DU MODE D’EMPLOI DE L’INDEMNITE DE REMPLOI : FRAIS ET DROITS DE MUTATION EN EVICTION COMMERCIALE (Gaz. Palais) | PH. FAVRE-REGUILLON ET MATHIEU HERCBERG

Du mode d’emploi de l’indemnité de remploi : Frais et droits de mutation en éviction commerciale

Indemnité de remploi en bail commercial : comment est-elle vraiment calculée ?

Frais et droits de mutation en cas d’éviction commerciale : pourquoi le forfait de 10 % est de plus en plus contesté par les tribunaux

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Gazette du Palais, n°27 du 3 septembre 2024

Lorsqu’un commerçant ou un professionnel est évincé de son local commercial par son bailleur, il a droit à une indemnité d’éviction. Celle-ci comprend, en plus de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, une indemnité dite « de remploi », destinée à couvrir les frais que le locataire va devoir engager pour se réinstaller ailleurs : impôts, frais d’agence et honoraires d’avocat ou de notaire. Pendant longtemps, cette indemnité a été calculée de façon simple, par un forfait de 10 % de la valeur du fonds ou du bail. Mais cette méthode, de plus en plus critiquée par les juges et les experts, tend aujourd’hui à être remplacée par un calcul au réel, poste par poste. Cette synthèse explique, en termes simples, ce qu’est l’indemnité de remploi, comment elle se calcule et pourquoi le forfait de 10 % peut désavantager aussi bien le locataire évincé que le bailleur.

1. Qu’est-ce que l’indemnité de remploi ?

Quand un bailleur refuse de renouveler un bail commercial, il doit indemniser le locataire pour le préjudice subi : c’est l’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Elle se compose de deux éléments :

• le préjudice principal : la valeur marchande du fonds de commerce ou, si le fonds n’est pas transféré, la valeur du droit au bail ;
• les indemnités accessoires : frais de déménagement, de réinstallation… et l’indemnité de remploi.

L’indemnité de remploi sert donc à compenser les frais que le commerçant devra payer pour racheter un fonds ou un bail équivalent ailleurs. Elle est due que le locataire se réinstalle dans un commerce similaire ou qu’il déplace simplement son activité, sauf s’il ne se réinstalle pas du tout (par exemple en cas de départ à la retraite).

2. Un forfait de 10 % de plus en plus contesté

Dans la pratique judiciaire, les tribunaux ont longtemps retenu, par simplicité, un forfait de 10 % de la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail pour fixer l’indemnité de remploi. Ce chiffre rond a l’avantage d’être facile à appliquer, mais il ne reflète pas toujours la réalité des sommes dépensées par le locataire évincé.

3. Les trois postes de frais réels à indemniser

Pour calculer l’indemnité de remploi « au réel », il faut additionner trois catégories de frais que le locataire évincé devra effectivement payer pour se réinstaller :

a) Les droits de mutation (la fiscalité)

Ce sont les taxes dues lors de l’achat d’un fonds de commerce ou d’une clientèle, prévues par les articles 719, 1595 et 1595 bis du Code général des impôts (CGI). Leur montant suit un barème progressif par tranches :

• jusqu’à 23 000 € : exonération ;
• de 23 000 € à 107 000 € : 3 % ;
• de 107 000 € à 200 000 € : 3 % ;
• au-delà de 200 000 € : 5 %.

Exemple : pour un fonds cédé 215 000 €, les droits de mutation s’élèvent à 6 060 €, soit environ 2,82 % du prix — très loin des 10 % du forfait.

b) Les frais d’intermédiation (l’agence)

Le locataire évincé passe presque toujours par une agence spécialisée pour retrouver un local. Ces honoraires sont dégressifs selon le montant de la transaction : ils peuvent atteindre 10 à 15 % pour une petite boutique, mais tombent à 2-3 % pour un fonds de plusieurs millions d’euros. Pour des bureaux, ils sont souvent exprimés en mois de loyer (2 à 6 mois) ou en pourcentage du loyer annuel, et généralement partagés pour moitié entre bailleur et locataire.

c) Les honoraires juridiques (avocat, notaire)

Le locataire fait souvent appel à un avocat ou un notaire pour rédiger ou relire le contrat de cession du fonds ou du bail, et le nouveau contrat de bail commercial. Ces honoraires varient selon la complexité du dossier, typiquement entre 2 000 € et plusieurs dizaines de milliers d’euros pour les grosses transactions.

