Réflexion sur la notion de « monovalence » (AJDI, sept. 2025) | PH. FAVRE-REGUILLON ET MATHIEU HERCBERG

La monovalence des locaux commerciaux : définition, critères et enjeux pour le bail commercial

Par Philippe Favre-Réguillon, expert en estimations immobilières & commerciales et Mathieu Hercberg — Publié dans la Revue AJDI Dalloz, septembre 2025

La monovalence est une notion essentielle du droit des baux commerciaux : elle détermine si le loyer d’un local peut être « déplafonné » lors du renouvellement du bail, c’est-à-dire fixé librement à sa vraie valeur de marché plutôt que plafonné selon les règles habituelles. Un local dit « monovalent » — construit et aménagé pour un seul usage, comme un hôtel, une clinique, un cinéma ou un garage — échappe en effet aux règles classiques de plafonnement du loyer commercial. Ce guide explique, en termes simples et accessibles à tous, ce qu’est la monovalence, comment les tribunaux la reconnaissent aujourd’hui, et pourquoi elle représente un enjeu financier majeur aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Qu’est-ce qu’un local monovalent ? (définition simple)

Un local commercial est qualifié de « monovalent » — ou « spécialisé » — lorsqu’il a été conçu, construit ou aménagé en vue d’une seule utilisation possible. Concrètement, il s’agit d’un local si spécifique dans son architecture, ses équipements ou ses aménagements qu’il ne peut pas accueillir facilement une autre activité commerciale, sauf à engager des travaux de transformation importants et coûteux.

Sont ainsi habituellement considérés comme monovalents des locaux dédiés à des activités très spécialisées : hôtels, cliniques et établissements de santé, cinémas, salles de spectacle et salles de bal, résidences services, résidences de tourisme, campings et terrains d’hôtellerie de plein air, garages, concessions automobiles, stations de lavage, kartings ou encore certains parkings.

À l’inverse, un local « polyvalent » peut accueillir de nombreuses activités différentes sans travaux disproportionnés : c’est le cas le plus fréquent des locaux commerciaux « tous commerces ». Bon à savoir : la présence d’une clause « tous commerces » dans le bail n’empêche pas, à elle seule, qu’un local soit ensuite qualifié de monovalent — la monovalence s’apprécie sur l’aménagement réel des lieux, pas seulement sur les termes du contrat.

Pourquoi la monovalence change-t-elle tout pour le loyer ? Le déplafonnement

En matière de bail commercial, le loyer de renouvellement est en principe plafonné : il évolue selon un indice, sans pouvoir s’aligner brutalement sur les prix du marché. La monovalence constitue justement l’une des exceptions légales à ce principe (article R. 145-10 du code de commerce). Lorsqu’un local est reconnu monovalent, le bailleur peut fixer le nouveau loyer à sa valeur locative réelle au jour du renouvellement, en tenant compte des usages observés dans la branche d’activité concernée — et ce, que cette valeur soit supérieure ou inférieure au loyer précédent.

Les enjeux financiers sont donc considérables : pour le bailleur, il s’agit d’obtenir un revenu locatif conforme à la réalité du marché ; pour le locataire (le preneur), il s’agit de vérifier que le nouveau loyer reste compatible avec la capacité économique de son exploitation commerciale.

Comment le loyer d’un local monovalent est-il calculé ? La « méthode hôtelière »

Les experts immobiliers évaluent la valeur locative des locaux monovalents selon une approche normative, et non selon les profits réels que le locataire tire de son activité. Autrement dit, on ne calcule pas ce que rapporte l’exploitation à ce locataire en particulier, mais ce qu’un local de ce type peut raisonnablement générer pour n’importe quel exploitant du secteur.

