YOYO DES VALEURS D’UN TERRAIN CONSTRUCTIBLE PUIS DÉCLASSÉ : QUELLE ARTICULATION AVEC LE RAPPORT DES DONATIONS ? (LA SEMAINE JURIDIQUE NOTARIALE ET IMMOBILIERE) | PH. FAVRE-REGUILLON ET VINCENT MORATI

Donation d’un terrain constructible devenu inconstructible : comment est évaluée sa valeur lors d’une succession ?

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Vincent Morati, notaire — Publié dans la Revue La Semaine Juridique Notariale et Immobilière, juin 2017

Un parent donne, de son vivant, un terrain à bâtir à l’un de ses enfants. Des années plus tard, au moment du décès et du partage de la succession, ce même terrain a perdu tout ou partie de sa constructibilité, à cause de l’évolution des règles d’urbanisme. Faut-il le réintégrer dans la succession pour sa valeur d’origine, très élevée, ou pour sa valeur actuelle, très inférieure ? C’est la question à laquelle répond cette étude, fondée sur un cas réel traité conjointement par un expert en évaluation immobilière et un notaire.

Le « rapport des donations » : un principe simple en apparence

Lorsqu’un parent fait une donation à l’un de ses enfants avant son décès — ce que l’on appelle une donation « en avancement de part successorale » — la loi impose, au moment du partage de la succession, de réintégrer fictivement la valeur de ce bien dans le patrimoine à partager. L’objectif est simple : que tous les héritiers soient traités équitablement, quel que soit le moment où chacun a reçu sa part.

L’article 860 du Code civil fixe la règle en une phrase : le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. Deux repères temporels bien différents doivent donc être combinés : la valeur est actualisée au jour du partage, mais l’état du bien (sa consistance, ses caractéristiques, sa constructibilité) est celui qu’il avait au jour du don. En clair, on ne doit pas tenir compte des travaux ou aménagements réalisés depuis par l’enfant qui a reçu le bien.

Le cas étudié : un terrain à bâtir donné dans les années 1980, devenu quasiment inconstructible

Dans le dossier examiné, deux parents avaient consenti, en 1978 et 1982, des donations portant sur des parties d’un même terrain à deux de leurs trois enfants. La donation de 1982 portait sur une parcelle nue de 3 870 m². À cette époque, les règles d’urbanisme en vigueur exigeaient une surface minimale de 1 500 m² pour construire une maison individuelle : le terrain pouvait donc, en théorie, être divisé en deux parcelles constructibles distinctes.

Mais au fil des décennies, et sous l’effet des lois SRU puis Alur, le document d’urbanisme applicable a profondément changé. Au jour du partage, le terrain se trouvait classé en zone « AU » (à urbaniser), strictement réservée à des opérations d’aménagement d’ensemble conditionnées à la réalisation préalable d’équipements publics, avec un nouveau déclassement en zone agricole déjà annoncé — où la construction ne serait plus possible que par exception.

Le casse-tête juridique : comment évaluer un bien qui a perdu de la valeur sans que personne n’y soit pour rien ?

Personne, dans cette affaire, n’était en cause : ni le donataire (l’enfant ayant reçu le terrain), qui n’avait rien fait pour provoquer ce déclassement, ni le donateur, qui ne pouvait anticiper l’évolution future des règles d’urbanisme. La jurisprudence est constante sur ce point : lorsqu’un terrain constructible au jour de la donation ne l’est plus au jour du partage, cette circonstance — étrangère à la volonté du donataire — doit être prise en compte dans l’évaluation du rapport. À l’inverse, une plus-value due aux seuls travaux ou constructions réalisés par le donataire ne doit jamais être comptée dans le rapport.

Restait une difficulté bien concrète : comment chiffrer la valeur d’un terrain qui a été constructible pendant un temps, avant de ne plus l’être, sans pouvoir savoir avec certitude ce qu’il en serait advenu si rien n’avait changé ?

La méthode retenue : une valeur médiane, pondérée selon la durée de constructibilité

Deux approches extrêmes s’opposaient. La première consistait à considérer que le terrain restait divisible en deux parcelles constructibles aux prix de marché actuels, ce qui conduisait à une valeur d’environ 400 000 €. La seconde consistait à retenir un terrain devenu quasiment inconstructible, pour une valeur ramenée à environ 250 000 €.

