ZOOM SUR LE MARCHE LYONNAIS : VALEURS LOCATIVES & INDEMNITES D’EVICTION (LETTRE M² | DEC. 2025) | PH. FAVRE-REGUILLON & JORIS MICHEL

Immobilier commercial à Lyon : pourquoi les loyers des boutiques et bureaux sont en baisse

Analyse du marché lyonnais des murs commerciaux — d’après le dossier « Zoom sur l’immobilier commercial lyonnais », Lettre M², décembre 2025, par Philippe Favre-Réguillon et Joris Michel (Favre-Réguillon Expertises).

Depuis la crise du Covid-19, le marché de l’immobilier commercial à Lyon traverse une phase de correction. Après deux décennies de hausse quasi continue (2000-2010-2020), les valeurs locatives des boutiques, bureaux et locaux commerciaux lyonnais reculent nettement. Le cabinet d’expertise Favre-Réguillon Expertises fait le point, quartier par quartier, dans un dossier publié en décembre 2025. Voici ce qu’il faut en retenir, expliqué simplement.

L’essentiel à retenir

• Les loyers commerciaux (valeurs locatives) baissent à Lyon depuis quelques années, une tendance confirmée après la crise du Covid-19.
• Cette correction fait suite à deux décennies de hausse ininterrompue des loyers (2000-2010-2020).
• Sur certains axes, les nouveaux loyers fixés par la justice sont inférieurs de 30 % ou plus aux valeurs pratiquées lors des signatures de bail initiales.
• La rue de la République, à Lyon, illustre parfaitement cette tendance à la baisse.
• Le droit au bail et le pas-de-porte (sommes versées à l’entrée dans les lieux) sont eux aussi orientés à la baisse.
• Les indemnités d’éviction, contrairement à une idée reçue, ne sont pas plus fréquentes.

Qu’est-ce que la « valeur locative » d’un local commercial ?

La valeur locative correspond au loyer annuel qu’un local commercial (boutique, bureau, entrepôt…) peut générer sur le marché, exprimé en euros par mètre carré et par an (€/m²/an). C’est cette valeur de référence qui sert de base lorsqu’un bail commercial arrive à échéance et que le loyer doit être révisé ou renouvelé.

Le Code de commerce (article R. 145-7) protège le locataire lors du renouvellement : le nouveau loyer ne peut pas être fixé au-dessus de cette « valeur locative statutaire », même si le marché a fortement baissé depuis la signature du bail initial. La loi fixe ainsi un plafond au loyer, mais pas de plancher aussi protecteur pour le propriétaire (le bailleur).

Une baisse continue des loyers commerciaux depuis la crise du Covid-19

Depuis quelques années, et plus nettement depuis la pandémie, les valeurs locatives des murs commerciaux reculent à Lyon. Cette correction fait suite à une longue période de hausse ininterrompue entre 2000 et 2020, durant laquelle de nombreux baux ont été signés à des niveaux de loyer aujourd’hui jugés trop élevés au regard du marché actuel.

Sur les axes autrefois considérés comme « primes » (les emplacements commerciaux les plus recherchés), les rapports d’expertise portant sur les « prix couramment pratiqués dans le voisinage » (au sens de l’article R. 145-7 du Code de commerce) font désormais apparaître des baisses de 30 % et parfois beaucoup plus, lorsque les prises à bail initiales avaient été conclues à des valeurs devenues intenables du fait d’une conjoncture économique dégradée.

La rue de la République, symbole de cette correction à Lyon

L’exemple le plus parlant reste celui de la rue de la République, l’un des axes commerçants historiques de la Presqu’île lyonnaise. Les loyers fixés par les tribunaux (« fixations judiciaires ») s’y établissent globalement entre 800 et 1 200 €/m² par an (loyer pondéré, c’est-à-dire ajusté selon la disposition et la surface du local), très en dessous des valeurs de prise à bail observées par le passé, qui pouvaient atteindre 2 500 €/m² par an à proximité de la place Bellecour — le tronçon sud de la rue restant historiquement le secteur le plus recherché.

Pourquoi les commerçants ont intérêt à demander le renouvellement de leur bail

Dans ce contexte baissier, les locataires sont incités à solliciter le renouvellement de leur bail commercial — voire une renégociation à l’amiable — pour bénéficier d’une fixation de loyer plus favorable, donc plus basse. C’est un mécanisme légal qui protège les commerçants en période de marché baissier.

