Comment estimer un bien immobilier monovalent (un hôtel par exemple) ?

La monovalence d’un bien immobilier est une notion de droit commercial. Les locaux « monovalents » sont des locaux construits en vue d’une seule utilisation selon l’article R.145-10 du Code de commerce.
Le local qui est considéré comme monovalent procède d’une définition précise qui exclut de facto l’application de la règle du plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail. Cet état de fait à donc une incidence considérable aussi bien sur la valorisation locative du bien, qu’en découlant, sur sa valeur vénale.

Sommaire de la page

• a- Définition de la monovalence (local monovalent) 
• b- Détermination de la valeur locative d’un bien monovalent 

Définition de la monovalence (local monovalent)

En plus du critère légal qui fait état de locaux construits en vue d’une seule utilisation, la jurisprudence a ajouté un autre critère consistant dans l’importance et le coût élevé des travaux de transformation des lieux nécessaires à l’exercice d’autres activités. La Cour de cassation a donc une interprétation extensive de la notion de monovalence.

Ainsi, par exemple, un établissement hospitalier, bien souvent considéré comme monovalent, ne pourra pas être transformé à moindre frais en logements.

Dans le cas de l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants, le juge pourra qualifier le local de « monovalent ».

Cette qualification est importante d’une part pour le bailleur (propriétaire) et par compensation et d’autre part pour le preneur (locataire). En effet, la qualification de local monovalent emporte exclusion des règles du plafonnement du loyer renouvelé (L.145-34 du Code de commerce).

Lors du renouvellement d’un bail commercial, au visa de l’article précité, le loyer est normalement plafonné en fonction de la variation sur la période des indices de référence utilisés (ILC : Indice des loyers commerciaux ou ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires).

Au cas présent et pour des biens monovalents, il s’agit donc d’une exception automatique à la règle du plafonnement : le prix du loyer renouvelé est déterminé cette fois selon les usages observés dans la branche déterminée.

L’article R.145-10 du Code de commerce énonce clairement l’exception comme suit : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée ».

Le loyer de locaux construits en vue d’une seule utilisation doit être fixé à la valeur locative selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée (Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-18.059).

Détermination de la valeur locative d’un bien monovalent

L’appréciation de la valeur locative se fait donc par rapport aux usages dans la branche d’activité. Il est entendu par « usages » les méthodes couramment employées par les experts en estimations immobilière et commerciale inscrits près les Cours d’appel, lesquelles méthodes sont consacrées par la jurisprudence. La Cour de cassation, par définition, se refusant à se prononcer sur les « usages » à retenir, ou pas.

Les experts en estimations immobilières, membres de la Compagnie Nationale des Experts de Justice en Immobilier (CNEJI), travaillent collectivement à adapter les méthodes expertales et usages aux réalités économiques contemporaines. De multiples publications professionnelles parues dans des revues professionnelles de référence (AJDI, Les Annales des Loyers, La gazette du Palais, etc.) et rédigées par nombre d’entre eux viennent ainsi alimenter la doctrine.

En pratique, la définition de la valeur locative d’un bien monovalent de type hôtel (ou établissement assimilé hôtelier) procède de la mise en œuvre d’une méthode consistant notamment à appliquer un pourcentage aux recettes hors taxes. Ce pourcentage est en lien avec la classification du bien et son niveau de confort.

Bien entendu, de très nombreux paramètres sont à apprécier en sus, tels que la considération des petits déjeuners et autres recettes annexes, pour lesquelles la jurisprudence est changeante ; le fait pour un hôtel que celui-ci accueille en ses murs un bar ou un restaurant, lequel selon certains critères pourra être valorisé distinctement, ou pas, etc.

Le recours à un expert en estimations immobilière et commercial est fortement recommandé pour ce type de problématique dont la juste appréciation relève d’un niveau de connaissances et d’expérience élevé.

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Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON est aux cotés de ses donneurs d’ordres dans les contextes spécifiques d’estimation des biens immobiliers qualifiés de monovalents. Nos rapports d’expertise s’appuient systématiquement sur une analyse de la jurisprudence majoritaire la plus récente mais également des préconisations du corps expertal auquel est rattaché l’ensemble des collaborateurs et associés du Cabinet.