Faute d’éléments permettant de trancher avec certitude entre ces deux hypothèses, les auteurs de l’étude ont retenu un terme médian entre elles, pondéré par la durée pendant laquelle le terrain avait effectivement profité de sa constructibilité avant d’en être privé. Plus cette période a été longue, plus on se rapproche de la valeur haute ; plus elle a été brève, plus on se rapproche de la valeur basse. En l’espèce, la valeur de rapport finalement retenue s’est établie à 325 000 €, soit la moyenne entre les deux hypothèses : (400 000 € + 250 000 €) / 2.

Une méthode confirmée par les tribunaux

Cette approche pondérée trouve un écho dans une décision de la cour d’appel de Bastia (13 avril 2016) concernant un terrain devenu totalement inconstructible depuis la donation. La cour y a rappelé qu’il convient de tenir compte du changement de la situation d’urbanisme, dès lors qu’il ne résulte ni d’une cause fortuite ni de l’industrie du donataire. Les juges ont finalement retenu une valeur médiane de 90 €/m², supérieure à la valeur d’un terrain totalement inconstructible mais tenant compte du changement de destination, confirmant qu’un terme médian pondéré constitue une réponse pertinente à ce type de situation.

Les points clés à retenir

1. Une donation faite du vivant d’un parent doit être « rapportée » à la succession pour sa valeur actualisée au jour du partage, mais appréciée dans l’état du bien au jour de la donation (article 860 du Code civil).
2. Si un terrain constructible au moment du don devient inconstructible avant le décès, en raison d’un changement de réglementation d’urbanisme indépendant de la volonté du donataire, ce changement doit être pris en compte dans l’évaluation du rapport.
3. À l’inverse, les améliorations ou constructions réalisées par le donataire lui-même ne doivent jamais venir gonfler artificiellement la valeur de rapport.
4. Faute de certitude sur l’évolution qu’aurait connue le bien, un expert peut proposer une valeur médiane entre l’hypothèse haute (bien resté pleinement constructible) et l’hypothèse basse (bien devenu inconstructible), pondérée selon la durée pendant laquelle la constructibilité a réellement profité au donataire.
5. Cette méthode a été validée par les tribunaux, qui laissent aux experts le choix de la méthode d’évaluation, sous le contrôle souverain du juge.

Pourquoi faire appel à un expert immobilier et un notaire spécialisés

Ce type de situation — un terrain dont la valeur a fait le « yoyo » au gré des décennies et des évolutions de l’urbanisme — est fréquent dans les successions portant sur des donations anciennes. La difficulté technique de reconstituer une valeur à une date passée, combinée à la technicité juridique du rapport des donations, rend indispensable l’intervention conjointe d’un expert immobilier spécialisé en évaluations amiables et judiciaires, et d’un notaire spécialisé en transmission patrimoniale. C’est précisément ce type de mission que Favre-Réguillon Expertises réalise, aux côtés des notaires et dans le cadre de procédures judiciaires, partout en France.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le « rapport des donations » dans une succession ? C’est l’obligation, pour un héritier ayant reçu une donation de son vivant, de réintégrer fictivement la valeur de ce bien dans le patrimoine à partager entre tous les héritiers, afin de préserver l’égalité du partage (articles 843 et 860 du Code civil).

Comment évalue-t-on un terrain donné qui a perdu sa constructibilité ? En tenant compte du changement de réglementation d’urbanisme survenu depuis la donation, dès lors qu’il est indépendant de la volonté du donataire, sans toutefois intégrer les plus-values liées aux travaux réalisés par ce dernier. Un expert peut alors proposer une valeur médiane entre l’ancienne et la nouvelle situation.

Qui décide de la méthode d’évaluation en cas de désaccord entre héritiers ? Les héritiers peuvent s’accorder à l’amiable, sur la base d’une évaluation d’expert. À défaut, c’est le juge qui tranche, en s’appuyant le plus souvent sur l’avis d’un expert judiciaire désigné pour l’assister.

Source : Philippe Favre-Réguillon (expert en estimations immobilières, MRICS, REV, CFEI) et Vincent Morati (notaire associé), « Yoyo des valeurs d’un terrain constructible puis déclassé : quelle articulation avec le rapport des donations ? », La Semaine Juridique Notariale et Immobilière, LexisNexis, n°24, 16 juin 2017, étude 1204, p. 19-24.

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