Ce droit est parfois encadré par une clause contractuelle, fréquente dans les grands centres commerciaux organisés en « unités autonomes de marché » (UAM), qui impose de ne fixer le nouveau loyer que sur la base des prix librement négociés entre propriétaires et locataires au cours des trois années précédant le renouvellement.

Les indemnités d’éviction sont-elles plus fréquentes ?

Non. On pourrait penser que les difficultés financières actuelles de nombreuses enseignes du commerce de détail poussent les propriétaires à ne pas renouveler les baux, quitte à verser une indemnité d’éviction (la compensation due au locataire évincé). Mais ce n’est pas le cas : ces indemnités ne sont ni plus fréquentes, ni en augmentation. Économiquement, l’éviction ne se justifie en effet que dans deux cas précis : un effet de levier financier ou un projet de construction.

Droit au bail et « pas-de-porte » : une chute quasi générale

Deux autres notions clés du commerce sont, elles aussi, orientées à la baisse à Lyon :

• Le droit au bail est la somme versée par un nouveau locataire à l’ancien locataire pour reprendre son bail commercial en cours.
• Le pas-de-porte est la somme versée directement au propriétaire par le locataire entrant, en plus du loyer, lors de la signature du bail.

Ces deux valeurs dépendent directement de l’écart entre le loyer réellement payé et la valeur locative de marché : plus cet écart est important en faveur du locataire, plus le droit au bail ou le pas-de-porte sont élevés. Or, avec la baisse générale des valeurs locatives, cet écart se réduit — ce qui fait chuter le droit au bail et le pas-de-porte. La vacance commerciale (les locaux vides) renforce encore ce rapport de force en faveur des preneurs, qui peuvent négocier une charge locative moindre. À Lyon, le pas-de-porte a quasiment disparu, sauf sur de très rares emplacements d’exception, à la réputation quasi légendaire.

Un point de vigilance pour les propriétaires : lorsqu’un locataire obtient une baisse de loyer par voie judiciaire, cela affecte in fine la valeur vénale du bien (sa valeur de revente), puisque celle-ci repose largement sur le revenu locatif généré. D’où l’intérêt, pour un bailleur, de revaloriser son loyer dès l’échéance du bail plutôt que d’attendre.

Une carte des valeurs, quartier par quartier

Le dossier est accompagné d’une carte de synthèse couvrant les neuf arrondissements de Lyon ainsi que Villeurbanne, avec pour chaque secteur une fourchette de valeurs locatives (valeur basse, valeur dominante, valeur haute) et une valeur de marché. Sans surprise, c’est le secteur de la Presqu’île — autour de la place Bellecour et de la rue de la République (2ᵉ arrondissement) — qui affiche les valeurs les plus élevées de la ville, loin devant les arrondissements périphériques (3ᵉ, 4ᵉ, 5ᵉ, 6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ, 9ᵉ) et Villeurbanne, où les niveaux sont nettement plus modérés.

Pour consulter les chiffres précis secteur par secteur, se référer à la carte originale du dossier Favre-Réguillon Expertises (Lettre M², décembre 2025, p. 59).

Qui sont les experts à l’origine de cette analyse ?

Cette étude est signée par deux experts immobiliers du cabinet Favre-Réguillon Expertises, basé à Lyon :

• Philippe Favre-Réguillon — expert immobilier près les Cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, titulaire des certifications MRICS et REV.
• Joris Michel — expert immobilier agréé par la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF).

En résumé

Le marché de l’immobilier commercial lyonnais traverse une phase de correction après deux décennies de hausse. Loyers, droit au bail et pas-de-porte reculent ensemble, tandis que les indemnités d’éviction restent stables. Une tendance à surveiller de près, tant pour les commerçants que pour les propriétaires de murs commerciaux à Lyon.

Source : Dossier M² — « Zoom sur l’immobilier commercial lyonnais », Lettre M², décembre 2025, p. 59. Article de Philippe Favre-Réguillon et Joris Michel, Favre-Réguillon Expertises.

NOTE DE SYNTHESE : Immobilier-commercial-Lyon-synthese_cabinet favre reguillon expertises experts france entiere

Cette étude sommaire est le fruit de l’analyse des centaines de références collectées par notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises depuis maintenant plus d’une décennie (www.base-des-loyers.fr) sur la seule région lyonnaise.

À retrouver également une cartographie des valeurs locatives, arrondissement par arrondissement.