4. Deux exemples chiffrés qui illustrent les limites du forfait

Pour la petite boutique, le forfait de 10 % (3 000 €) est très inférieur aux frais réels (7 200 €, soit 24 %) : le locataire évincé serait lésé.

Pour le grand fonds hôtelier, le forfait de 10 % (600 000 €) dépasse largement les frais réels (457 310 €, soit 7,62 %) : le locataire toucherait une surindemnisation de 142 690 €, ce qui expose à un risque de remboursement (« action en répétition de l’indu »).

5. Le cas particulier des bureaux et locaux d’activité

Pour les bureaux et locaux d’activité, la situation est différente : il n’existe généralement pas de marché du droit au bail, et l’éviction n’entraîne pas de perte de fonds de commerce. Dans ce cas, il est inapproprié d’appliquer des droits de mutation, puisqu’il n’y a pas de vente de fonds. Seuls restent dus, en principe, les frais d’intermédiaire (souvent autour de 15 % du loyer annuel hors taxes) et des honoraires juridiques limités, le plus souvent, à la relecture du nouveau bail.

6. Le principe qui doit guider le calcul : la réparation intégrale

Le droit français repose sur le principe de la réparation intégrale du préjudice : la victime doit être remise dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage n’avait pas eu lieu — « ni plus, ni moins » (Cour de cassation, 2ᵉ chambre civile, 8 avril 1970). Appliqué à l’indemnité de remploi, ce principe impose de :

• qualifier précisément la situation (perte de fonds, perte du seul droit au bail, ou simple déménagement sans perte de fonds) ;
• choisir la méthode de calcul adaptée à ce préjudice réel ;
• tenir compte des pratiques locales et de l’ampleur de l’affaire plutôt que d’appliquer un pourcentage unique.

7. Ce qu’il faut retenir

• L’indemnité de remploi compense les frais de réinstallation d’un commerçant évincé : impôts, frais d’agence et honoraires juridiques.
• Le forfait historique de 10 % de la valeur du fonds ou du bail devient contestable : il surestime l’indemnité pour les gros dossiers et la sous-estime pour les petits.
• La tendance actuelle, portée par la jurisprudence et les experts, est de calculer chaque poste de frais « au réel ».
• Les bureaux et locaux d’activité obéissent à une logique différente de celle des commerces, notamment parce qu’il n’existe pas de droits de mutation à payer en l’absence de vente de fonds.
• Le principe directeur reste la réparation intégrale, mais exacte, du préjudice réellement subi par le locataire évincé.

Sources

Ce résumé est fondé exclusivement sur l’étude professionnelle écrite par :

1. HERCBERG Mathieu et FAVRE-RÉGUILLON Philippe, « Du mode d’emploi de l’indemnité de remploi — Frais et droits de mutation en éviction commerciale », Gazette du Palais, mardi 3 septembre 2024, n° 27, Doctrine (Baux commerciaux), 4 pages.
2. Principales références juridiques citées dans cet article : Code de commerce, article L. 145-14 (indemnité d’éviction) et article R. 145-11 ; Code général des impôts, articles 719, 674, 1595 et 1595 bis (droits de mutation) ; Cour de cassation, 2ᵉ chambre civile, 8 avril 1970, n° 68-13969 (principe de réparation intégrale) ; ainsi qu’une sélection de décisions des cours d’appel de Paris, Versailles, Aix-en-Provence, Chambéry, Pau, Grenoble, Rouen, Angers et Saint-Denis de la Réunion (2007-2023), citées en notes de bas de page de l’article original.

Note : ce document est un résumé de vulgarisation à visée pédagogique et ne constitue pas une consultation juridique. Pour toute situation personnelle, consulter un expert judiciaire.

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