LA METHODE DU COMPTE A REBOURS : PLAIDOYER POUR UN EMPLOI APPROPRIE, RAISONNE ET DECOMPLEXE DE LA METHODE D’EVALUATION PAR LE COMPTE A REBOURS (OU BUDGET PROMOTEUR) (LES ANNALES DES LOYERS) | PH. FAVRE-REGUILLON ET V. MOREL

La méthode du compte à rebours en expertise immobilière : définition, calcul et jurisprudence

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Maître Virginie Morel, avocate — Publié dans la Revue Annales des Loyers, octobre 2018

La méthode du compte à rebours — aussi appelée « bilan promoteur » ou « budget promoteur » — est l’outil de référence des experts immobiliers pour déterminer la valeur vénale d’un terrain à bâtir. Reconnue par de nombreuses cours d’appel, elle permet de calculer la charge foncière d’une opération de promotion immobilière ou de lotissement à partir de son bilan financier prévisionnel. Favre-Réguillon Expertises vous en explique le fonctionnement, les conditions de validité et les pièges à éviter.

Qu’est-ce que la méthode du compte à rebours ?

Pour estimer la valeur d’un terrain à bâtir, l’expert immobilier dispose de deux grandes familles de méthodes : la méthode par comparaison, qui consiste à rapprocher le bien de ventes de terrains similaires, et la méthode par compte à rebours, qui part du projet immobilier envisagé pour en déduire la valeur du terrain qui le supporte.

Le principe est simple à comprendre : on part du prix de vente total attendu du programme immobilier ou du lotissement (les « produits » ou « recettes »), et on en soustrait, un par un, tous les coûts de l’opération — construction, taxes, honoraires, frais financiers — ainsi que la marge que le promoteur ou le lotisseur doit légitimement percevoir. Ce qui reste au terme de ce calcul « à rebours » constitue le budget maximal que l’on peut consacrer à l’achat du terrain : c’est la charge foncière, qui détermine la valeur vénale du bien.

Formule simplifiée : Valeur vénale du terrain (charge foncière) = Produits attendus de l’opération – Charges de l’opération (y compris la marge normative du promoteur)

C’est la raison pour laquelle la charte de l’expertise en évaluation immobilière la désigne en anglais sous le nom de « Residual method » : la valeur du foncier est ce qui reste — le résidu — une fois toutes les autres composantes de l’opération financées.

Une méthode aujourd’hui validée par une jurisprudence abondante

Utilisée quotidiennement par l’ensemble des professionnels de la promotion immobilière et de l’aménagement, la méthode du compte à rebours a longtemps été regardée avec méfiance par les tribunaux, notamment en matière d’expropriation, où la méthode par comparaison restait la référence historique.

Cette réticence a nettement reculé depuis le début des années 2000. Le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation qu’il estime la plus adaptée au cas d’espèce, et de nombreuses cours d’appel ont, au fil des années, validé l’emploi du compte à rebours : la cour d’appel d’Aix-en-Provence dès 2002, la cour d’appel de Versailles en 2008, la cour d’appel de Lyon en 2009, la cour d’appel de Riom et la cour d’appel de Rennes en 2009-2010, la cour d’appel de Montpellier en 2010, la cour d’appel de Douai en 2016, ou encore le tribunal de grande instance de Lyon en 2017. La méthode est généralement retenue lorsque les termes de comparaison font défaut, ne sont pas pertinents, ou lorsque le potentiel constructible du terrain constitue l’élément déterminant de sa valeur.

Ces décisions rappellent toutefois que la méthode par compte à rebours a, comme toute méthode, ses limites : plusieurs juridictions ont écarté son emploi lorsque l’opération envisagée était trop incertaine ou trop complexe pour être sérieusement modélisée, en particulier lors de retournements de marché (la crise des « subprimes » de 2007-2008 est ainsi citée comme un facteur ayant conduit certaines cours à préférer une autre approche).

