent une « clause d’accession » qui organise à l’avance le sort de ces travaux, soit à la fin du bail, soit dès la fin de la période de jouissance des travaux. Cette clause n’est pas obligatoire : les parties restent libres d’y déroger par convention.

La distinction essentielle : « modification notable » ou simple « amélioration » ?

C’est ici que se joue l’enjeu financier pour le bailleur comme pour le locataire. La jurisprudence distingue deux catégories de travaux, qui n’ont pas du tout le même effet sur le loyer :

• Les travaux constituant une « modification notable » des caractéristiques du local (article R. 145-3 du code de commerce) : ce sont des travaux qui changent la structure, le volume, la surface ou la répartition des locaux de façon significative (par exemple : suppression de cloisons, création d’un escalier, agrandissement de la surface de vente).
• Les travaux constituant une simple « amélioration » (article R. 145-8 du code de commerce) : ce sont des travaux qui rendent le local plus confortable, plus fonctionnel ou plus adapté à l’activité, sans en bouleverser la structure ni la surface (par exemple : rénovation de l’installation électrique, remplacement d’un système de chauffage).

Comme le rappelle l’article étudié ici, la jurisprudence a posé une règle constante : « lorsque des travaux effectués par le preneur sont qualifiés à la fois de modification notable et d’amélioration par le juge, c’est le régime des améliorations qui l’emporte. » Autrement dit, en cas de doute ou de cumul des deux qualifications, c’est le régime le plus favorable au locataire — celui de l’amélioration — qui doit être appliqué.

Pourquoi cette qualification change tout : le déplafonnement du loyer

Normalement, lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est « plafonné » : il ne peut pas augmenter plus vite que l’indice des loyers commerciaux (ILC), même si la valeur locative réelle du local a beaucoup progressé. C’est une protection importante pour le locataire.

Mais l’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le loyer renouvelé doit en principe correspondre à la valeur locative réelle du bien, appréciée notamment en fonction des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. Le plafonnement n’est que l’exception à ce principe.

Or, la qualification des travaux (modification notable ou amélioration) détermine précisément le moment où le bailleur peut demander ce « déplafonnement » du loyer, c’est-à-dire l’abandon de la protection du plafond au profit de la valeur locative réelle, généralement plus élevée :

• Si les travaux du locataire constituent une modification notable, le bailleur peut demander le déplafonnement dès le premier renouvellement du bail qui suit leur réalisation.
• Si les travaux constituent une simple amélioration, et que le bail prévoit une clause d’accession « en fin de bail », le déplafonnement n’est possible qu’au second renouvellement suivant — sauf si le bailleur a lui-même participé au financement des travaux, auquel cas aucun déplafonnement n’est possible à ce titre.
• Si la clause d’accession est prévue « en fin de jouissance » (et non en fin de bail), les travaux d’amélioration ne pourront jamais justifier de déplafonnement tant que le locataire reste dans les lieux.
• Les travaux de simple mise en conformité (aux normes, à la destination contractuelle) n’entraînent quant à eux jamais de déplafonnement, même s’ils modifient les caractéristiques du local.

Cette différence de traitement s’explique par une logique économique : les travaux d’amélioration, financés par le locataire seul, doivent d’abord lui permettre d’amortir son investissement avant que le bailleur puisse en tirer un supplément de loyer.

Tableau récapitulatif simplifié

Un exemple concret : l’arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2022

Dans cette affaire jugée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 21-16.613), un locataire exploitant une clinique vétérinaire avait fait réaliser des travaux d’ampleur : remplacement d’un escalier en bois par un escalier en béton, construction d’une dalle intermédiaire, réfection complète de l’installation électrique, de la plomberie et des sanitaires, remplacement des portes et fenêtres, construction d’un nouveau bâtiment à la place d’un ancien poulailler, création d’un parking, remise aux normes du chauffage, ravalement des façades…

Ces travaux avaient agrandi la surface utile du local de plus de soixante mètres carrés. La Cour a jugé qu’ils avaient entraîné à la fois des modifications notables des caractéristiques du local et des améliorations, en ce qu’ils assuraient une meilleure adaptation des locaux à l’activité de clinique vétérinaire. Le bailleur a donc pu obtenir le déplafonnement du loyer dès le premier renouvellement du bail.

