OBJECTIVATION ET EVALUATION DES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE | ETUDE REVUE EXPERTS

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES est très honoré d’être de nouveau présent dans les pages de la Revue Experts, pour une étude complète portant sur le thème de l’évaluation des troubles anormaux du voisinage.

Son gérant Philippe Favre-Réguillon, auteur de nombreuses études professionnelles est cette fois accompagné d’une éminente psychologue clinicienne Élodie Grand et ce, pour une double approche du sujet : de l’objectivation à l’évaluation.

Cette étude s’inscrit dans la continuité d’une précédente parution (Lire l’étude Elisa Bodin et Philippe Favre-Réguillon, Revue Experts 2020) et affine le sujet de l’évaluation, en distinguant les différentes sources de nuisances (sonore, visuel, olfactive, environnementale) et en leur associant des fourchettes de valorisation.

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises se positionne, là encore, comme l’acteur de référence au niveau national en matière de juste chiffrage des troubles du voisinage, fort d’une expertise en la matière de plus d’une décennie maintenant et de très nombreuses interventions, sur l’ensemble du territoire.

1ere partie à lire : REVUE EXPERTS EVALUATION DES TROUBLES DU VOISINAGE PHILIPPE FAVRE REGUILLON ELODIE GRAND PARTIE 1

2de partie à paraître en septembre.

Résumé :

La notion de trouble anormal de voisinage

• Responsabilité objective : Fondée sur l’article 544 du Code civil, elle s’applique dès qu’un « seuil de tolérance » est dépassé. Il n’est pas nécessaire de prouver une faute ou une infraction réglementaire.

• Indépendance de la légalité : Une activité ou une construction peut être parfaitement légale (respect d’un permis de construire, d’un plan d’urbanisme) et tout de même causer un trouble jugé anormal et indemnisable.

• Preuve : Il incombe au plaignant de prouver que le trouble est imputable à la propriété voisine et d’établir son anormalité (degré d’importance, persistance, récurrence).

Préjudice de jouissance vs Perte de valeur vénale

L’expert immobilier peut évaluer deux types de préjudices financiers distincts ou cumulatifs :

1. Le préjudice de jouissance : Temporaire (mesuré en valeur locative), il indemnise la période de nuisance allant de son apparition jusqu’à sa cessation.

2. La perte de valeur vénale : Définitive (mesurée sur la valeur du bien), elle compense la dévalorisation immobilière irrémédiable lorsque le trouble (comme un vis-à-vis ou une perte de vue) ne peut pas être résolu.

Complexité et méthodologie d’évaluation

• Objectiver le subjectif : L’évaluation est complexe car elle doit lier des données environnementales à des critères psychologiques. Le ressenti d’une nuisance dépend de la sensibilité et du seuil de tolérance de chaque individu (accentué par le développement du télétravail).

• Rigueur expertale : Pour éviter le rejet par les tribunaux, l’évaluation de la dépréciation doit reposer sur des méthodes rigoureuses (comparative, capitalisation) menées par un expert spécialisé. Les simples attestations générales d’agents immobiliers ou de notaires sont fréquemment écartées par les juges.

• Grille pécuniaire : Les troubles sont classés en 4 catégories (sonore, visuel, olfactif, sanitaire). Des abattements cumulatifs (allant de -2,5 % à -20 % selon les critères de fréquence, durée et intensité) permettent de calculer le préjudice financier global, comme l’illustrent deux décisions de justice citées en exemple (-25 % pour la promiscuité d’un projet immobilier et -30 % pour l’impact d’éoliennes).

Notre Cabinet est à votre entière disposition pour toute évaluation de trouble anormal du voisinage.

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