Loyers commerciaux à Lyon : ce que révèle l’Observatoire des loyers judiciaires (2008-2021)

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales — Publié dans la Revue AJDI, décembre 2021

Combien coûte un local commercial à Lyon lorsqu’un juge doit fixer le loyer d’un bail renouvelé ? Comment les tribunaux tranchent-ils entre bailleurs et locataires ? Et quels enseignements tirer de la crise du Covid-19 sur les loyers de boutiques, de bureaux ou de terrains ? Cet article présente, de façon accessible, les principaux résultats de la 5ᵉ édition de l’Observatoire des loyers judiciaires de la Métropole de Lyon, réalisé par Philippe Favre-Réguillon, expert en évaluation immobilière et foncière près les cours d’appel de Lyon.

Qu’est-ce que l’Observatoire des loyers judiciaires ?

L’Observatoire des loyers judiciaires est une étude publiée dans la revue juridique de référence AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier), en décembre 2021. Il analyse près de 400 décisions rendues entre 2008 et 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon (autrefois tribunal de grande instance) et par la cour d’appel de Lyon, en matière de loyers de baux commerciaux : boutiques, bureaux, locaux dits « monovalents » (hôtels, cliniques, salles de sport…) et même terrains loués à des fins commerciales.

Concrètement, quand un commerçant et son bailleur ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial, c’est un juge spécialisé — le juge des loyers commerciaux — qui tranche, en s’appuyant sur l’avis d’un expert judiciaire. Cet observatoire recense et commente ces décisions, arrondissement par arrondissement, pour objectiver l’évolution des valeurs locatives sur la métropole lyonnaise.

Bail commercial, loyer plafonné, déplafonnement : les notions clés à connaître

Avant d’entrer dans le détail, quelques définitions utiles pour un lecteur non spécialiste :

• Bail commercial (dit « 3-6-9 ») : contrat de location d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal, d’une durée minimale de neuf ans, que le locataire peut en principe résilier tous les trois ans.
• Valeur locative : c’est le loyer théorique du marché pour un local donné, déterminé selon des critères fixés par le Code de commerce (article L. 145-33) : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.
• Règle du plafonnement : par défaut, lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer ne peut pas augmenter plus que l’évolution d’un indice de référence (ILC ou ILAT). Le loyer reste donc « plafonné », même si la valeur locative réelle du marché a beaucoup progressé.
• Déplafonnement : dans certains cas prévus par la loi — durée du bail supérieure à neuf ans, modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou bail tacitement prolongé au-delà de douze ans — le loyer peut être fixé directement à la valeur locative de marché, sans être limité par l’indice. C’est souvent lors de ces situations de déplafonnement que le juge est amené à intervenir.
• Locaux « monovalents » : locaux construits ou aménagés pour une seule utilisation (un hôtel, une clinique, un cinéma, une salle de sport…). Leur loyer ne suit pas les mêmes règles que les boutiques classiques : il est fixé selon les usages observés dans la branche d’activité concernée.
• Facteurs locaux de commercialité : ce sont les éléments propres à l’environnement d’un local qui influencent son attractivité commerciale — flux piétons, transports en commun, présence de commerces voisins, notoriété du quartier, etc.

Une activité judiciaire fortement perturbée par la crise sanitaire

Sur la période étudiée (2008 à début 2021), le tribunal judiciaire de Lyon a rendu en moyenne une vingtaine de décisions par an en matière de loyers commerciaux, avec des pics à 51 décisions en 2009 et 48 décisions en 2015. Les confinements successifs de 2020 et 2021 ont nettement ralenti cette activité : le nombre de décisions rendues est descendu à 15 en 2018, 13 en 2019, puis a légèrement remonté à 23 en 2020, sans retrouver son niveau d’avant-crise.

L’étude souligne que les prétentions des bailleurs comme des preneurs ont été « anesthésiées » par des événements aussi soudains que violents, rendant les négociations amiables plus difficiles pendant cette période.

Un tour des quartiers de Lyon, arrondissement par arrondissement

L’un des grands intérêts de cet observatoire est de proposer une lecture géographique fine des loyers commerciaux lyonnais, quartier par quartier. Quelques exemples marquants relevés dans l’étude :

• 2ᵉ arrondissement (Presqu’île) : le secteur le plus commercial de Lyon, avec des valeurs locatives parmi les plus élevées de la métropole (jusqu’à 950 €/m²/an rue de la République). Le juge y rappelle régulièrement l’importance de bien identifier les « prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
• 3ᵉ arrondissement (Part-Dieu, cours de la Liberté) : quartier d’affaires et commercial dynamique, avec des loyers de restauration et de bureaux également élevés.
• 6ᵉ arrondissement : qualifié de « huppé » dans l’étude, avec des emplacements recherchés comme la place du Maréchal-Lyautey ou le cours Franklin-Roosevelt.
• 7ᵉ arrondissement : marqué par la présence de nombreuses résidences-services étudiantes près des facultés Lyon 2 et Lyon 3, valorisées selon une méthode spécifique dite « méthode hôtelière ».
• 1ᵉʳ, 4ᵉ et 8ᵉ arrondissements : loyers plus modérés, avec des exemples de garages automobiles, salons de coiffure ou commerces de proximité.
• Communes limitrophes (Villeurbanne, Caluire-et-Cuire, Pierre-Bénite, Saint-Priest, Vénissieux, Oullins…) : des loyers globalement inférieurs à ceux du centre-ville de Lyon, notamment pour les supérettes et commerces d’alimentation générale, entre 130 et 170 €/m²/an.

Ces exemples montrent à quel point la valeur d’un local commercial dépend avant tout de son emplacement précis, bien plus que de sa seule localisation administrative.

