La surface pondérée commerce (art. R.145-3 et 7 Code de com.)

Dans le cadre des missions qui lui sont confiées, l’Expert en estimations immobilières valorise chaque type d’actif sur la base de la surface qui lui est propre. A l’instar d’une opération de promotion construction qui renvoie à la surface de plancher (SDPC), d’un appartement qui se mesure en surface habitable (SHAB) ou Carrez, la valeur locative de renouvellement de murs commerciaux encadrée par les articles L.145-33, 34 et R.145-2 à 8, Code de commerce se définie fonction d’une surface pondérée.

Sommaire de la page

• 1- L'origine de la pondération des surfaces 
• a- Le texte 
• 2- La surface pondérée (notion de pondération) 
• a- Pondération des boutiques 
• b- Pondération des surfaces de restauration 
• c- Centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit 

L’origine de la pondération des surfaces

Le texte

L’article R.145-3 du Code de commerce, reprenant l’esprit du décret originel du 30 septembre 1953 (art. 23, 1er alinéa), énonce que :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

Il est complété des dispositions de l’article R.145-7 qui évoque la notion d’ « unité de surface » clairement définie et circonscrite dans son appréciation.

Ledit article précise donc que :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. ».

Ceci dit et gravé dans le marbre de la loi, il a ensuite fallu aux experts en estimations immobilières donner un aspect « pratique » au texte. Il fut proposée la notion de Surface Pondérée Commerce (SPC), également dénommée Surface Pondérée (SP) ou encore Surface Utile Pondérée Commerce (SUPC).

La surface pondérée (notion de pondération)

Le principe de la pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou « étalon » en appliquant des coefficients de pondération.

La pondération est principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en “pied d’immeuble” et ce, dans un contexte de définition de la valeur locative de renouvellement au visa des articles précités mais également des articles L.145-33 et 34 du même Code définissant les modalités de fixation d’une valeur locative commerce.

Laquelle est soit plafonnée selon l’indice retenu (ICC, ILC ou ILAT) soit déplafonnée en considération des « prix couramment pratiqués dans le voisinage » (art. L.145-33, 5° al.). Il s’agit alors, dans ce dernier cas de définir la valeur locative dite « statutaire », en application du statut des baux commerciaux, composée à la fois des valeurs de renouvellement, des valeurs de marché et des fixations judiciaires.

LA VALEUR LOCATIVE DE RENOUVELLEMENT

La surface pondérée permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux, avec des largeurs de façade, des niveaux, des surfaces, de natures différentes. Cette surface est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial et de l’éloignement desdites surfaces de la vitrine.

Pondération des boutiques

Pour les commerces (ou boutiques) de centre-ville, on retient pour base de pondération la surface utile brute, ou, si le bail le précise, la surface de plancher des constructions (SDPC). La surface utile brute est, selon la définition qui en est donnée par la charte de l’expertise, égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux : poteaux, cloisons non  amovibles, murs intérieurs porteurs, etc.

Les surfaces couvertes non closes sont dûment appréciées. Les surfaces d’une hauteur < 1,80m peuvent être retenues en fonction de leur importance en adaptant le coefficient de pondération. Celles d’emprises d’escalier, considérées comme des vides, ne le sont pas.

Sont ensuite appliqués des coefficients dits de pondération. Pour exemple, les 5 premiers mètres à partir de la vitrine sont pondérés à 100 % (ou 1). Les 5 mètres suivants entre 100 % et 80 % (ou de 1 à 0,8) et ainsi de suite de façon dégressive. Les annexes et réserves sont majoritairement pondérées à 40 ù ou 50 %.

La charte de l’expertise en évaluation immobilière, ouvrage guide des praticiens et experts en estimations immobilières fait état de l’ensemble des préconisations de pondération.

Concernant l’affectation des locaux, les coefficients doivent prendre en compte les autorisations contractuelles et administratives, mais pas le choix des locataires ni les aménagements spécifiques réalisés par ces derniers. Aussi, comme rappelé par la Circulaire portant ajustements des surfaces pondérées commerciales (2019, complément à la Charte CEEI V5,  2017), « Les coefficients de pondérations s’appuient sur des critères strictement immobiliers« .

Pondération des surfaces de restauration

Lire l’étude :

5EME EDITION DE LA CHARTE DE L'EXPERTISE : QUID DE LA PONDERATION DES SURFACES DE RESTAURATION CLASSIQUE SINON RAPIDE ?

La 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, datée de mars 2017, vient utilement préciser les usages expertaux. Pour autant, les pondérations de cet ouvrage, consacré par la jurisprudence à de maintes reprises, restent des préconisations appréciées, au cas par cas, tant par l’expert que par le juge in fine. Le technicien es pondération peut avoir à redoubler de vigilance dans son appréciation généraliste des surfaces lorsque la jurisprudence esquisse des tendances particulières, notamment s’agissant des fonds de restauration classique sinon rapide. Revue de jurisprudence. Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyors MRICS, REV by TEGoVA, Expert près la Cour d’appel de Lyon, LA GAZETTE DU PALAIS, Lextenso, 20 mars 2018. Voir le PDF

Centres commerciaux, galeries marchandes et zones de transit

Il est d’usage et de jurisprudence majoritaire, concernant les centres commerciaux, de retenir la Gross Leasable Area (GLA) ou, dans le silence du bail, la surface de plancher. Ceci en lieu et place des pondérations évoquées supra et qui concernent prioritairement les locaux commerciaux de centre-ville (boutiques).

La surface GLA correspond à la surface de plancher (SDPC) d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. En sont exclues les voies de desserte ou de circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou les centres commerciaux par exemple) ainsi que l’emprise des trémies d’escalier ou  d’ascenseur.

Elle est d’un usage très courant dans les galeries marchandes ou les parcs d’activités commerciales.

Le Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, spécialisé en matière de définition de valeur locative de renouvellement, est aux cotés de ses donneurs d’ordres, bailleurs ou preneurs, et ce, dans des contextes amiables et judiciaires.

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