DE LA JUSTE VALORISATION D’UNE SERVITUDE DE PASSAGE : REVUE DE JURISPRUDENCE (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Servitude de passage : comment calculer une indemnité juste ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, mars 2018

Vous êtes propriétaire d’un terrain « enclavé » (sans accès direct à la route) ou, à l’inverse, on vous demande d’accorder un droit de passage sur votre propriété ? Dans les deux cas, une question revient toujours : quelle indemnité est vraiment due ? Cet article résume, en langage clair, les règles et la jurisprudence qui permettent de calculer le montant d’une indemnité de servitude de passage.

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

Une servitude de passage est le droit, pour le propriétaire d’un terrain qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique (on dit qu’il est « enclavé »), de faire passer un chemin sur la propriété de son voisin pour desservir son terrain. On parle alors de « fonds dominant » pour le terrain qui bénéficie du passage, et de « fonds servant » pour celui qui le supporte.

La loi (article 682 du code civil) prévoit ce droit lorsque l’accès manquant empêche l’exploitation normale du terrain — qu’il s’agisse d’un usage agricole, industriel, commercial ou d’un projet de construction. En contrepartie, le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité « proportionnée au dommage » que ce passage lui occasionne.

Le terrain enclavé : la condition de départ

Pour ouvrir droit à une servitude légale, encore faut-il que le terrain soit réellement enclavé. Les juges appré­cient cette situation au cas par cas, selon l’état des lieux (Cour de cassation, 3e ch. civ., 5 mars 1974).

Un terrain laissé en friche, sans activité économique, sans construction et sans aucun projet, n’ouvre en revanche droit à aucune valorisation particulière au titre de l’enclave. Autrement dit, l’absence d’accès ne suffit pas à elle seule : il faut un besoin réel (agricole, industriel, commercial ou de construction) pour que le passage — et son indemnisation — se justifient.

Autre principe important : un propriétaire ne peut pas réclamer une servitude de passage chez ses voisins s’il a lui-même créé ou laissé se créer volontairement, ou par sa propre négligence, la situation d’enclave (Cour de cassation, 3e ch. civ., 12 mai 1998).

Ce que compense réellement l’indemnité

Les tribunaux rappellent régulièrement que la création d’une servitude constitue, en elle-même, une atteinte au droit de propriété du fonds servant — et donc un dommage indemnisable, que le propriétaire soit un particulier ou une entreprise (cours d’appel de Montpellier, 7 nov. 2013 ; Cour de cassation, 3e ch. civ., 20 janv. 2010).

Le passage de la servitude par un chemin déjà existant sur le terrain ne change rien à ce principe : l’indemnité reste due (CA Montpellier, 7 nov. 2013).

Le besoin de passage peut aussi évoluer avec le temps. Le propriétaire du fonds enclavé peut demander l’élargissement de l’assiette de passage, ou son déplacement, si l’exploitation de son terrain évolue (CA Douai, 28 janv. 2016). À l’inverse, si cette évolution aggrave la gêne — par exemple la création d’un fonds de commerce entraînant davantage de véhicules — l’indemnité peut être revue à la hausse (Cour de cassation, 3e ch. civ., 20 oct. 2016).

Enfin, l’indemnité n’a pas à être gratuite comme peut l’être, par exception, la servitude elle-même : elle doit rester proportionnée au dommage causé, y compris lorsqu’il s’agit d’une servitude d’utilité publique (CA Douai, 28 janv. 2016).

Le propriétaire du terrain grevé garde ses droits

Accorder une servitude de passage n’équivaut pas à céder son terrain : le propriétaire du fonds servant reste propriétaire de l’emprise concernée. Il ne peut pas se voir imposer, par exemple, l’installation de nouveaux réseaux (canalisations, câbles…) sans y avoir expressément consenti (CA Rennes, 28 févr. 2017 ; Cour de cassation, 3e ch. civ., 8 avr. 2010).

Le terrain concerné conserve également ses droits à construire (surface de plancher), conformément à l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme.

Autre point de repère fixé par les juges : la valorisation de l’emprise de passage ne peut ni dépasser, ni même atteindre la valeur vénale du terrain comme s’il en disposait librement (Cour de cassation, 3e ch. civ., 15 juin 2010). À l’inverse, l’indemnité ne peut pas non plus être réduite à la seule perte de surface foncière : le préjudice réel est souvent plus large (Cour de cassation, 3e ch. civ., 1er févr. 1994). En revanche, la plus-value que le passage apporte au terrain qui en bénéficie (le fonds dominant) n’a pas à être incluse dans l’indemnité due par le fonds servant (CA Rennes, 28 févr. 2017 ; Cour de cassation, 3e ch. civ., 16 avr. 1973).

Où le passage doit-il être créé ?

Conformément à l’article 683 du code civil, le passage doit en principe être établi du côté où le trajet est le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique. Les juges peuvent toutefois le fixer à l’endroit le moins dommageable pour le terrain qui le supporte, même si ce n’est pas le trajet le plus court (CA Rouen, 10 mars 2009 ; CA Bastia, 6 mai 2015).

La formule utilisée par les experts pour calculer l’indemnité

En pratique, les experts immobiliers et fonciers retiennent une formule simple pour objectiver le calcul :

I = S² × VV/m² × Tx

Avec :

• I : le montant de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant ;
• S² : la surface d’emprise de la servitude, exprimée en mètres carrés ;
• VV/m² : la valeur vénale du terrain retenue au mètre carré, établie à partir d’une observation du marché local et, impérativement, par un professionnel qualifié en estimation immobilière — à défaut, l’évaluation encourt la nullité (CA Rouen, 10 mars 2009) ;
• Tx : le taux d’abattement (ou décote), qui varie selon la nature du passage et la zone concernée.

