Septième Observatoire des loyers commerciaux (AJDI déc. 2024)

Loyer commercial à Lyon : ce que révèle l’Observatoire 2024 des loyers judiciaires

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2024

Combien coûte aujourd’hui un local commercial à Lyon, rue de la République, à la Croix-Rousse ou à la Presqu’île ? Que se passe-t-il quand un propriétaire et un commerçant ne s’entendent plus sur le montant du loyer au moment du renouvellement du bail ? Chaque année, le Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES publie l’Observatoire des loyers judiciaires de la Métropole de Lyon, une étude de référence qui analyse les décisions rendues par les tribunaux en matière de bail commercial. Voici, en langage clair, les principaux enseignements de la 7ᵉ édition (décembre 2024, revue AJDI).

Qu’est-ce que l’Observatoire des loyers judiciaires de Lyon ?

L’Observatoire des loyers judiciaires est une étude annuelle qui recense et analyse les décisions rendues par le tribunal judiciaire et la cour d’appel de Lyon lorsqu’un juge doit fixer lui-même le loyer d’un local commercial, faute d’accord entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire commerçant). Publiée chaque année dans la revue juridique AJDI, elle permet de suivre l’évolution réelle des loyers commerciaux à Lyon et à Villeurbanne, quartier par quartier, et de comprendre les critères que les experts et les juges utilisent pour fixer un loyer « juste ».

Bail commercial : pourquoi un juge fixe-t-il parfois le loyer ?

Un bail commercial (souvent appelé « bail 3-6-9 ») dure en principe 9 ans. À son renouvellement, le loyer est en principe « plafonné » : il ne peut pas augmenter plus vite qu’un indice officiel (l’ILC ou l’ILAT), même si le quartier est devenu beaucoup plus attractif entretemps. C’est une protection importante pour les commerçants.

Mais dans certaines situations, ce plafonnement ne s’applique plus et le loyer peut être fixé à la « valeur locative », c’est-à-dire au prix réel du marché pour ce type de local à cet endroit. C’est notamment le cas dans trois situations :

• Le bail initial avait été conclu pour une durée supérieure à 9 ans dès l’origine.
• Le locataire est resté dans les lieux plus de 12 ans sans jamais demander le renouvellement de son bail (on parle de « tacite prolongation ») : le propriétaire peut alors demander la valeur locative.
• Le quartier ou l’immeuble a connu un changement important et positif depuis la dernière fixation du loyer (nouvelle ligne de tramway, hausse de la population du quartier, création d’un pôle d’activité, etc.).

À retenir pour un commerçant : rester en place plus de 12 ans sans renouveler son bail, même par tranquillité, peut coûter cher — le propriétaire peut alors réclamer la valeur locative plutôt que le loyer plafonné.

Comment un expert calcule-t-il la valeur locative d’un local commercial ?

Contrairement à un logement, un local commercial ne se valorise pas simplement au prix du m². L’expert applique des « coefficients de pondération » à chaque partie du local, car toutes les surfaces n’ont pas la même valeur commerciale :

• La surface de vente en rez-de-chaussée (celle que voit le client) compte pour 100 % de sa valeur (coefficient 1) dans les 5 premiers mètres à partir de la vitrine, puis une dégressivité s’applique.
• Les étages ne comptent en général que pour 20 % à 50 % de la valeur d’une surface de vente équivalente.
• La réserve et le sous-sol ne comptent que pour 10 % à 40 %.
• Un emplacement d’angle, avec une double vitrine bien visible depuis la rue, peut au contraire être valorisé davantage (jusqu’à +30 %).

Cette méthode explique pourquoi deux boutiques de même surface totale peuvent avoir des loyers très différents : ce qui compte, c’est la part de surface réellement visible et accessible aux clients, et sa position par rapport à la vitrine.

Prix des loyers commerciaux par quartier à Lyon et Villeurbanne

L’étude cartographie les « prix couramment pratiqués » observés dans chaque arrondissement lyonnais, exprimés en euros par m² et par an. Le tableau ci-dessous indique, pour chaque secteur, le prix bas (25 % des loyers sont inférieurs à ce montant), le prix médian (au milieu de la fourchette) et le prix haut (25 % des loyers sont supérieurs à ce montant) :

Ces valeurs sont issues des centaines de dossiers traités par le Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES sur la décennie écoulée ; elles donnent une tendance par arrondissement et non un loyer garanti pour une adresse précise. Le 2e arrondissement (Presqu’île) reste, de loin, le secteur le plus recherché et le plus cher de la métropole lyonnaise.

Les loyers commerciaux les plus élevés jamais fixés par la justice à Lyon

Sans surprise, les loyers judiciaires les plus élevés se concentrent sur la rue de la République et les artères piétonnes du 2ᵉ arrondissement, cœur commerçant historique de Lyon. Voici les fixations les plus emblématiques relevées par l’étude :

L’étude souligne toutefois une correction à la baisse des valeurs locatives les plus élevées depuis la crise sanitaire de 2020, après la forte hausse observée entre 2000 et 2010 sur ces mêmes artères.

Quels facteurs font monter ou baisser un loyer commercial ?

Une fois la valeur locative « brute » établie, l’expert et le juge appliquent des ajustements à la hausse ou à la baisse selon les caractéristiques précises du local. En voici une sélection, issue de la revue de jurisprudence nationale menée par l’étude du Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES :

Facteurs qui augmentent le loyer

Facteurs qui diminuent le loyer

Ce qu’il faut retenir

Que l’on soit propriétaire ou commerçant, trois points pratiques se dégagent de cette étude :

• Le loyer d’un local commercial ne se résume jamais à un simple prix au m² : la surface pondérée, l’emplacement, la visibilité et l’état du local pèsent autant que la superficie totale.
• Le loyer plafonné protège le commerçant, mais uniquement si le bail est renouvelé dans les temps ; laisser le bail se prolonger tacitement au-delà de 12 ans expose à un retour à la valeur locative.
• Avant tout désaccord ou toute procédure, faire appel à un expert en évaluation de la propriété commerciale permet d’objectiver le débat, aussi bien pour justifier une hausse que pour se défendre contre un loyer excessif.

À propos de l’auteur

Philippe Favre-Réguillon est Chartered Surveyor (MRICS), Recognised European Valuer (REV) par TEGoVA et expert en évaluation immobilière près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Il est l’auteur du Guide d’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale (Éditions du Moniteur) et publie chaque année l’Observatoire des loyers judiciaires de la Métropole de Lyon dans la revue AJDI.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Septième observatoire des loyers judiciaires de la Métropole de Lyon — Facteurs de majoration/minoration de la valeur locative (France entière) », AJDI, décembre 2024, pages 1 à 12.

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