VALORISATION DU DROIT AU BAIL : DU COEFFICIENT DE CAPITALISATION A UNE GRILLE DE LECTURE CONTEMPORAINE DU COEFFICIENT DE COMMERCIALITÉ (REVUE DE JURISPRUDENCE) (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Comment calculer le droit au bail commercial ? Le guide de l’expert immobilier

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, novembre 2018

Vous êtes commerçant, bailleur, ou vous préparez la cession, le renouvellement ou la reprise d’un bail commercial ? Le droit au bail est souvent le poste de valeur le plus important — et le plus mal compris — d’un fonds de commerce. Ce guide, rédigé par les experts en évaluation immobilière et commerciale du cabinet Favre-Réguillon Expertises, vous explique en termes simples comment se calcule la valeur du droit au bail, quelle méthode retiennent aujourd’hui les tribunaux, et pourquoi ce calcul mérite l’œil d’un expert.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail correspond à la valeur financière que représente, pour un commerçant, le fait d’occuper un local commercial à un emplacement donné, pour exercer une activité donnée, moyennant un loyer donné. C’est la définition retenue par la cour d’appel de Paris (5 juillet 2017) : le droit au bail est « le capital correspondant à l’intérêt d’être situé à un emplacement donné pour exercer une activité donnée moyennant un loyer donné ».

Concrètement, quand un commerçant vend son fonds de commerce, il cède avec lui son bail commercial et l’avantage économique qu’il procure. Cet avantage a un prix : c’est la valeur du droit au bail.

Droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce : ne pas confondre

• Le droit au bail est la valeur cédée par un locataire sortant à un locataire entrant lors de la cession du bail.
• Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) est une somme versée directement au bailleur, en général au moment de la signature du bail — il ne doit pas être confondu avec le droit au bail.
• Le fonds de commerce englobe le droit au bail, mais aussi la clientèle, l’enseigne, le matériel et les autres éléments incorporels de l’activité.

Les 3 critères qui déterminent la valeur d’un droit au bail

Selon la jurisprudence constante en matière de baux commerciaux, trois éléments permettent d’apprécier la valeur du droit au bail : l’emplacement, la destination et le loyer.

1. L’emplacement, premier facteur de valeur

L’emplacement est la source la plus évidente de valorisation d’un droit au bail. Un local situé sur un axe très commerçant, avec un fort passage piétonnier et automobile, se négocie logiquement plus cher qu’un local excentré ou peu visible. C’est de la qualité de l’emplacement que naît ce que les experts appellent la « commercialité » du local.

2. La destination contractuelle du bail

La destination, c’est l’ensemble des activités qu’un commerçant est autorisé à exercer dans les locaux, telle qu’elle est fixée par le bail. Une destination large (« tous commerces ») valorise davantage le droit au bail qu’une destination très restrictive, qui limite les repreneurs potentiels et donc la demande.

3. Le loyer, contrepartie financière du bail

Le loyer est la contrepartie financière de l’occupation des locaux. Encadré par le statut des baux commerciaux (plafonnement au renouvellement), il évolue historiquement de façon plus lente que la valeur locative de marché. C’est précisément l’écart entre ces deux loyers qui constitue la base du calcul du droit au bail, comme expliqué ci-dessous.

Droit au bail et indemnité d’éviction : deux notions à ne pas confondre

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail, il doit, sauf exceptions légales, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice subi. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce — déterminée selon les usages de la profession — augmentée le cas échéant des frais de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation.

Le droit au bail entre directement dans le calcul de cette indemnité : lorsque le fonds n’est pas transférable ailleurs (perte du fonds), l’indemnité principale est fixée par référence à la valeur du droit au bail. Lorsque le fonds est transférable, c’est la valeur la plus élevée entre le fonds de commerce et le droit au bail qui doit être retenue.

« Le droit au bail est l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné » (Cour d’appel de Pau, 8 octobre 2007).

Comment les experts calculent la valeur du droit au bail

La méthode de référence : le différentiel de loyer

La méthode aujourd’hui privilégiée par les tribunaux — dite « méthode du différentiel » — consiste à calculer l’écart entre deux valeurs :

• la valeur locative de marché : le loyer qu’obtiendrait le local s’il était reloué librement aujourd’hui ;
• le loyer qui doit être effectivement payé (ou le loyer de renouvellement plafonné ou déplafonné), généralement inférieur au premier en raison de l’encadrement légal des loyers commerciaux.

