🏗 METHODE COMPTE A REBOURS | BUDGET PROMOTEUR | EXPROPRIATION | COUR D’APPEL DE LYON 26/03/2024 N°21/09369

🏗 METHODE COMPTE A REBOURS | BUDGET PROMOTEUR | EXPROPRIATION.

Dans une décision récente, la ⚖ CA de Lyon (26/03/2024, n° 21/09369) consacre une fois de plus la méthode dite du budget promoteur (à rebours) pour fixer une indemnité d’expropriation en rappelant au passage que :

▶ En pareil contexte et en présence de droits à construire importants, permettant une valorisation projetée > valeur en poursuite d’usage, la méthode dite « par comparaison » n’est pas pertinente,

▶▶ La méthode d’évaluation utilisée devant dépendre de la destination du tènement, il y a lieu de prendre en compte son POTENTIEL, c’est à dire la possibilité de démolir la maison afin d’y construire un immeuble d’habitation, compte tenu de l’existence du projet de la métropole de construction de 175 logements privés neufs (…) et, en tout état de cause, du CARACTERE CONSTRUCTIBLE d’une partie du terrain.

▶▶▶ Dans ce cas de figure, la valorisation par la METHODE DE LA CHARGE FONCIERE, qui se définit comme la part que représente la valeur du terrain dans le prix de revient d’un m2 de plancher construit, apparaît la plus adaptée.

▶▶▶▶ Cette méthode n’entre pas en contradiction avec les dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, prévoyant que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance puisqu’il est jugé que la méthode de récupération foncière peut être utilisée alors même que le bien exproprié est un immeuble bâti.

👮‍♂️ C’est là l’occasion pour notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises de rappeler tout l’intérêt en procédure d’expropriation de ne pas se contenter des évaluations proposées par l’expropriant et le plus souvent, lorsqu’il s’agit de valoriser des droits à construire, totalement déconnectées aussi bien de la réalité des valeurs locales que de la véritable survaleur induite par l’existence des droits à construire, lesquels sont le résultat de la politique de développement du territoire voulue par la collectivité elle-même (cf. PLU opposable) !

👉 La méthode 🛠 dite du budget promoteur est une méthode « professionnelle » (au réel) que ne pratique pas – ou si peu – les services de l’Etat et qui est la seule à pouvoir définir la juste valorisation dès lors que les droits à construire sont importants et justifient de la démolition du bien existant et son remplacement par un projet immobilier de plus grande ampleur (effet levier).

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