INDEMNITÉS D’EVICTION ET D’OCCUPATION

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises est un acteur de référence en matière de chiffrage d’indemnités d’éviction (indemnités principale et accessoires), de fonds de commerce et de droits au bail.

Notre Cabinet, qui intervient sur l’ensemble du territoire national, est l’auteur de nombreuses études de référence sur les baux commerciaux dont l’éviction commerciale ainsi que du Traité d’évaluation des fonds de commerce, droit au bail et indemnités d’éviction et du Guide de l’évaluation des baux commerciaux et de la propriété commerciale (Le Moniteur, éditeur).

De plus, nous sommes l’éditeur de la base de données www.evaluation-fonds-de-commerce.fr, unique plateforme Online qui propose les barèmes actualisés d’évaluation de l’ensemble des fonds de commerce de détail et de gros, basée sur plus de cinq millions de données étudiées.

Notre Cabinet travaille en lien direct ou via des prescripteurs (conseils, administrateurs de biens, etc.) aussi bien avec les locataires-exploitants que les propriétaires de murs commerciaux et ce, sur l’ensemble des problématiques (boutiques, locaux d’artisanat, locaux industriels, résidences-services, etc.).

EN SAVOIR PLUS 

Sommaire de la page

• 1- Indemnité d'éviction 
• a- Indemnité principale 
• b- Indemnités accessoires 
• 1- Remploi 
• 2- Frais de déménagement 
• 3- Trouble commercial 
• 4- Perte sur stocks 
• 5- Frais de réinstallation 
• 6- Frais de licenciement 
• 7- Frais divers (transfert) 
• 2- Indemnité d'occupation 

 

Indemnité d’éviction

 

L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire évincé ensuite du non renouvellement de son bail commercial (art. L. 145-14, Code com.) et comprend la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation ou la valeur pécuniaire du droit au bail si son transfert est possible.

A cette indemnité principale, s’ajoutent de nombreuses indemnités accessoires.

   

Indemnité principale

 

 

Perte du fonds

 

Si ensuite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant ou l’exploitant (artisan ou industriel) perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller (cas du départ à la retraite), il sera indemnisé de la valeur d’un fonds de commerce semblable à celui perdu.

En application du statut des baux commerciaux, il est en droit de revendiquer la valeur de la propriété commerciale acquise par l’exploitation de son activité, déterminée selon les usages de la profession.

La valorisation d’un fonds de commerce, réalisée par notre Cabinet, se fait nécessairement en différentes étapes.

 

Le préjudice est déterminé à l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale dressé par un expert spécialisé de notre Cabinet. Il s’agit là d’une indemnité dite de remplacement (perte).

 

CONTACTEZ-NOUS   

Transfert du fonds

 

Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre son exploitation sans perte « significative » de sa clientèle (nécessairement à  proximité et à commercialité équivalente), il lui est alloué par le bailleur la valeur pécuniaire d’un droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface) et ce, même si l’exploitation est déficitaire.

Notre Cabinet livre, le cas échéant, la valeur de l’indemnité de déplacement (transfert), étant rappelé que la valeur du droit au bail est le plancher indemnitaire car composante du fonds de commerce.

 

   

Indemnités accessoires

 

En matière d’indemnité d’éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n’est pas limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.).

Néanmoins, il peut être listé ci-après les indemnités les plus couramment retenues. Une approche sur mesure par un expert en propriété commerciale de notre Cabinet est systématiquement réalisée.

   

Remploi

 

L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé.

Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (10 % du montant de l’indemnité principale).

 

TRAITE D'EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE

   

Frais de déménagement

 

Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou, quelquefois, acceptés sur forfait.

   

Trouble commercial

 

Une indemnité pour trouble commercial (gain manqué) est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement puis la réinstallation ou, en l’absence, de l’arrêt d’exploitation.

   

Perte sur stocks

 

L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice subi par le locataire exploitant, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions qui lui sont financièrement préjudiciables.

   

Frais de réinstallation

 

Les aménagements sont normalement compris dans la valeur du fonds de commerce dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement.

S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, les installations du preneur (ou frais de réinstallation) sont indemnisées dans la mesure ou elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables.

Le sujet est complexe à  appréhender en présence d’une jurisprudence évolutive sur le sujet et, là aussi, le concours d’un expert de notre Cabinet est essentiel afin de déterminer le réel préjudice.

   

Frais de licenciement

 

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant le suppression de partie des postes salariés.

   

Frais divers (transfert)

 

Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :

• les coûts liés à la publicité nécessaires pour faire connaitre à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse de l’exploitation (mailing, campagne de communication, refonte du site web, cartes de visite, etc.),
• les coûts de transfert les lignes téléphoniques,
• les frais d’actes et de formalités de changement de siège social,
• la charge d’un double loyer en cas de transfert, nécessairement dans des locaux de surface similaire sauf à proratiser le montant de l’indemnité,
• etc.

 

   

Indemnité d’occupation

 

A compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité dite d’occupation (cf. article L. 145-28, du Code de commerce) dont le montant peut être sensiblement supérieur à celui du loyer acquitté jusqu’alors.

Le calcul de l’indemnité d’occupation se fait exclusivement sur la base de la « valeur locative statutaire » (cf. article L. 145-33 du Code de commerce).

 

VALEUR LOCATIVE STATUTAIRE

 

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, interviennent au niveau national en matière de calcul d’indemnités d’éviction (art. L. 145-14, Code com.).

 

---