Le classement des 20 loyers commerciaux les plus élevés fixés par le juge à Lyon

L’étude dresse un classement des vingt valeurs locatives les plus élevées retenues par les décisions judiciaires étudiées, toutes situées dans l’hypercentre lyonnais (2ᵉ et 3ᵉ arrondissements, ainsi qu’une adresse du 1ᵉʳ). Ce palmarès illustre la prime très nette accordée aux artères les plus commerçantes de la Presqu’île, comme la rue de la République.

Comment le juge détermine-t-il un loyer commercial ? Les trois sources de comparaison

Pour fixer une valeur locative, l’expert puis le juge s’appuient sur les « prix couramment pratiqués dans le voisinage » (article R. 145-7 du Code de commerce). L’étude distingue trois grandes sources de comparaison, qui n’évoluent pas toutes à la même vitesse :

• Les loyers des baux en cours : très inertes, car ils ne sont réexaminés que tous les neuf ans environ ; ils reflètent donc rarement la situation de marché la plus récente.
• Les fixations judiciaires antérieures : elles aussi décalées dans le temps, car une procédure judiciaire prend généralement deux à trois ans avant d’aboutir.
• Les valeurs des nouveaux baux signés sur le marché libre : la seule source qui reflète immédiatement l’état réel du marché, la loi de l’offre et de la demande à un instant donné.

Cette distinction est essentielle pour comprendre pourquoi les décisions de justice peuvent parfois sembler « en retard » par rapport à la réalité économique du moment, notamment lors d’une crise aussi brutale que celle du Covid-19.

Boutiques, bureaux et terrains : des règles différentes après le Covid-19

Pour les boutiques

La fixation de la valeur locative d’une boutique lors du renouvellement du bail reste régie par les articles L. 145-33 et 34 et R. 145-3 à 8 du Code de commerce. Le loyer reste plafonné, sauf modification notable des facteurs de commercialité, durée de bail supérieure à neuf ans, ou tacite prolongation au-delà de douze ans — situations qui permettent alors un déplafonnement et une fixation à la valeur de marché.

Pour les bureaux

Les bureaux échappent, eux, à la règle du plafonnement : leur loyer de renouvellement est fixé par référence aux prix pratiqués pour des bureaux équivalents, à la date du terme du contrat (article R. 145-11 du Code de commerce). L’étude s’interroge sur l’impact durable du télétravail et de la « digitalisation » du travail sur la demande de surfaces de bureaux dans les années à venir, tout en rappelant que l’emplacement reste le critère de valeur numéro un.

Pour les terrains

Les terrains loués à des fins commerciales (par exemple pour un camping ou un usage industriel) échappent également au plafonnement (article R. 145-9 du Code de commerce) : leur prix est fixé en fonction de la nature du terrain et des modalités de son exploitation. L’étude relève que les termes de comparaison disponibles restent rares, et que la méthode de la « valeur de rentabilité du terrain » peut utilement compléter l’approche comparative.

L’impact du télétravail et de l’e-commerce sur la commercialité

L’étude souligne que la crise sanitaire a pu accélérer certaines évolutions déjà à l’œuvre : développement du télétravail, généralisation des visioconférences, essor de l’e-commerce alimentaire (dont la croissance aurait atteint +42 % en 2020, selon les données citées dans l’article). Ces évolutions sont susceptibles, à terme, d’influencer les facteurs locaux de commercialité de certains secteurs — quartiers d’affaires, commerces de centre-ville — sans que leurs effets soient encore pleinement mesurables ni stabilisés au moment de la rédaction de l’étude.

Questions fréquentes sur les loyers commerciaux judiciaires à Lyon

Qui décide du loyer d’un bail commercial en cas de désaccord ?

En l’absence d’accord amiable entre le bailleur et le locataire lors du renouvellement du bail, c’est le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire qui fixe le loyer, en général après avoir demandé l’avis d’un expert judiciaire chargé d’évaluer la valeur locative du local.

Le loyer d’un local commercial peut-il augmenter librement au renouvellement ?

Non, sauf exception. Par défaut, le loyer reste « plafonné » et ne peut évoluer que selon un indice légal. Ce n’est qu’en cas de déplafonnement — prévu par la loi dans des situations précises — que le loyer peut être porté à la valeur locative réelle de marché.

Pourquoi consulter un expert en évaluation immobilière pour un bail commercial ?

La fixation d’une valeur locative commerciale répond à des règles techniques et juridiques précises (Code de commerce, jurisprudence), qui varient selon la nature du local (boutique, bureau, local monovalent, terrain). Un expert peut objectiver cette valeur, qu’il s’agisse de préparer une négociation amiable ou d’accompagner une procédure judiciaire.

En résumé

Cet observatoire, construit à partir de près de quinze années de décisions judiciaires lyonnaises, offre une photographie précieuse et rare du marché des loyers commerciaux de la Métropole de Lyon. Il rappelle une règle simple mais essentielle : la valeur d’un local commercial dépend avant tout de son emplacement précis, de sa destination et des usages propres à son secteur d’activité — des critères que seule une expertise rigoureuse permet d’objectiver, en particulier dans le contexte encore incertain de l’après-Covid.

À propos de l’auteur

Philippe Favre-Réguillon est Chartered Surveyor (MRICS), REV (Recognised European Valuer) by TEGoVA, CFEI®, expert en estimations immobilières et en ingénierie foncière, inscrit près les cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Il est également éditeur du site www.evaluation-fonds-de-commerce.fr.

Source

Favre-Réguillon, « Observatoire des loyers judiciaires — Métropole de Lyon, période 2008-2021 : réflexion sur l’évolution technique des valeurs locatives post-covid-19 », AJDI, décembre 2021, n° 921, p. 921-928.

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