EFFET BONBONNIERE : MYSTERE ET BOULE DE GOMME ! (1/3) (AJDI) | PH. FAVRE-REGUILLON

Effet bonbonnière : définition, critères et exemples en bail commercial

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, été 2020

Résumé pour le grand public de l’article « Effet bonbonnière : mystère et boule de gomme ! » de Philippe Favre-Réguillon, Chartered Surveyor MRICS, REV, expert judiciaire près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon, publié dans l’AJDI (Analyse Juridique de l’Immobilier), n°500, rubrique « Pratiques », juillet/août 2020.

En bref : l’« effet bonbonnière » est le nom donné par les experts et les tribunaux au phénomène par lequel le loyer d’un très petit local commercial, rapporté au mètre carré, est plus élevé que celui pratiqué pour des boutiques de plus grande taille. Ce mécanisme intervient dans la fixation de la valeur locative d’un bail commercial, notamment lors d’un renouvellement de bail ou d’une fixation judiciaire du loyer.

Qu’est-ce que l’« effet bonbonnière » ?

Le terme « bonbonnière » vient du Larousse, qui la définit comme une « petite boîte décorative où l’on conserve des bonbons ». Les experts en immobilier commercial ont filé la métaphore : de même qu’une jolie petite boîte peut valoir cher au regard de sa taille, un petit local commercial peut justifier un loyer au m² plus élevé qu’un local comparable mais plus grand. C’est le pendant, en immobilier commercial, du principe bien connu en immobilier résidentiel selon lequel « plus c’est petit, plus c’est cher » ramené à l’unité de surface.

Il ne s’agit pas d’un terme défini par la loi : l’« effet bonbonnière » est une notion purement jurisprudentielle, c’est-à-dire construite au fil des décisions de justice, et mobilisée par les experts judiciaires lorsqu’ils évaluent la valeur locative d’un local commercial. L’article R. 145-7 du Code de commerce prévoit que les loyers de référence utilisés pour fixer un loyer doivent être corrigés pour tenir compte des différences entre le local loué et les locaux de comparaison : l’effet bonbonnière est l’un des ajustements que les experts appliquent à ce titre.

Ce n’est qu’un outil parmi d’autres dans la « boîte à outils » (ou « boîte à magie », selon l’auteur) des experts en valeur locative commerciale, aux côtés d’effets voisins comme l’effet bandeau (vitrine de double hauteur), l’effet couloir (local tout en profondeur), l’effet d’enseigne (situation d’angle), l’effet cathédrale (grande hauteur sous plafond) ou l’effet vitrine. Il existe même un effet inverse, l’effet d’échelle, qui minore la valeur des grandes surfaces.

Un effet fréquent, mais jamais automatique

Point essentiel pour un propriétaire comme pour un commerçant locataire : l’application de l’effet bonbonnière n’est jamais systématique. Les juges du fond restent attentifs et n’hésitent pas à sanctionner, ou à minorer, un taux de majoration jugé excessif au regard de la réalité du local. L’étude identifie quatre critères que les tribunaux examinent avant d’accorder — et de calibrer — cette majoration.

1. La surface du local

C’est le critère déclencheur le plus évident : plus un local commercial est petit, plus il est susceptible de bénéficier de l’effet bonbonnière. La jurisprudence évoque parfois, à titre indicatif et non contraignant, des seuils autour de 20 à 30 m², mais aucun seuil légal strict n’existe : certaines décisions ont retenu l’effet pour des surfaces supérieures à 30 m², tandis que d’autres l’ont refusé pour des surfaces plus petites lorsque les autres critères n’étaient pas réunis.

2. La configuration des lieux

La petite taille ne suffit pas : encore faut-il que l’agencement du local serve l’activité qui y est exercée (articles bien visibles, accessibles, vitrine mise en valeur, etc.). À l’inverse, une petite surface peut être considérée comme un handicap plutôt qu’un avantage — c’est le cas typique d’un restaurant ou d’une boucherie qui, faute de place, ne peut pas servir plusieurs clients à la fois ou doit les faire attendre sur le trottoir : dans ces situations, les tribunaux ont refusé d’appliquer l’effet bonbonnière.

3. La rentabilité au mètre carré

Les juges recherchent une véritable « valeur ajoutée au fonds », et pas seulement une petite surface. Une boutique de faible superficie qui réalise un chiffre d’affaires significatif sans nécessiter de grands volumes au m² illustre bien ce critère. À l’inverse, l’effet a pu être écarté lorsque rien ne démontrait qu’une configuration compacte procurait un avantage économique réel au commerce exploité.

4. La destination du bail (le type d’activité)

La nature de l’activité exercée pèse fortement dans la décision. Des commerces qui s’accommodent bien d’un espace réduit — bijouterie-horlogerie, prêt-à-porter, épicerie fine, coiffure — se voient plus facilement reconnaître l’effet bonbonnière que des activités qui ont, par nature, besoin d’espace pour accueillir leur clientèle, comme la restauration.

Des exemples chiffrés issus de la jurisprudence

L’article recense une vingtaine de décisions rendues entre 2007 et 2019 par des juridictions parisiennes et lyonnaises, avec, à chaque fois, le taux de majoration de la valeur locative effectivement retenu par le juge au titre de l’effet bonbonnière. En voici une sélection représentative, de la majoration la plus forte à la plus faible :

Lecture indicative : la « surface concernée » correspond, selon les décisions, à la surface pondérée, à la surface utile ou au local dans son ensemble tel que mentionné dans la décision. Le taux exact retenu dépend toujours de l’appréciation souveraine du juge du fond, au cas par cas.

Pourquoi cet effet peut coûter cher au bailleur… et à quel point il faut s’en méfier

L’auteur souligne un point de vigilance pour les propriétaires : la valeur locative fixée dans le cadre d’un renouvellement de bail (article L. 145-33 du Code de commerce) est en principe plafonnée. Un bailleur qui ne fait pas valoir l’effet bonbonnière — faute d’avoir été assisté par un expert — peut donc obtenir un loyer inférieur à celui auquel il aurait pu prétendre, sans possibilité de rattrapage ultérieur. À l’inverse, un locataire doit rester vigilant face à une majoration excessive ou insuffisamment justifiée, qui peut et doit être discutée devant le juge.

Ce qu’il faut retenir

• L’effet bonbonnière majore la valeur locative au m² d’un petit local commercial par rapport à des locaux comparables plus grands.
• C’est une notion créée par la jurisprudence, appliquée par les experts dans le cadre de l’article R. 145-7 du Code de commerce, et non un droit automatique.
• Quatre critères cumulatifs sont examinés par les tribunaux : la surface, la configuration des lieux, la rentabilité au m² et la destination (nature de l’activité).
• Les majorations observées dans la jurisprudence citée vont généralement de 5 % à 30 % de la valeur locative.
• Qu’on soit bailleur ou preneur, faire appel à un expert en évaluation immobilière commerciale permet d’objectiver — à la hausse comme à la baisse — l’application de cet effet lors d’un renouvellement de bail ou d’une fixation judiciaire du loyer.

Source : Philippe Favre-Réguillon, « Effet bonbonnière : mystère et boule de gomme ! », AJDI n°500, juillet/août 2020, p. 500-504 (rubrique Pratiques et professions). Contenu résumé et vulgarisé à partir de cet article ; les références de jurisprudence citées reprennent celles mentionnées par l’auteur.

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