La surface pondérée commerce (art. R. 145-3 et 7 Code de com.)
Dans le cadre des missions qui nous sont confiées, les experts de notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES valorisent chaque type d’actif sur la base de la surface appropriée.
A l’instar d’une opération de promotion – construction qui renvoie à la surface de plancher (SDPC), d’un appartement qui se mesure en surface habitable (SHAB) ou Carrez, la valeur locative de renouvellement de murs commerciaux des boutiques, encadrée par les articles L. 145-33, 34 et R. 145-2 à 8, Code de commerce, se définie en fonction d’une surface pondérée.
Sommaire de la page
- 1- Pourquoi pondérer les surfaces de boutiques ?
- 2- Qu'est-ce que la surface pondérée ?
- 3- La pondération des boutiques
- 4- La pondération des restaurants
- 5- La pondération des centres commerciaux
Pourquoi pondérer les surfaces de boutiques ?
L’article R. 145-3 du Code de commerce, reprenant l’esprit du décret originel du 30 septembre 1953 (art. 23, 1er alinéa), énonce que « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »
Cet article est complété des dispositions de l’article R. 145-7 qui évoque la notion d’ « unité de surface » clairement définie et circonscrite dans son appréciation : « Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. ».
EN SAVOIR PLUS SUR LA PONDERATION
Il fut donc proposée la notion de Surface Pondérée Commerce (SPC), également dénommée Surface Pondérée (SP) ou encore Surface Utile Pondérée Commerce (SUPC).
Qu’est-ce que la surface pondérée ?
Le principe de la pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou « étalon » en appliquant des coefficients de pondération.
La pondération est principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en “pied d’immeuble” et ce, pour le calcul de la valeur locative de renouvellement (cf. art. L. 145-33, code com.).
LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT
La surface pondérée permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux, avec des largeurs de façade, des niveaux, des surfaces, de natures différentes. Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones (ou niveaux) affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial et de l’éloignement de la vitrine et ce, partant du constat que le flux de chalands décroit progressivement.
La pondération des boutiques
Pour les commerces (ou boutiques) de centre-ville, on retient pour base de pondération la surface utile brute (SUB), ou, si le bail le précise, la surface de plancher des constructions (SDPC).
La surface utile brute est, selon la définition qui en est donnée par la charte de l’expertise, égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux : poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs, etc. Les surfaces couvertes non closes sont dûment appréciées et celles d’une hauteur < 1,80m peuvent être pondérées en fonction de leur importance. Celles d’emprises d’escalier (vides) sont exclues.
Sont donc appliqués des coefficients de pondération en fonction de la commercialité de chacune des surfaces et de leur capacité à générer du chiffre d’affaires qui est le seul critère de mesure de leur importance relative :
- Les 5 premiers mètres à partir de la vitrine sont pondérés à 100 % (ou 1).
- Les 5 mètres suivants sont pondérés entre 100 % et 80 % (ou de 1 à 0,8) et ainsi de suite de façon dégressive.
- Les annexes et réserves sont pondérées entre 40 % et 10 %.
La pondération des restaurants
Les pondérations des surfaces de restaurants font l’objet de débats doctrinaux et nous vous invitons à lire l’étude réalisée par notre Cabinet sur ce sujet :
5EME EDITION DE LA CHARTE DE L'EXPERTISE : QUID DE LA PONDERATION DES SURFACES DE RESTAURATION CLASSIQUE SINON RAPIDE ?
La pondération des centres commerciaux
Il est d’usage et de jurisprudence majoritaire, concernant les centres commerciaux, de retenir la Gross Leasable Area (GLA) pour la mesure des surfaces et le calcul de la valeur locative de renouvellement.
EN SAVOIR PLUS SUR LA PONDERATION
La surface GLA correspond à la surface de plancher (SDPC) d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. En sont exclues les voies de desserte ou de circulations communes à différents lots ainsi que l’emprise des trémies d’escalier ou d’ascenseur.
Le Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, spécialisé en matière de définition de valeur locative de renouvellement, est aux cotés de ses donneurs d’ordres, bailleurs ou preneurs, et ce, dans des contextes amiables et judiciaires.
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