INDEMNITÉS D’EVICTION ET D’OCCUPATION
Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence en matière de chiffrage d’indemnités d’éviction (cf. art. L. 145-14, Code com., indemnités principale et accessoires), de fonds de commerce, de droits au bail et d’indemnité d’occupation (cf. art. L. 145-28, Code com.).
Nous intervenons sur l’ensemble du territoire français, métropolitain et Outre-mer pour le calcul des indemnités d’éviction et sommes auteur, outre de nombreuses études du statut des baux commerciaux, des ouvrages de référence : Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction et le Guide de l’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale (Le Moniteur, éditeur).
Notre Cabinet est éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, seule plateforme Web de barèmes actualisés d’évaluation des fonds de commerce de détail et de gros. Sont également accessibles en ligne des Géolocalisations avec les cessions de fonds les plus récentes complétées des ratios de valorisation et indicateurs financiers par type d’activité.
Nous accompagnons nos donneurs d’ordres en direct ou via des prescripteurs (conseils, avocats, administrateurs de biens, etc.), les locataires exploitants et propriétaires de murs commerciaux, en contexte de rupture de bail commercial, sur les problématiques :
- De calcul d’indemnités d’éviction de commerce et boutiques.
- De calcul d’indemnités d’éviction de locaux d’artisanat et de sites industriels (usines, entrepôts, sites logistiques, etc.).
- De calcul d’indemnités d’éviction de résidences services (résidences para hôtelières, résidences séniors, résidences étudiants, etc.).
Pour les interventions sur des territoires Outre-mer (Polynésie, Ile de la Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Guadeloupe, Martinique, etc.) et contextes de rendu urgent, les visites sont réalisées lors de campagnes d’expertises de notre Cabinet (calendrier à définir, nous contacter) ou par un de nos correspondants locaux. Notre Cabinet s’associe si nécessaire les services d’un Expert de Justice partenaire, aguerri aux complexités d’approche et de calcul des indemnités d’éviction.
Sommaire de la page
- 1- Indemnités d'éviction (art. L. 145-14, Code com.)
- a- Indemnité principale
- 1- Perte du fonds (valeur du fonds de commerce)
- 2- Transfert du fonds (valeur du droit au bail)
- b- Indemnités accessoires
- 1- Frais de remploi
- 2- Frais de double loyer
- 3- Frais de déménagement
- 4- Frais de trouble commercial
- 5- Frais de perte sur stocks
- 6- Frais de réinstallation
- 7- Frais de licenciement
- 8- Frais divers (transfert)
- 2- Indemnité d'occupation (art. L. 145-28, Code com.)
Indemnités d’éviction (art. L. 145-14, Code com.)
L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire évincé ensuite du non renouvellement de son bail commercial (art. L. 145-14, Code com.) et comprend la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation ou la valeur pécuniaire du droit au bail si son transfert est possible. A cette indemnité principale, s’ajoutent diverses indemnités accessoires.
Indemnité principale
Perte du fonds (valeur du fonds de commerce)
Hypothèse I : Si ensuite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant ou l’exploitant (artisan ou industriel) perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller (cas du départ à la retraite), il sera indemnisé de la valeur d’un fonds de commerce semblable à celui perdu. La valeur du droit au bail est le plancher indemnitaire car elle est une des composante de la valeur du fonds de commerce.
En application du statut des baux commerciaux, le locataire évincé est en droit de revendiquer la valeur de la propriété commerciale acquise par l’exploitation de son activité, déterminée selon les usages de la profession. Lesdits usages, font référence à des barèmes d’évaluation en pourcentages du chiffre d’affaires (% CA ht) moyen hors taxes mais également en multiples de l’excédent brut d’exploitation (EBE).
Notre Cabinet est éditeur du site www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, le seul site livrant les ratios d’évaluation des fonds de commerce, actualisés quotidiennement.
La valorisation d’un fonds de commerce, réalisée par notre Cabinet, se fait, comme l’impose les suages et la jurisprudence, en prenant en considération l’ensemble des éléments du fonds de commerce :
Le préjudice est déterminé à l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale dressé par un expert spécialisé de notre Cabinet. Il s’agit là d’une indemnité dite de remplacement (perte).
Transfert du fonds (valeur du droit au bail)
Hypothèse II : Si le locataire peut se réinstaller et poursuivre son exploitation sans perte « significative » de sa clientèle (nécessairement à proximité et à commercialité équivalente), il lui est alloué par le bailleur la valeur pécuniaire du droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface) et ce, même si l’exploitation est déficitaire.
Notre Cabinet livre alors une valeur d’indemnité de déplacement (transfert).
Indemnités accessoires
En matière d’indemnité d’éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n’est pas limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.). Néanmoins, il peut être listé ci-après les indemnités les plus couramment retenues.
Une approche sur mesure par un expert en propriété commerciale de notre Cabinet est systématiquement réalisée.
Frais de remploi
L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence (intermédiaire) et de rédaction d’acte. Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé.
Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (10 % du montant de l’indemnité principale).
TRAITE D'EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE
Frais de double loyer
L’indemnité accessoire de double loyer est communément admise en cas de déménagement du preneur (indemnité de déplacement) et exclue en cas de perte. Elle vise le doublement de la charge locative pendant la période de déménagement puis de réinstallation pour l’ancien local et celui de remplacement.
Frais de déménagement
Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou proposition d’expert.
Frais de trouble commercial
Une indemnité pour trouble commercial (gain manqué) est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement puis la réinstallation ou, en l’absence, de l’arrêt d’exploitation.
Frais de perte sur stocks
L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice subi par le locataire exploitant, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions qui lui sont financièrement préjudiciables.
Frais de réinstallation
Les aménagements sont normalement compris dans la valeur du fonds de commerce dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement.
S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, les installations du preneur (ou frais de réinstallation) sont indemnisées dans la mesure ou elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.
Le sujet est complexe à appréhender en présence d’une jurisprudence évolutive sur le sujet et, là aussi, le concours d’un expert de notre Cabinet est essentiel afin de déterminer le réel préjudice admissible.
Frais de licenciement
Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant la suppression de partie des postes salariés.
Frais divers (transfert)
Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :
- Les coûts liés à la publicité nécessaires pour faire connaitre à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse d’exploitation (mailing, campagne de communication, refonte du site web, cartes de visite, etc.),
- Les coûts de transfert les lignes téléphoniques,
- Les frais d’actes et de formalités de changement de siège social,
- Etc.
Indemnité d’occupation (art. L. 145-28, Code com.)
A compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité dite d’occupation (cf. article L. 145-28, du Code de commerce) dont le montant peut être sensiblement supérieur à celui du loyer acquitté jusqu’alors.
Le calcul de l’indemnité d’occupation se fait exclusivement sur la base de la « valeur locative statutaire » (cf. article L. 145-33 du Code de commerce).
Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, interviennent au niveau national (France métropolitaine et Outre-mer, Nouvelle-Calédonie, Polynésie, Guyane, Mayotte, Martinique et Guadeloupe) en matière de calcul d’indemnités d’éviction (art. L. 145-14, Code com.) et d’occupation (art. L. 145-28, Code com.).
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