Ce que montre la jurisprudence : quelques exemples marquants

L’article recense une soixantaine de décisions rendues par la Cour de cassation et les cours d’appel sur ce sujet. En voici une sélection représentative, qui illustre la diversité des situations rencontrées en pratique :

On retiendra en particulier qu’une augmentation de la surface de vente est souvent l’indice le plus déterminant pour qualifier une modification notable, tandis que des travaux qui ne touchent ni à la surface, ni à la structure des locaux (mise aux normes, agencement intérieur mineur) tendent à rester de simples améliorations, voire à n’avoir aucune incidence sur le loyer.

Conseils pratiques

Pour le bailleur

• Anticiper la rédaction d’une clause d’accession « ad hoc » dans le bail, en précisant clairement si elle joue en fin de bail ou en fin de jouissance : ce choix conditionne toute possibilité future de déplafonnement.
• Dès le premier renouvellement suivant des travaux importants réalisés par le locataire, invoquer si possible la qualification de modification notable, plutôt que de prendre le risque d’une requalification tardive en amélioration.
• Documenter précisément la nature et l’ampleur des travaux réalisés (surface créée, structure modifiée, usage transformé) pour étayer une demande de déplafonnement.

Pour le locataire

• Conserver toutes les preuves des travaux effectués à ses frais (devis, factures, autorisations d’urbanisme) : elles seront déterminantes en cas de litige sur la qualification des travaux.
• Vérifier, avant de réaliser des travaux importants, la rédaction de la clause d’accession du bail et son impact potentiel sur le loyer lors des prochains renouvellements.
• Garder à l’esprit qu’un simple entretien ou une mise en conformité aux normes n’entraîne pas de déplafonnement, contrairement à des travaux qui modifient la surface ou la structure du local.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

C’est la possibilité, pour le bailleur, de faire fixer le loyer renouvelé à la valeur locative réelle du local plutôt qu’à un montant plafonné calé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le code de commerce encadre strictement les cas dans lesquels ce déplafonnement est possible.

Qui est propriétaire des travaux réalisés par le locataire dans un local commercial ?

En application de l’article 555 du code civil, le bailleur peut, à la fin du bail, devenir propriétaire des constructions et aménagements réalisés par le locataire, à charge pour lui d’indemniser ce dernier, sauf clause contraire du bail organisant l’accession dans d’autres conditions.

Une simple rénovation entraîne-t-elle toujours une hausse du loyer ?

Non. Seuls les travaux qualifiés de « modification notable » des caractéristiques du local, ou d’« amélioration » dans les conditions prévues par le bail, peuvent justifier un déplafonnement. De simples travaux d’entretien ou de mise en conformité aux normes n’ont, en principe, aucun effet sur le plafonnement du loyer.

Que se passe-t-il si les travaux relèvent à la fois de la modification et de l’amélioration ?

La jurisprudence, notamment l’arrêt du 7 septembre 2022, retient dans ce cas le régime le plus favorable au locataire, c’est-à-dire celui de l’amélioration, qui repousse la possibilité de déplafonnement au second renouvellement du bail (sauf clause d’accession en fin de jouissance, qui l’exclut totalement).

Sources et références

Article de référence : Philippe Favre-Réguillon (expert près la cour d’appel de Lyon) et Sofian Boudouma (avocat au barreau de Lyon), « Accession du bailleur aux travaux réalisés par le preneur : le régime des améliorations l’emporte sur celui des modifications (illustrations pratiques) », AJDI, mars 2024, p. 188-193.

Synthèse : Synthese_Accession_Bail_Commercial_philippe_favre_reguillon_expert_baux_commerciaux_france_entiere

Cass. civ. 3e, 7 sept. 2022, n° 21-16.613 (arrêt commenté).

Code civil, article 555.

Code de commerce, articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 et R. 145-8.

Décisions citées dans le tableau de jurisprudence : voir la liste complète des références dans l’article source (AJDI, mars 2024, p. 191-193).

Ce résumé a une vocation informative et pédagogique ; il ne constitue pas une consultation juridique. Pour toute situation particulière, il est recommandé de se rapprocher d’un avocat ou d’un expert spécialisé en baux commerciaux.