C’est le principe de la « méthode hôtelière », développée de longue date par la pratique professionnelle : le loyer est estimé en appliquant un pourcentage normatif — un « taux d’effort » — au chiffre d’affaires que le local est susceptible de générer. Née pour le secteur de l’hôtellerie, cette méthode a progressivement été adaptée à l’ensemble des locaux monovalents (cliniques, cinémas, garages, etc.), avec les ajustements nécessaires à chaque secteur. Pour les établissements de santé, une approche complémentaire fondée sur la valeur au mètre carré tend également à se développer depuis la réforme du financement des cliniques (la « tarification à l’activité »).

Les deux critères juridiques qui définissent la monovalence

Historiquement, seul le critère matériel (l’architecture et les aménagements du local) permettait de qualifier un local de monovalent. Au fil des décennies, la jurisprudence a ajouté un second critère, économique, qui vient compléter le premier sans s’y substituer. Les deux conditions doivent aujourd’hui être réunies cumulativement pour retenir la monovalence d’un local :

Le coût des travaux de transformation doit être objectivement chiffré (par un devis ou une étude technique) et généralement rapproché de la valeur vénale du bien : plus ce coût est proportionnellement élevé, plus la monovalence a des chances d’être retenue. De simples affirmations non justifiées par des chiffres ne suffisent pas à convaincre un juge.

Les critères plus récents pris en compte par les tribunaux

Au-delà des critères matériel et économique « historiques », les juges du fond examinent aujourd’hui, au cas par cas, d’autres éléments qui peuvent renforcer ou au contraire écarter la qualification de monovalence :

• La conformité aux règles d’urbanisme : lorsqu’un plan local d’urbanisme (PLU) impose une destination unique aux locaux (par exemple une résidence de tourisme), ce cadre réglementaire peut être pris en compte.
• La conformité au règlement de copropriété : si le changement d’activité nécessiterait une modification du règlement de copropriété, en particulier lorsque l’unanimité des copropriétaires serait difficile, voire quasi impossible, à obtenir.
• L’existence de servitudes ou d’autres contraintes juridiques limitant le changement d’usage des locaux.

Ces critères réglementaires ne sont toutefois jamais suffisants à eux seuls : les juges rappellent régulièrement qu’une contrainte d’urbanisme ou de copropriété ne rend pas « irréfragable » la monovalence — il faut toujours vérifier concrètement s’il serait matériellement possible, et à quel coût, de transformer le local pour un autre usage.

Le cas particulier des locaux à usage mixte (plusieurs activités)

De nombreux locaux commerciaux accueillent en réalité plusieurs activités : le cas le plus fréquent est celui d’un hôtel associé à un bar ou un restaurant. Se pose alors la question de savoir si la monovalence de l’activité principale (l’hôtellerie) « contamine » ou non l’ensemble des locaux.

La jurisprudence retient la monovalence de l’ensemble lorsque les différentes activités forment, dans les faits, une exploitation unique tournée vers une même clientèle, ou lorsque l’une des activités reste accessoire par rapport à l’autre. Pour trancher, les juges examinent notamment :

• l’existence d’un accès commun (en faveur de la monovalence) ou, au contraire, d’accès indépendants pour chaque activité (en faveur de la polyvalence) ;
• le fait que la clientèle soit commune aux deux activités, ou au contraire clairement distincte ;
• le volume d’affaires et le poids relatif (le « quantum ») de chaque activité dans le chiffre d’affaires global ;
• l’interdépendance ou, au contraire, la séparation des espaces communs (cuisines, sanitaires, etc.) partagés par les différentes activités.

À titre d’exemple, une activité de restauration ne représentant que 28 % du chiffre d’affaires total n’a pas suffi, compte tenu de la configuration des lieux, à écarter le caractère monovalent de l’ensemble. À l’inverse, lorsque l’activité de restauration générait cinq fois plus de chiffre d’affaires que l’activité hôtelière, c’est bien la polyvalence des locaux qui a été retenue.

Exemples de décisions de justice (jurisprudence)

Le tableau ci-dessous illustre, à partir de décisions récentes des cours d’appel et de la Cour de cassation, la diversité des situations concrètes examinées par les juges du fond.

