Evaluation des troubles du voisinage

Le Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises vous assiste pour toutes missions d’estimation de troubles du voisinage, en lien avec les plus récentes méthodes expertales éprouvées et tendances jurisprudentielles.

Notre Cabinet, auteur d’une étude de référence parue dans la revue Experts sur le sujet des troubles anormaux du voisinage, intervient sur l’ensemble du territoire national : soit lors de missions d’expertises avec déplacement, soit sur la base de pièces communiquées par nos donneurs d’ordres. Nos devis sont ainsi adaptés pour chacun de nos donneurs d’ordre(s), particulier, professionnel ou institutionnel.

LIRE L'ETUDE

a- Notion de voisinage
b- Anormalité du trouble de voisinage
c- Différents troubles du voisinage
d- Valorisation du trouble anormal du voisinage
e- Appréciation du trouble anormal du voisinage
f- Valeur vénale et trouble anormal du voisinage
g- Préjudice de jouissance et trouble anormal du voisinage

Le principe posé par la Cour de cassation selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Civ. 2ème, 19 novembre 1986, n°84-16.379) procède des dispositions de l’article 544 du Code civil qui énonce que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le trouble anormal du voisinage (TAV) est donc une notion jurisprudentielle dont la mise en cause du voisin ne relève que de son abus ou sa négligence dans l’exercice du droit de propriété.

Notion de voisinage

L’on peut distinguer le voisin auteur du voisin victime.

Le voisin auteur est celui immédiatement en lien avec le fonds, juridique (propriétaire, copropriétaire, locataire ou usufruitier) ou factuel (occupant de l’immeuble) qui crée le trouble au détriment du voisin victime impacté par le trouble anormal du voisinage (TAV), dont le fonds subit un préjudice en valeur vénale.

Anormalité du trouble de voisinage

Il revient au juge, souverain, « d’apprécier s’il s’agit d’inconvénients (du voisinage) excessifs compte tenu de l’environnement, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné » (TGI de Bobigny, 8 février 2016, n°11/08614) et ce, « en fonction de circonstances de temps et de lieu, tout en tenant compte de la perception ou la tolérance de la personne qui s’en plaint » (CA Metz, 12 janvier 2006, n°02/03068).

Le juge du fond se base sur les éléments avancés par le demandeur à qui il incombe d’établir la situation préexistante à la nuisance et celle, nouvelle, née de l’action du voisin. Le demandeur justifie l’impact pécuniaire du trouble de voisinage sur la base d’un rapport d’expertise produit par notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises.

Différents troubles du voisinage

Les différents troubles sont classés en quatre grandes familles. Ils peuvent se cumuler.

Le trouble sonore qui renvoie à une gêne auditive, soit un bruit excessif ou l’« excès d’émergence sonore» (CA Montpellier, 22 mars 2016, n°14/03016) voire une vibration désagréable (bruit des vents dans un pylône métallique, la présence d’éoliennes, etc.).

Le trouble olfactif, relatif à la perception d’odeurs désagréables (CA Nancy, 21 mai 2019, n°18/01266), pestilentielles, de puanteur ou d’œufs pourris (CA Versailles, 20 mai 2010, n°09/01056) avec, par exemple, la présence d’un tas de fumier à un mètre du fonds voisin (CA Metz, 17 décembre 1985, n°1763/85).

Le trouble visuel (ou paysager) qui fait référence à une pollution visuelle, trouble du panorama, de clarté, de luminosité, de vue, d’ensoleillement, esthétique, d’un environnement ou d’une intimité, et ce, bien qu’aucune disposition légale ne garantisse au propriétaire d’un bien profitant d’une vue ou de vision lointaine sur l’horizon (CA Rennes, 19 juin 2012, n°11/02076), un droit acquis à sa permanence.

Le trouble sanitaire et plus largement environnemental, est lui présumé découler d’une atteinte à un ensemble de conditions naturelles, physiques, sanitaires, hygiéniques ou encore biologiques.

Valorisation du trouble anormal du voisinage

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, a pu livrer dans un étude parue dans la Revue Experts, une grille d’appréciation des différents troubles anormaux du voisinage (TAV), classés en 4 catégories : selon leur fréquence, leur durée et leur intensité. Cette grille permet l’objectivation du préjudice.

DEMANDE DE DEVIS

Appréciation du trouble anormal du voisinage

Le trouble anormal du voisinage est apprécié au regard de :

Sa périodicité, (fréquence) : intermittente (CA Toulouse, 9 mars 2020, n°17/04106) et quelquefois imprévisible versus permanente. Le préjudice est d’autant plus grand si le trouble perdure, de jour comme de nuit (CA, 3 juin 1998, n°9700479).

Son intensité qui caractérise particulièrement le trouble sonore mesurable en décibels pour la douleur qu’il occasionne au-delà d’un certain seuil (> 85 dB). Plus l’intensité est élevée, plus l’abattement porté à la valeur vénale du bien impacté l’est également.

Son incidence, qui concerne exclusivement le trouble sanitaire et environnemental.

Proposition de grille d’appréciation pécuniaire des troubles anormaux du voisinage

Comment apprécier l’anormalité d’un trouble du voisinage et en mesurer le préjudice ? Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, intervient au niveau national pour des missions d’expertises ou d’audits préventifs et vous propose la lecture d’une étude de référence parue dans la Revue Experts explicitant la notion de trouble anormal du voisinage (TAV). L’étude livre des axes probants d’appréciation de l’impact en valeur sur les biens immobiliers ou fonciers concernés Voir le PDF

Valeur vénale et trouble anormal du voisinage

Dans la mesure ou il ne peut être remédié au trouble, notamment via la réalisation de travaux (CA Toulouse, 9 décembre 2013, n°12/04494), il est quantifié en un ou plusieurs abattements traduisant l’impact pécuniaire sur la valeur vénale du bien foncier ou immobilier exprimé en pourcentages.

La décote portée sur la valeur vénale du bien est appréciée comme celle devant être retenue par le plus grand nombre d’acquéreurs du bien à l’instant T : elle ne procède pas d’une approche subjective de l »expert évaluateur.

La démarche expertale impose de comparer les valeurs vénales avec et sans l’existence du trouble (CA Douai, 25 mai 2010, n°09/04315) et ce, sur la base d’une « étude approfondie du marché local, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble et de son environnement » (CA Caen, 27 octobre 2009, n°05/02891).

Formule :

Valeur Vénale (VV) impactée du trouble (TAV) = Valeur Vénale (VV) avant apparition – abattement (%) calculé par l’expert

Préjudice de jouissance et trouble anormal du voisinage

Il peut être associé au préjudice principal la réparation pécuniaire du trouble de jouissance, limitant l’usus du propriétaire voisin et l’ayant possiblement obligé à se reloger temporairement (CA Rennes, 17 février 1998, n°9507746).

Il convient alors de définir la valeur locative du bien impacté par le trouble anormal du voisinage (TAV).

Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES intervient sur l’ensemble du territoire national sur les problématiques de valorisation des troubles anormaux du voisinage.

Nos donneurs d’ordres sont des particuliers, des professionnels ou institutionnels.

Nous intervenons également lors de missions d’audits préventifs dont l’objet est de définir la potentialité d’un trouble anormal du voisinage et ce, lors de la réalisation d’opération de promotion, de lotissement ou encore de projets publics ou parapublics d’envergure.