Estimation par la méthode promoteur / lotisseur ou « à rebours » (charge foncière)

La méthode d’estimation couramment appelée « méthode promoteur » se retrouve également sous les appellations « méthode d’évaluation à rebours« , « méthode du budget » ou « du bilan » ou encore de la « charge foncière« . Elle est enfin nommée « méthode lotisseur » quand elle porte sur la valorisation d’une opération d’aménagement (permis d’aménager ou zone d’aménagement concerté – ZAC).

Les différentes dénominations de la méthode dite de la « charge foncière » (schéma 1) :

Cette méthode, quelle qu’en soit l’appellation, permet d’estimer la valeur d’un terrain qui présente des droits à construire tels qu’il convient de les valoriser avec l’emploi d’une méthode budgétaire « à rebours » et non pas simplement comparative.

Ce terrain peut être libre de construction ou comporter des constructions vétustes ou même encore en état d’usage. Dans ce dernier cas, il existe nécessairement un « effet levier » qui en justifie la démolition pour en accroitre considérablement la surface avec à la clé, un retour sur investissement (opérateur privé) ou la réalisation d’un projet urbain possiblement déficitaire (collectivité publique).

Les conditions de mise en œuvre de la méthode dite de la « charge foncière » ou « budget promoteur » (schéma 2) :

Cette approche expertale nécessite l’intervention d’un Cabinet d’experts immobiliers spécialisés maitrisant la compréhension des documents d’urbanisme (PLU, OAP, CPAP, etc.) et leurs rouages afin de préalablement déterminer les droits à construire qui feront précisément l’objet de la valorisation. Ces droits à construire exprimés en SDPC « Surface de Plancher Des Constructions » seront convertis par le promoteur, le cas échéant, en m² de surfaces habitables, lesquels, cédés forment les recettes de l’opération.

A ces recettes sont déduits nombre de charges, dont la plus importante est le coût de la construction de l’ouvrage.

La valeur vénale du terrain d’assiette de projet, est donc qualifiée de « charge foncière« , dans une logique de compte à rebours, calculée selon la formule (simplifiée) suivante :

Charge foncière = Σ Produits – Σ Charges (y compris la Marge normative)

Représentation simplifiée et schématique d’un budget promoteur (schéma 3) :

Notre Cabinet IFC EXPERTISE FAVRE-REGUILLON intervient aux cotés des collectivités locales et des institutionnels dans des contextes amiables ou pré/post judiciaires de définition de charge foncière. Notre forte expérience en la matière, éprouvée au fil des années et enrichie d’un important retour d’expérience, est une garantie à l’attention de nos donneurs d’ordres.

DEMANDE DE DEVIS

Nous intervenons également aux cotés des particuliers dans des contextes d’assistance en cas de consolidation des valeurs pour cession à opérateur privé (promoteur, lotisseur, aménageur) mais également en soutien et contre-expertise en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique (art. L.321-1 et suiv. Code de l’Expropriation).

LA METHODE DU COMPTE A REBOURS : PLAIDOYER POUR UN EMPLOI APPROPRIE, RAISONNE ET DECOMPLEXE DE LA METHODE D'EVALUATION PAR LE COMPTE A REBOURS (OU BUDGET PROMOTEUR). REVUE PRATIQUE DE JURISPRUDENCE (ANNALES DES LOYERS)

Extrait : (…) « Pour autant, les méthodes à rebours, qu’elles soient désignées comme de la charge foncière, du budget ou encore du bilan promoteur, voire lotisseur s’il s’agit d’aménagement ou encore de la mal nommée sinon le plus souvent inachevée approche de la récupération foncière, ne sont qu’une pratique courante de la part de l’ensemble des acteurs du secteur immobilier qui en font usage quotidiennement ! Il ne saurait, de toute évidence, en être autrement du monde judiciaire ». Par Ph. FAVRE-REGUILLON, Chartered Surveyors MRICS, REV by TEGoVA, Expert près la Cour d’appel de Lyon et V. MOREL, Avocate au Barreau de Lyon, Les Annales des Loyers, Edilaix, Octobre 2018. Voir la page

CONTEXTE D'EXPROPRIATION