Le taux d’abattement : la variable qui change tout

C’est ce taux d’abattement qui fait toute la différence d’un dossier à l’autre. La revue de jurisprudence fait ressortir un usage courant compris entre 40 % et 50 % pour les emprises de passage classées en zone constructible (zone U), et nettement moindre en cas de création ou de renforcement de réseaux. Aucune généralité dangereuse ne doit toutefois être établie : chaque situation reste appréciée au cas par cas. Quelques exemples tirés des décisions étudiées :

Pour les terrains agricoles, la référence de valeur étant par nature très faible, l’abattement en pourcentage a peu de sens pratique même lorsqu’il est élevé.

Les frais annexes, souvent oubliés, qui doivent aussi être indemnisés

Le calcul ne s’arrête pas à la formule ci-dessus. Une évaluation rigoureuse doit aussi intégrer :

• la moins-value éventuelle sur le reste du terrain grevé, qui peut être significative — par exemple lorsque le passage traverse le milieu d’un jardin et lui fait perdre son intimité ou sa constructibilité (une indemnité de 50 000 € a ainsi été confirmée dans un tel cas par la CA de Rouen, 10 mars 2009) ;
• les travaux rendus nécessaires par la création du passage (clôture, terrassement, déplacement d’un portail…), à la charge du fonds dominant qui bénéficie du passage (CA Bastia, 6 mai 2015) ;
• les frais de géomètre et de bornage ;
• les frais d’expertise immobilière, incluant les études de valeurs locales et foncières ;
• les frais de publicité foncière : la servitude étant un droit réel, sa création doit être publiée pour être opposable aux tiers (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955) ;
• l’incidence fiscale : la constitution d’une servitude donne ouverture à la taxe de publicité foncière (article 677 du code général des impôts), à titre onéreux ou gratuit selon les cas ; le propriétaire du fonds servant est par ailleurs présumé céder un droit réel immobilier pouvant générer une plus-value imposable ;
• les coûts de construction des ouvrages nécessaires à l’usage de la servitude (par exemple une canalisation), qui restent à la charge du propriétaire du fonds dominant (article 698 du code civil), et qui peuvent être partagés si la servitude profite à plusieurs terrains (CA Chambéry, 17 juin 2010).

Pourquoi faire appel à un expert en évaluation immobilière et foncière ?

Entre la détermination de la valeur vénale du terrain (qui doit être réalisée par un professionnel qualifié, sous peine de nullité), le choix du taux d’abattement pertinent selon la nature du passage, et l’identification de l’ensemble des frais annexes et de leurs conséquences fiscales, le calcul d’une indemnité de servitude de passage mobilise une expertise technique, juridique et fiscale précise. Une évaluation mal fondée expose à une remise en cause devant les tribunaux.

Foire aux questions

Qu’est-ce qu’un fonds enclavé ?

C’est un terrain qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique pour permettre son exploitation normale (agricole, industrielle, commerciale ou pour un projet de construction). L’enclave est appréciée par le juge au cas par cas, selon l’état des lieux.

Qui doit payer l’indemnité de servitude de passage ?

C’est le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant), qui bénéficie du passage, qui doit verser l’indemnité au propriétaire du terrain traversé (le fonds servant).

Quel taux d’abattement les tribunaux retiennent-ils en général ?

La jurisprudence récente montre un abattement le plus souvent compris entre 40 % et 50 % de la valeur vénale du terrain pour une voie de passage en zone constructible, et un taux généralement plus faible pour la simple création ou l’extension de réseaux, jugés moins contraignants.

Une servitude de passage peut-elle être élargie, déplacée ou supprimée ?

Oui. Le propriétaire du fonds enclavé peut demander l’élargissement ou le déplacement de l’assiette de passage si les besoins d’exploitation de son terrain évoluent. Le montant de l’indemnité peut alors être révisé en conséquence.

Faut-il obligatoirement un expert immobilier pour évaluer cette indemnité ?

La valeur vénale du terrain doit impérativement être établie par un professionnel qualifié en estimation immobilière : à défaut, l’évaluation encourt la nullité. Le recours à un expert est donc, en pratique, indispensable pour sécuriser le calcul.

En résumé

Le calcul d’une indemnité de servitude de passage repose sur trois piliers : l’enclave (la situation qui justifie le passage), le dommage réellement causé au terrain traversé, et l’indemnité elle-même, proportionnée à ce dommage. À cela s’ajoutent systématiquement des frais annexes trop souvent négligés. Comme le résument les auteurs de l’étude à l’origine de cet article : « il n’y a pas de petites économies, pourvu que la valorisation en soit juste ».

Source : cet article est un résumé, rédigé en langage accessible, de l’étude « De la juste valorisation d’une servitude de passage (revue de jurisprudence) », par Philippe Favre-Reguillon (MRICS, REV, certifié CFEI, expert en estimations immobilières et foncières près la cour d’appel et la cour administrative d’appel de Lyon, cabinet IFC Expertise) et Vincent Morati (notaire associé, Office notarial de la Manufacture), publiée dans la revue AJDI, mars 2018, p. 189-192.

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