Une notion en constante évolution

La monovalence n’est pas figée dans le temps : ce qui est monovalent à un endroit et à un moment donné peut ne plus l’être ailleurs ou plus tard. Les progrès techniques de construction permettent aujourd’hui de convertir presque tout immeuble à un autre usage, à condition d’en payer le prix. Parallèlement, la hausse sensible du coût des travaux observée depuis 2021, conjuguée à une évolution plus mesurée des valeurs immobilières, pourrait à l’avenir faire évoluer le périmètre des locaux reconnus comme monovalents. La complexification croissante des règles d’urbanisme et des contraintes réglementaires vient également s’ajouter à cette appréciation, de façon combinée avec les critères matériel et économique traditionnels.

Ce qu’il faut retenir

• La monovalence désigne un local commercial conçu pour un seul usage, ce qui exclut le loyer de renouvellement du plafonnement légal (déplafonnement de droit).
• Deux critères cumulatifs sont exigés : un critère matériel (aménagements spécifiques) et un critère économique (coût prohibitif d’une transformation, chiffré précisément).
• Des critères complémentaires (urbanisme, règlement de copropriété, servitudes) sont désormais pris en compte par les juges, sans jamais se substituer aux deux critères historiques.
• Le loyer d’un local monovalent est généralement évalué selon la « méthode hôtelière », fondée sur un taux d’effort appliqué au chiffre d’affaires normatif du secteur concerné.
• En présence de plusieurs activités dans un même local, la monovalence de l’ensemble dépend du degré d’intégration fonctionnelle, commerciale et physique entre ces activités.
• Face à des enjeux financiers importants, il est recommandé de faire réaliser une expertise immobilière contradictoire, chiffres à l’appui, avant toute négociation du loyer de renouvellement.

Questions fréquentes sur la monovalence des locaux commerciaux

Qu’est-ce que la monovalence en droit des baux commerciaux ?

La monovalence est la qualification d’un local commercial construit ou aménagé pour un seul usage. Elle a pour conséquence d’exclure ce local du plafonnement légal du loyer lors du renouvellement du bail, le loyer étant alors fixé à sa valeur locative réelle.

Quelle est la différence entre un local monovalent et un local polyvalent ?

Un local monovalent ne peut accueillir qu’un seul type d’activité sans travaux importants et coûteux (ex. : hôtel, clinique, cinéma). Un local polyvalent, comme la plupart des locaux « tous commerces », peut au contraire accueillir des activités variées sans transformation disproportionnée.

La monovalence permet-elle d’augmenter librement le loyer au renouvellement du bail ?

Oui, en principe : la monovalence entraîne un déplafonnement de droit, ce qui signifie que le nouveau loyer est fixé à la valeur locative du marché à la date du renouvellement, et non plus selon les règles de plafonnement habituelles — que cela joue à la hausse ou, plus rarement, à la baisse.

Comment prouver qu’un local est monovalent ?

Il faut démontrer, de façon cumulative, un critère matériel (le local a été conçu ou aménagé pour un usage unique) et un critère économique (un changement de destination nécessiterait des travaux importants et coûteux, chiffrés précisément par un professionnel). De simples affirmations non justifiées ne suffisent pas.

Un local à usage mixte (plusieurs activités) peut-il être monovalent ?

Oui, si les activités exercées forment une exploitation unique tournée vers une même clientèle ou si l’une des activités reste accessoire par rapport à l’autre. Les juges examinent notamment l’accès aux locaux, la clientèle, le poids de chaque activité dans le chiffre d’affaires et l’interdépendance des espaces communs.

Source

Philippe Favre-Réguillon (expert près la cour d’appel de Lyon) et Mathieu Hercberg (expert près la cour d’appel de Versailles), « Réflexion sur la notion de « monovalence » », AJDI, éditions DALLOZ (Actualité Juridique du Droit Immobilier), n° de septembre 2025, pp. 614-621.

Synthèse : Monovalence_synthese philippe favre reguillon expert baux commerciaux france entiere