Les méthodes d’évaluation des biens immobiliers

Les méthodes d’évaluation des biens immobiliers, tant en valeurs vénale que locative, sont multiples selon la destination et l’usage du bien étudié.
Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON s’emploie à mettre en œuvre différentes méthodes dans chacune de ses études et ce, afin de sécuriser la valorisation retenue in fine.
Cette approche, au delà de l’évidente nécessité de production d’un service de qualité à nos donneurs d’ordres, procède également d’exigence imposées par les instances professionnelles nationales (Charte de l’expertise) et internationales (Red book by RICS, Blue book by TEGOVA).

Sommaire de la page

• 1- Par comparaison (ou méthode par le marché) : 
• 2- Par capitalisation (ou méthode financière) : 
• 3- Par cash-flow : 
• 4- Par le coût de remplacement : 
• 5- Professionnelles : 

Par comparaison (ou méthode par le marché) :

La méthode dite « par comparaison » consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, qualifiés ici de « références » ou « points de comparaison ». Cette méthode se divise en sous méthodes : « sol + construction » qui consiste à réaliser le même exercice en décomposant valeur du sol et valeur de la construction, « bâti terrain intégré » en considérant une unité de valeur globale intégrant partie du terrain d’assiette de la construction, et « par régression statistique » qui est une formulation mathématique ancienne et éprouvé très pratiquée par notre cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON.

Par capitalisation (ou méthode financière) :

La méthode dénommée « par capitalisation » consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté (bien occupé) ou d’une valeur locative (bien libre), d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). Cette méthode fait emploi d’un taux dit de capitalisation ou de rendement, qui représente la rémunération de l’argent.

Par cash-flow :

Cette méthode dite « cash flow discounted » ou en abrégé « DCF » ou traduite « actualisation des flux de revenu » consiste à estimer le bien selon son avenir et ses revenus et charges escomptés. Cette méthode d’origine anglo-saxonne est courant désormais au niveau européen et est en lien avec les normes comptables IFRS.

Par le coût de remplacement :

La méthode du « cout de remplacement » consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation pour vétusté. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

UNE QUESTION PARTICULIERE ?

Professionnelles :

Les méthodes d’estimation professionnelles sont imposées pour certains biens spécialisés qualifiés de monovalent tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre, etc. La pratique professionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou la valeur des fonds de commerce. Le Code de commerce fait l’obligation de procéder à l’évaluation de certains de ces biens « selon les usages » (R.145-10 et R.145-11 Code de com.). Ils ne peuvent par conséquent être évalués avec les méthodes précités.

CONTACT

Le cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON, spécialiste de l’évaluation en valeurs vénale et locative des patrimoines privé, professionnel et public, réalise chacune de ses missions d’estimations immobilière et/ou foncière conformément aux directives et préconisations nationale (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 5ème édition de 2017) mais également supra nationales (RED BOOK by RICS, BLUE BOOK by TEGOVA, etc.).

Tous les collaborateurs et associés du cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON sont membres des associations et groupements professionnels les plus reconnus (IFEI, CNEFAF, CNEJI, CEJL, MRICS, REV by TEGOVA, CFEI, etc.).