3EME OBSERVATOIRE DES ÉVICTIONS COMMERCIALES : ZOOM SUR LES FRAIS DE REINSTALLATION (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Éviction commerciale : comprendre les frais de réinstallation dans l’indemnité d’éviction

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2025

Lorsqu’un commerçant est évincé de son local à la fin d’un bail commercial, il a droit à une indemnité d’éviction destinée à réparer l’intégralité de son préjudice. Parmi les postes qui composent cette indemnité figurent les « frais de réinstallation » : les dépenses nécessaires pour recréer, dans de nouveaux locaux, des aménagements équivalents à ceux qu’il doit abandonner. C’est l’un des postes les plus techniques et les plus disputés du droit des baux commerciaux, à la croisée du droit, de la comptabilité et de l’expertise immobilière. Cet synthèse propose une explication simple, fondée sur l’analyse juridique et technique de Philippe Favre-Réguillon, expert près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, publiée dans la revue AJDI (Actualité juridique droit immobilier) de décembre 2025.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction commerciale ?

Quand un bailleur refuse de renouveler le bail commercial d’un locataire (ou l’oblige à partir), la loi impose en principe de l’indemniser intégralement du préjudice que ce départ forcé lui cause. C’est l’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce. Elle comprend une indemnité principale (la valeur du fonds de commerce perdu, ou celle du droit au bail) à laquelle s’ajoutent des indemnités dites « accessoires » : frais de déménagement, double loyer, indemnités de licenciement, perte de stock, trouble commercial… et donc les frais de réinstallation.

Les frais de réinstallation : de quoi parle-t-on exactement ?

Les frais de réinstallation (parfois appelés « perte sur immobilisations ») correspondent aux dépenses que doit engager le commerçant évincé pour reconstituer, dans son nouveau local, des aménagements équivalents à ceux qu’il laisse derrière lui : agencements, électricité, plomberie, climatisation, enseigne, vitrines, systèmes de sécurité, câblage informatique, etc.

La règle est simple à énoncer, plus complexe à appliquer : le bailleur ne doit indemniser que le préjudice réellement subi, ni plus ni moins. Il ne s’agit donc jamais de payer un local neuf « clés en main » ni de financer un aménagement plus luxueux que l’ancien. À l’inverse, le locataire ne peut pas non plus être laissé avec des locaux « bruts de béton » à ses frais s’il perd des aménagements qui lui étaient nécessaires.

Deux situations bien différentes : remplacer le fonds ou le transférer

Le montant de l’indemnité varie fortement selon que le commerce disparaît (le locataire rachète un fonds équivalent ailleurs) ou qu’il est transféré (le même fonds de commerce est déplacé dans un nouveau local) :

• En cas de disparition du fonds (remplacement) : le nouveau fonds racheté par le commerçant comprend en principe déjà le mobilier et les agencements nécessaires. Les frais de réinstallation ne couvrent alors que les éléments vraiment « spécifiques » à son activité, qui ne se retrouvent pas dans un fonds standard.
• En cas de transfert (déplacement) : le commerçant doit reconstituer lui-même tous les aménagements perdus dans un local neuf, souvent livré vide. Les frais de réinstallation sont alors plus importants et peuvent, dans certains cas (banques, studios d’enregistrement, sites industriels), représenter une charge bien supérieure à celle de l’indemnité principale elle-même.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2007 (affaire Sophia-GE Capital c/ Monoprix), les frais de réinstallation sont admis dans les deux cas de figure, à proportion du degré d’amortissement des investissements abandonnés.

Quels frais sont concrètement pris en compte ?

La jurisprudence a validé de nombreux exemples : agencements et peinture, éclairage, pose d’enseigne, réseau électrique, plomberie, carrelage, chambre froide, climatisation, câblage informatique, serveurs, systèmes d’alarme et de vidéosurveillance, coffres-forts, vitrines anti-effraction, bornes de recharge électrique, ou encore travaux de génie civil pour une station-service.

À l’inverse, certaines dépenses sont systématiquement écartées : mobilier neuf non spécifique (table, fauteuils, réfrigérateur…), décoration standard, ou encore une vitrine « plus moderne et luxueuse » que celle d’origine si le local quitté était vétuste. Le principe reste toujours le même : indemniser un préjudice réel, pas améliorer la situation du locataire.

Qui doit prouver ces frais, et comment ?

C’est au locataire évincé de prouver le caractère « spécifique » de ses aménagements (concept de chaîne, décoration remarquable, cahier des charges d’enseigne, etc.) et de produire des devis ou factures pour les nouveaux locaux. Les travaux réalisés autrefois dans l’ancien local ne suffisent pas comme justificatif : rien ne garantit que le nouveau local nécessite exactement les mêmes aménagements. En cas de perte du fonds, le locataire doit également produire ses comptes d’exploitation récents pour permettre d’apprécier le niveau d’amortissement des équipements abandonnés.