Les trois conditions indispensables à une application rigoureuse

La validité de la méthode du compte à rebours, qu’il s’agisse d’une opération de promotion immobilière, de lotissement ou d’aménagement, repose sur la maîtrise de trois conditions cumulatives.

1. La condition réglementaire

Il faut définir précisément les droits à construire du terrain, sur la base du document d’urbanisme applicable : en mètres carrés de surface de plancher (SDP) pour une opération de construction, ou en mètres carrés de foncier viabilisable pour une opération d’aménagement ou de lotissement. Ces droits doivent être consolidés à partir de pièces fiables (certificat d’urbanisme, autorisation d’urbanisme, étude de faisabilité, rapport d’expert).

2. La condition économique

Il doit exister un « effet levier » réel qui justifie le remplacement du bien existant par une ou plusieurs constructions nouvelles. Le différentiel de valeur généré par le projet doit être suffisant pour financer l’opération, dont la faisabilité technique et la programmation doivent, par ailleurs, être cohérentes et réalistes.

3. La condition juridique

Les détracteurs de la méthode lui reprochent de reposer sur un projet hypothétique et de valoriser le terrain selon son utilisation future, alors que le Code de l’expropriation impose d’indemniser un préjudice certain, apprécié à la date du jugement. Les juridictions répondent que le caractère hypothétique du projet ne fait pas obstacle à son emploi dès lors que la construction envisagée présente un caractère suffisamment certain (permis de construire, projet en cours de réalisation), et que la méthode repose en réalité sur des données objectives : le marché local, les droits à construire réglementaires et des ratios de charges à caractère quasi normatif.

Bilan promoteur, budget promoteur, charge foncière, récupération foncière : ne pas confondre les termes

La lecture des décisions judiciaires révèle une réelle difficulté de vocabulaire, entretenue par la coexistence de deux référentiels professionnels qui ne s’accordent pas totalement entre eux : la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ᵉ édition, mars 2017) et la Charte de l’évaluation du Domaine de la Direction générale des Finances publiques (décembre 2016). Voici les définitions à retenir :

• Bilan promoteur / budget promoteur (ou budget lotisseur) : c’est la méthode elle-même — un budget prévisionnel complet de l’opération, produits et charges, dont on déduit par soustraction (« compte à rebours ») la charge foncière disponible pour l’achat du terrain.
• Charge foncière : ce n’est pas une méthode, c’est un résultat — le montant budgétaire maximal raisonnablement admissible pour l’acquisition du terrain, compte tenu des attentes du marché local, à la fois en termes de prix de cession et de programmation.
• Récupération foncière : une approche distincte, définie par l’administration fiscale, qui consiste à valoriser un terrain déjà bâti (mais dégradé ou sous-exploité) comme s’il était nu, par comparaison avec des terrains nus similaires, puis à déduire les coûts de démolition. Cette méthode se limite souvent à valoriser le sol au mètre carré « à plat » (en deux dimensions) et néglige le potentiel de valorisation en élévation (en trois dimensions) qu’apprécie, lui, le compte à rebours.

Comment se construit un budget promoteur ? Les postes et les ratios courants

Un budget d’opération, qu’il s’agisse de promotion immobilière ou de lotissement, se compose de postes de charges relativement stables, exprimés selon des ratios propres à chaque type de projet :

À ces postes s’ajoutent la taxe d’aménagement, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement), les imprévus, les assurances, les frais financiers (portage bancaire du foncier et des travaux) et les frais de commercialisation.

Pourquoi la « règle des trois tiers » est une idée reçue à écarter

Une erreur fréquente consiste à considérer que la charge foncière représente, de façon quasi automatique, un tiers du prix de vente total, les deux autres tiers se répartissant entre les travaux et la marge du promoteur. L’article démontre, chiffres à l’appui, que ce raisonnement est erroné : la charge foncière dépend avant tout de la pression foncière locale, qui varie fortement d’un secteur à l’autre.