Cette différence — l’économie de loyer dont bénéficie le locataire en place — est ensuite multipliée par un coefficient qui traduit la qualité de l’emplacement. C’est ce coefficient multiplicateur qui, historiquement, a le plus évolué dans la pratique des experts et des tribunaux.

L’ancienne approche : le coefficient de capitalisation

Longtemps, ce coefficient a été calculé de façon purement financière, à partir d’un taux d’actualisation et d’une durée théorique de 9 ans (durée d’un bail commercial). Avec un taux de 7 %, cette formule aboutissait à un coefficient d’environ 6,5 — chiffre que l’on retrouve encore dans de nombreuses décisions judiciaires.

Le problème de cette approche : elle repose sur un taux d’actualisation devenu obsolète depuis la baisse durable des taux d’intérêt observée depuis les années 1990. Appliquée avec un taux de marché actuel, la même formule ferait grimper le coefficient à plus de 8,5 — sans que la qualité réelle de l’emplacement ait changé. Ce raccourci mathématique, bien qu’encore utilisé, ne reflète donc plus la réalité économique du marché.

L’approche contemporaine : le coefficient de commercialité

Face aux limites du calcul purement financier, la jurisprudence a progressivement fait évoluer ce coefficient vers une notion plus qualitative : la « commercialité » de l’emplacement, c’est-à-dire sa capacité à attirer et fidéliser une clientèle. Sur la base de l’analyse de près de 200 décisions de justice, une grille de lecture pratique se dégage aujourd’hui, notée de 0 à 10 :

Cette grille ne s’applique pleinement qu’aux locaux commerciaux de centre-ville ; elle exclut les situations particulières comme les centres commerciaux ou les retail parks, qui répondent à d’autres logiques de valorisation.

Exemples concrets tirés de la jurisprudence

Voici quelques illustrations, issues de décisions rendues par différentes cours d’appel françaises, du coefficient multiplicateur retenu selon le type d’activité et la qualité de l’emplacement :

Ces exemples montrent que le coefficient n’est jamais figé : il résulte à chaque fois d’une appréciation concrète, locale et motivée de la commercialité du fonds concerné — d’où l’intérêt de faire appel à un expert connaissant les usages du marché et la jurisprudence la plus récente.

Pourquoi confier le calcul de votre droit au bail à un expert immobilier ?

Le calcul du droit au bail n’est pas une science exacte : il combine analyse juridique, connaissance fine du marché locatif local et maîtrise de la jurisprudence rendue par les cours d’appel. Une erreur d’appréciation sur le coefficient de commercialité peut représenter, sur des loyers commerciaux importants, un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la valeur finale.

Le cabinet Favre-Réguillon Expertises accompagne commerçants, bailleurs, avocats et notaires dans l’estimation du droit au bail, du fonds de commerce et de l’indemnité d’éviction, dans le cadre amiable comme judiciaire, à Paris, Lyon, Annecy, Chambéry et dans toute la région Auvergne-Rhône-Alpes.

Questions fréquentes sur le droit au bail

Qu’est-ce qui différencie le droit au bail du pas-de-porte ?

Le droit au bail est la valeur que le locataire sortant cède au locataire entrant lors de la cession du bail. Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) est une somme versée au bailleur, généralement à la signature du bail. Les deux notions ne se confondent pas et ne suivent pas les mêmes règles de calcul.

Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction correspond au préjudice causé au locataire par le refus de renouvellement du bail. Elle intègre notamment la valeur marchande du fonds de commerce, éventuellement les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation. Le droit au bail y intervient directement, en particulier lorsque le fonds ne peut pas être transféré ailleurs.

Quel coefficient multiplicateur appliquer au différentiel de loyer ?

Il n’existe pas de coefficient universel. Les tribunaux retiennent aujourd’hui un coefficient de commercialité compris entre 0 et 10 (parfois davantage pour les emplacements d’exception), déterminé au cas par cas selon la qualité et l’attractivité commerciale de l’emplacement.

Qui peut réaliser l’estimation d’un droit au bail ?

Cette estimation relève d’un expert en évaluation immobilière et commerciale, capable d’analyser la valeur locative de marché, la jurisprudence récente et les spécificités du local. L’expertise peut être réalisée à l’amiable ou dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Favre-Réguillon Expertises — Estimations immobilières, foncières et commerciales

Paris – Lyon – Annecy – Chambéry — Tél. 09 61 49 09 36 — secretariat@favre-reguillon-expertises.fr

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité (revue de jurisprudence) », AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier), novembre 2018, p. 763-776.

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