Notre Cabinet intervenait ce 8 novembre 2023, pour une formation sous l’égide de la Cie des Experts judiciaires de Lyon

Notre Cabinet avait l’honneur d’intervenir ce 8 novembre 2023, au sein de la Cour Administrative d’Appel de Lyon, pour une formation dispensée par Philippe Favre-Réguillon, expert, sous l’égide de la Cie des Experts judiciaires de Lyon.

Nous étions accompagnés de Arnaud Tauron, Directeur du Développement du promoteur immobilier COGEDIM (Lyon) et de notre confrère Arnaud Rayé, du Cabinet Frérault Expertise.

Le programme de ces 3 heures de formation fut le suivant, permettant d’évoquer toute la complexité des méthodes dites « compte à rebours », mises en œuvre en matière de promotion immobilière, de lotissement et d’aménagement, par les professionnels du secteur et sur lesquelles problématiques notre Cabinet est reconnu au niveau national comme un acteur de référence.

Formation « Charge foncière » dispensée pour la Compagnie des Experts de Lyon, le 8 novembre 2023.

PARTIE I : Le développement d’un projet immobilier : un processus complexe et long

• La faisabilité selon les règles du PLU H
• Rappel des règles principales d’urbanisme permettant d’effectuer une étude de capacité
• La faisabilité souhaitée par les services de l’urbanisme
• Densité
  • Capacité du PLU H
  • Exigence Métropole
  • Exigence Mairie + architecte conseil
• Stationnement
• Programmation
• Le remembrement de parcelles, source de complexité du projet
• Une parcelle vendeuse
• Remembrement choix promoteur
• Remembrement exigence Ville

PARTIE 2 : Les postes de revenus

• L’étude de marché
• Le cabinet externe
• L’étude commerciale
• Emplacement
• Marché
• La concurrence
• La granulométrie
• Le prix
• La stratégie de vente
• Vente interne / externe
• Vente en bloc
• Le passage de l’étude de marché à la grille promoteur
• La programmation
• Taille de l’opération, phasage éventuel
• Mixité d’usage
• QP du logement social
• Valorisation des logements sociaux
• Valorisation des parkings en fonction des contraintes d’urbanisme et du marché

PARTIE 3 : les postes de charges

• Les coûts de construction, de démolition et de dépollution
• Couts de démolition, de dépollution et géotechnique
• Couts de construction :
• Infrastructure
• Superstructure
• Les honoraires techniques
• Les différents intervenants et les honoraires
• Les nouveaux intervenants
• Les dépenses annexes
• Assurances
• GFA
• Gestion de l’opération
• Les frais de commercialisation
• Interne ou externe
• Les frais financiers
• Les frais d’évictions
• Grands principes de valorisation / Perte du fonds et conséquences
• Recherche de locaux de remplacement ou retour dans un local neuf avec travaux
• Problématique de calendrier divergent : accord et départ Versus levée des conditions suspensives et PC purgé
• Les taxes
• Taxe d’aménagement (et majorations éventuelles)
• La marge

Conclusion et questions

• Il n’existe pas une charge foncière mais plusieurs scenarii et des risques à chaque étape : le cas par cas
• Le nombre de variables est important dans une opération immobilière
• Cette complexité nécessite des connaissances des particularités locales et une appréciation fine du marché

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