Sur la base d’un comparatif entre trois marchés types (lots vendus 50 K€ en secteur rural, 150 K€ en première couronne d’une ville moyenne et 400 K€ dans une zone à forte pression foncière), le poids de la charge foncière dans le prix de vente passe ainsi de 28 % à près de 64 %, alors que la marge normative du promoteur, elle, reste stable à 6 %. Il n’existe donc pas de ratio universel : seule une étude de marché et un budget détaillé, propres à chaque opération, permettent de déterminer la charge foncière réelle.

L’étude de marché, clé de voûte de la méthode

La fiabilité du compte à rebours dépend avant tout de la qualité de l’étude de marché sur laquelle reposent les recettes attendues. Cette étude doit tenir compte du type de programme envisagé — les recettes ne sont pas les mêmes pour une opération en accession libre que pour une opération intégrant du logement social — ainsi que de la programmation retenue, la taille des logements influençant directement le prix au mètre carré.

Un projet peut, à l’extrême, se révéler totalement inadapté à son marché local, lorsque les valeurs de cession ne permettent pas de couvrir les coûts de revient de l’opération. C’est pourquoi les juridictions se montrent parfois réticentes à valider la méthode dans des contextes de marché trop incertains ou trop volatils pour être sérieusement anticipés.

Ce qu’il faut retenir

• La méthode du compte à rebours (ou bilan/budget promoteur) calcule la valeur d’un terrain en déduisant du prix de vente attendu du programme l’ensemble des charges de l’opération, marge du promoteur comprise.
• Elle est aujourd’hui largement reconnue par la jurisprudence, y compris en matière d’expropriation, dès lors que les termes de comparaison font défaut ou que le potentiel constructible prime.
• Sa mise en œuvre suppose trois conditions cumulatives : des droits à construire précisément définis, un effet de levier économique réel, et un projet suffisamment certain sur le plan juridique.
• Elle ne doit pas être confondue avec la méthode de récupération foncière, plus restrictive, ni appliquée selon des ratios figés comme la « règle des trois tiers ».
• Sa fiabilité dépend directement de la qualité de l’étude de marché et de la cohérence des ratios budgétaires retenus.

Foire aux questions

Qu’est-ce que la charge foncière ?

C’est le montant budgétaire maximal qu’un promoteur ou un lotisseur peut raisonnablement consacrer à l’achat d’un terrain, compte tenu du prix de vente attendu de son projet et de l’ensemble de ses charges, marge comprise. Ce n’est pas une méthode d’évaluation, mais le résultat du calcul par compte à rebours.

Le compte à rebours et la récupération foncière, est-ce la même méthode ?

Non. La récupération foncière, définie par l’administration fiscale, valorise un terrain déjà bâti comme s’il était nu, par comparaison, puis déduit les coûts de démolition. Le compte à rebours, lui, part du bilan financier complet d’un projet de construction pour en déduire la valeur du foncier.

Cette méthode est-elle reconnue par les tribunaux ?

Oui. Depuis le début des années 2000, de nombreuses cours d’appel (Aix-en-Provence, Versailles, Lyon, Rennes, Riom, Montpellier, Douai…) ont validé son emploi, notamment en l’absence de termes de comparaison pertinents. Le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode la plus adaptée à chaque situation.

Quelle marge de promoteur est habituellement retenue dans le calcul ?

La marge normative se situe généralement entre 6 % et 8 % du chiffre d’affaires hors taxes de l’opération. Une opération présentant plus de risques peut justifier une marge sensiblement supérieure.

À propos de cet article

Cet article de référence, « La méthode du compte à rebours — Plaidoyer pour un emploi approprié, raisonné et décomplexé de la méthode d’évaluation par le compte à rebours (ou budget promoteur). Revue pratique de jurisprudence », a été co-écrit par :

• Philippe Favre-Réguillon, Expert MRICS, REV — Favre-Réguillon Expertises
• Virginie Morel, Avocat au barreau de Lyon

Publié dans la revue Annales des Loyers, octobre 2018 (p. 162 à 182).

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Source

Philippe Favre-Réguillon, Virginie Morel, « La méthode du compte à rebours », Annales des Loyers, octobre 2018, p. 162-182.

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