Evaluer une indemnité d’éviction (art. L.145-14 Code com.)

L’indemnité d’éviction répare le préjudice subi par le locataire ensuite du non renouvellement de son bail commercial (art. L. 145-14, Code com.) et comprend la valeur du fonds de commerce en cas de perte de l’exploitation ou la valeur pécuniaire du droit au bail si son transfert est possible. A cette indemnité principale, s’ajoutent des indemnités accessoires.

 

Sommaire de la page

• 1- Calculer une indemnité d'éviction 
• a- Quelle indemnité principale ? 
• b- Quelles indemnités accessoires ? 
• 1- Remploi 
• 2- Frais de déménagement 
• 3- Trouble commercial 
• 4- Perte sur stocks 
• 5- Frais d’installation 
• 6- Frais de licenciement 
• 7- Frais divers (transfert) 
• 2- Calculer l'indemnité d'occupation 

 

Calculer une indemnité d’éviction

 

Quelle indemnité principale ?

 

Cas de la perte du fonds de commerce

Si ensuite du congé sans offre de renouvellement signifié par son bailleur, le commerçant perd sa clientèle ou une part significative de celle-ci, ou encore décide de ne pas se réinstaller ensuite de son éviction  du fait d’un départ à la retraite, par exemple, il sera indemnisé sur la base de la valeur d’un fonds de commerce à l’identique de celui qu’il perd. Il est en droit de revendiquer la valeur de la « propriété commerciale » qu’il a acquise par l’exploitation de son activité. Cette valeur est déterminée selon les « usages de la profession » à l’appui d’un rapport d’expertise en éviction commerciale dressé par un expert spécialisé en matière de valorisation de fonds de commerce et de droit au bail. ⇒ Il s’agit là d’une indemnité de REMPLACEMENT.

 

Cas du transfert du fonds de commerce

Si, au contraire, le locataire peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte « significative » de sa clientèle (nécessairement à proximité et à commercialité équivalente pour les commerces de détail), il est alloué par le bailleur la valeur pécuniaire d’un droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus (qualité et surface) ainsi que, notamment, la contrepartie financière du manque à gagner temporaire d’exploitation (v. indemnités accessoires : trouble commercial), et ce, même si l’exploitation est déficitaire (ou très peu bénéficiaire) ! ⇒ Il s’agit alors d’une indemnité de DÉPLACEMENT.

 

Quelle est l’indemnité principale due en cas d’éviction commerciale (logigramme) :

   

Quelles indemnités accessoires ?

En matière d’indemnité d’éviction commerciale, la liste des indemnités accessoires n’est pas limitée par le texte de loi (Art L. 145-14 Code com.). Néanmoins, il peut être listé ci-après les indemnités accessoires les plus couramment retenues. Une approche sur mesure par un expert en propriété commerciale est requise.

 

Remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte. Elle est exclue si le propriétaire rapporte la preuve que le locataire ne s’est pas réinstallé. Son montant est établi au réel (cf. art. 719, Code Général des Impôts) ou de façon forfaitaire (8 à 12 % du montant de l’indemnité principale).

 

TRAITE D'EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE

   

Frais de déménagement

Les frais de déménagement sont réglés sur présentation de devis ou, quelquefois acceptés sur forfait.

 

Trouble commercial

Une indemnité pour trouble commercial (gain manqué) est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement puis la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.

 

Perte sur stocks

L’indemnité accessoire de perte sur stock couvre le préjudice subi par le locataire exploitant, notamment en cas de vente du stock à bas prix ou dans des conditions qui lui sont financièrement préjudiciables.

 

Frais d’installation

Les aménagements sont normalement compris dans la valeur du fonds de commerce dans l’hypothèse de l’indemnité d’éviction de remplacement. S’il y a, au contraire, indemnité de déplacement, les installations du preneur sont indemnisées dans la mesure où elles n’ont pas été entièrement amorties et qu’elles ne sont ni récupérables ni transférables. Le sujet est toutefois plus complexe à appréhender en présence d’une jurisprudence évolutive sur le sujet et là aussi, le concours d’un expert est essentiel.

 

Frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel sont remboursés sur justificatifs en cas de licenciement total (perte du fonds) ou partiel (réinstallation de moindre importance) impliquant le suppression de partie des postes salariés.

 

Frais divers (transfert)

Les frais divers indemnisés au titre des indemnités accessoires peuvent couvrir, notamment :
• les coûts liés à la publicité nécessaires pour faire connaître à la clientèle et aux fournisseurs la nouvelle adresse de l’exploitation (mailing, campagne de communication, refonte du site web, cartes de visite, etc.),
• les coûts de transfert les lignes téléphoniques,
• les frais d’actes et formalités de changement de siège social,
• la charge d’un double loyer en cas de transfert, nécessairement dans des locaux de surface similaire sauf à l’adapter au prorata, etc.

 

   

Calculer l’indemnité d’occupation

A compter du congé sans offre de renouvellement qui lui est signifié, le commerçant devient redevable d’une indemnité dite d’occupation (cf. article L. 145-28, du Code de commerce) dont le montant peut être sensiblement supérieur à celui du loyer acquitté jusqu’alors. En matière de calcul d’indemnité d’occupation, le calcul se fait exclusivement sur la base de la « valeur locative statutaire »[1] (cf. article L. 145-33 du Code de commerce).

 

VALEUR LOCATIVE STATUTAIRE

 

[1] Cour d’appel de Lyon, 31 mai 2018, n°16/02850 ; Cour d’appel d’Orléans, 28 mai 2015, n°14/02938 ; Cour d’appel d’Aix en Provence, 5 novembre 2015, n°14/14362 ; Cass. 3^ème civ., 3 octobre 2007, n°06-17766 ; Cour d’appel de Versailles, 2 juillet 2019, n°18/00886 [2] Cass. 3^ème civ., 5 septembre 2012, n°11-19200 [3] Ibid. ; Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508 [4] Cour d’appel de Toulouse, 24 novembre 2010, n°04/04357

 

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, implanté sur Lyon, Annecy et Chambéry et ses experts en estimations immobilière, foncière et commerciale, intervient au niveau national. Fort d’une riche expérience des problématiques complexes en matière de valorisation de biens et droits réels immobiliers et de la propriété commerciale et disposant de plus d’une importante base de données de valeurs, nous assistons activement nos donneurs d’ordres particuliers, prescripteurs, professionnels et institutionnels en vue de définir valeurs vénale et locative.