Evaluation des parts sociales de SCI (Société Civile Immobilière)

Évaluation des parts sociales de SCI

L’évaluation des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) constitue une opération stratégique, indispensable dans de nombreuses situations patrimoniales, fiscales ou juridiques.

Elle requiert une analyse rigoureuse, conforme aux méthodes professionnelles et au cadre réglementaire en vigueur que maîtrise les experts du Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES.

Pourquoi évaluer des parts sociales de SCI ?

L’évaluation des parts sociales est nécessaire notamment dans les cas suivants :

• Cession ou acquisition de parts de parts sociales

• Donation ou transmission successorale

• Divorce ou séparation

• Entrée ou sortie d’associé

• Contentieux entre associés

• Déclaration fiscale (IFI, droits de mutation, contrôle fiscal)

Une évaluation fiable des parts sociales de SCI basée sur une juste valorisation préalable des actifs immobiliers détenus à l’actif du bilan, réalisée par les experts du Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, permet de sécuriser les opérations, d’éviter les litiges et de justifier la valeur retenue auprès de l’administration fiscale ou des juridictions.

Une approche globale et méthodologique

L’évaluation des parts sociales de SCI ne se limite pas à la valeur du bien immobilier détenu.

Elle repose sur une analyse complète de la structure et de son fonctionnement, incluant notamment :

• La valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la SCI

• La situation locative (baux, loyers, vacance) et notamment en contexte de prise à bail commercial où il convient d’examiner l’incidence du statut des baux commerciaux sur la valeur des actifs immobiliers

• L’endettement de la SCI

• La trésorerie et les comptes courants d’associés

• Les statuts de la SCI et les droits attachés aux parts sociales

• Les contraintes juridiques et fiscales

• La liquidité des parts (décotes éventuelles, notion d’illiquidité)

Selon le contexte, des abattements pour illiquidité ou minorité peuvent être appliqués, conformément aux pratiques reconnues en expertise.

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES est auteur d’une étude de référence (AJDI Dalloz) sur les abattements pratiqués en contexte d’évaluation des parts sociales de SCI (Société Civile Immobilière).

Des méthodes d’évaluation reconnues

Plusieurs méthodes peuvent être mises en œuvre, seules ou combinées, en fonction du dossier :

• Méthode patrimoniale (actif net réévalué)

• Méthode par comparaison

• Méthode par capitalisation des revenus

• Analyse financière et économique de la SCI

Le choix des méthodes est justifié et documenté dans chacun des rapports d’expertise produit par le Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISE afin de garantir la cohérence, la transparence et la défendabilité de l’évaluation.

Un rapport d’expertise opposable et argumenté

À l’issue de la mission confiée au Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, un rapport d’évaluation détaillé est remis.

Il comprend :

• La description de la SCI et de son objet

• L’analyse juridique, financière et immobilière des différents actifs détenus, foncier, immobilier ou commercial

• Les hypothèses retenues

• Les méthodes de valorisation appliquées

• La justification des décotes éventuelles

• La valeur des parts sociales

Le rapport peut être utilisé dans un cadre amiable, fiscal ou judiciaire.

Un accompagnement sur mesure

Chaque SCI présente des spécificités propres. L’évaluation des parts sociales doit donc être adaptée à votre situation, à vos objectifs et au contexte de l’opération envisagée.

Pour toute demande d’évaluation ou d’information complémentaire, un accompagnement personnalisé vous est proposé, dans le respect des règles professionnelles et de la confidentialité.

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