Pas de double indemnisation

Un principe protège le bailleur : les frais de réinstallation ne peuvent jamais être cumulés avec l’indemnité principale lorsque celle-ci couvre déjà l’achat d’un fonds équivalent « clés en main ». Autrement dit, si l’indemnité principale permet déjà au commerçant de racheter un commerce déjà aménagé, une indemnité de réinstallation distincte n’est due que pour les seuls éléments réellement spécifiques à son activité, non couverts par ce rachat.

La règle du prorata des surfaces

Si le commerçant choisit un nouveau local plus grand que l’ancien, il ne peut pas faire financer par le bailleur les aménagements de toute la surface supplémentaire. Les tribunaux appliquent en principe un calcul au prorata : les frais de réinstallation sont recalculés proportionnellement au rapport entre la surface de vente ancienne et la nouvelle. Seules les surfaces accessibles à la clientèle sont généralement prises en compte, à l’exclusion, par exemple, des bureaux non aménagés en zone de vente.

Amortissement comptable et amortissement « économique » : la notion clé de vétusté

C’est le point le plus technique du sujet. En comptabilité, un équipement perd de la valeur chaque année selon des règles d’amortissement (par exemple 10 à 15 % par an pour du matériel, 5 à 10 % pour des agencements). Mais un bien totalement amorti comptablement peut rester parfaitement fonctionnel dans la réalité : une machine amortie en 5 ans peut très bien fonctionner encore 15 ans.

C’est pourquoi les tribunaux privilégient une approche « économique » plutôt que purement comptable : ils appliquent un coefficient de vétusté (un abattement) sur la valeur à neuf des équipements, en fonction de leur état réel d’usure et d’obsolescence, et non de leur seule durée comptable d’amortissement. Dans la pratique, cet abattement observé va le plus souvent de 15 % à 40 %, mais peut monter jusqu’à 50 %, 60 %, voire 70 % pour des équipements très anciens ou dépassés.

« Le préjudice, toujours, en juste proportion ! » — c’est la ligne directrice constante de la jurisprudence sur ce sujet.

D’autres règles importantes à connaître

• TVA exclue : les frais de réinstallation sont calculés hors taxes lorsque le locataire peut récupérer la TVA.
• Nouvelle réglementation non prise en charge : le bailleur n’a pas à financer une mise aux normes qui aurait de toute façon été à la charge du locataire si le bail avait été renouvelé.
• Défaut d’entretien : un local mal entretenu par le locataire (saleté, peintures dégradées) peut justifier une réduction de l’indemnité.
• Clause d’accession : même si le bail prévoit que les aménagements réalisés reviennent au propriétaire des murs en fin de bail, cela ne prive pas le locataire de son droit à indemnisation des frais de réinstallation.
• Franchise : si le franchiseur impose un concept et des aménagements particuliers, ces frais peuvent être indemnisés dès lors qu’ils excluent toute réutilisation des anciens agencements.
• Exclusion totale : si le fonds de commerce disparaît sans aucune réinstallation, ou si le locataire ne présente aucun élément concret sur son futur local, l’indemnité de réinstallation peut être purement et simplement refusée.

À retenir en 5 points

Questions fréquentes sur les frais de réinstallation

Un locataire évincé a-t-il automatiquement droit aux frais de réinstallation ?

Non. Il doit prouver que ses aménagements étaient « spécifiques » à son activité et produire des justificatifs (devis, factures, comptes d’exploitation). Sans preuve concrète du projet de réinstallation, l’indemnité peut être refusée.

Le bailleur doit-il payer un local neuf entièrement refait ?

Non. Le principe indemnitaire est strict : seule la réparation du préjudice réel est due, jamais une amélioration. Un abattement de vétusté est presque toujours appliqué.

Que se passe-t-il si le nouveau local est plus grand que l’ancien ?

Les frais de réinstallation sont en principe recalculés au prorata des surfaces de vente, l’ancienne comparée à la nouvelle : le bailleur ne finance pas l’aménagement de mètres carrés supplémentaires.

Les frais de réinstallation sont-ils les mêmes en cas de perte ou de transfert du fonds ?

Non. Ils sont en général plus importants en cas de transfert, car le local repreneur (en cas de perte du fonds) est présumé déjà équipé de nombreux éléments nécessaires à l’exploitation.

À propos de cette analyse

Cette synthèse vulgarise l’étude « Troisième observatoire technique des évictions commerciales : zoom sur les frais de réinstallation (en 15 points clés) », par Philippe Favre-Réguillon, expert près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon (MRICS, REV, CFEI), parue dans la revue AJDI (Actualité juridique droit immobilier) de décembre 2025 (pp. 931-938). L’article original s’appuie sur une abondante jurisprudence (Cour de cassation, cours d’appel, tribunaux judiciaires) et sur l’analyse comptable et économique de la notion d’amortissement et de vétusté.

Cet article a une vocation pédagogique et informative ; il ne constitue pas une consultation juridique. Pour toute évaluation d’indemnité d’éviction commerciale ou toute question relative à un bail commercial, il est recommandé de consulter un expert ou un avocat spécialisé.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Troisième observatoire technique des évictions commerciales : zoom sur les frais de réinstallation (en 15 points clés) », AJDI, décembre 2025, n° 931, p. 931-938.

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