Evaluer les résidences-services

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est votre acteur de référence au niveau national en matière d’évaluation des valeurs locatives (cf. art. L. 145-36, Code com.) et indemnités d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com.) des résidences-services : résidences-étudiants, résidences médicalisées (EHPAD), résidences seniors, résidences hôtelières, de tourisme ou encore para-hôtelières.

Nous travaillons aussi bien aux cotés des exploitants de résidences que des bailleurs propriétaires de lots de copropriété ou de parcs immobiliers.

Notre Cabinet est notamment l’auteur du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale, ouvrage de référence en matière de valorisation des résidences-services (Le Moniteur, éditeur).

EN SAVOIR PLUS

Sommaire de la page

• 1- Résidences-services 
• 2- Valeur locative des résidences-services 
• 3- Indemnités d'éviction 

Résidences-services

La valorisation locative au stade du renouvellement du bail commercial (cf. art. L. 145-36, Code com.) et le calcul de l’indemnité d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com.) due en cas de rupture du contrat des baux de résidence-étudiants, de résidence de tourisme ou médicalisées ou, plus globalement, de résidence-services, concerne des actifs immobiliers relativement récents, souvent dédiés à la défiscalisation, pour lesquels la jurisprudence reste en construction.

L’exploitant-locataire exerce une activité de sous-location de locaux d’habitation meublés accompagnée de différents services ou prestations, en lien avec la clientèle et ses attentes particulière : le gardiennage ; le nettoyage des parties privatives et communes ; la fourniture de linge de maison, etc.

Le caractère monovalent des résidences-services est retenu par une large majorité des décisions judiciaires et implique, le cas échéant, la prise en compte des dispositions de l’article L. 145-36 pris en application de l’article R. 145-10 du Code de commerce.

Valeur locative des résidences-services

Méthode hôtelière adaptée

La méthode hôtelière adaptée (cf. art. R. 145-10, Code com.) avec la prise en compte du prix normatif (recette), d’un taux d’occupation ad hoc puis d’un taux d’effort spécifique est privilégiée en matière d’évaluation du loyer de renouvellement des résidences-services.

Les taux sur recettes des résidences-services sont très supérieurs à ceux de l’hôtellerie classique en raison d’un niveau de service nettement moindre associé à des séjours moyens plus long (moindre est la masse salariale, plus élevé est le taux d’effort).

Méthode financière (EBITDAR)

L’approche financière, en matière de valorisation du loyer de renouvellement des résidences-services, consiste à appliquer un taux d’effort immobilier à l’EBITDAR, solde intermédiaire de gestion privilégié, lequel correspond à l’EBITDA majoré des loyers.

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison peut également être employée pour définir la valeur locative de renouvellement des résidences-services.

Il peut être associé à la valeur brute une majoration pour tous éléments de nature à avoir une incidence positive tels que des balcons, des terrasses, etc.

Indemnités d’éviction

En cas de refus de renouvellement du bail (cf. art. L. 145-14, Code com.) initié par le propriétaire et portant sur un ou plusieurs lots, le preneur-exploitant de la résidence-service perd une partie seulement de sa clientèle, le chiffre d’affaires diminuant sans pour autant engendrer la perte totale du fonds et ce, quand bien même celui-ci devra supporter des charges fixes incompressibles et, de fait, une possible baisse de sa rentabilité.

Dès lors, la perte partielle du fonds de commerce est la plus souvent privilégiée en matière de résidence-services, au titre du préjudice principal.

De nombreuses décisions judiciaires ont retenu l’emploi de barèmes appliqués au chiffre d’affaires hors taxes.

La valorisation en considération de la rentabilité de l’exploitation est également une réalité judiciaire comme des affaires.

Notre Cabinet dispose, pour le calcul des indemnités d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com.) dues en contexte de rupture des baux de résidences-services, d’une très importante base de données de valeurs (www.evaluation-fonds-de-commerce.fr) et de décisions judiciaires permettant ainsi de répondre pleinement aux attentes de nos donneurs d’ordres.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises intervient sur l’ensemble du territoire national en matière de définition des valeurs locatives (cf. L. 145-33 ou L. 145-36, Code com.) et des indemnités d’éviction (cf. L. 145-14, Code com.) des résidences-services.