EVALUATION DES TROUBLES DU VOISINAGE
Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises, auteur d’études de référence sur l’évaluation des troubles anormaux du voisinage, intervient sur l’ensemble du territoire national : soit lors de missions d’expertises avec déplacement, soit sur la base de pièces probantes communiquées par nos donneurs d’ordres. Nos devis, adressés sous 24 heures, sont adaptés pour les particuliers, les professionnels ou les donneurs d’ordres institutionnels.
Sommaire de la page
- a- Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage (TAV) ?
- b- Anormalité du trouble de voisinage
- c- Les différents troubles du voisinage
- d- L'appréciation du trouble anormal du voisinage
- e- L'évaluation du trouble anormal du voisinage
- f- La perte de valeur vénale en contexte de trouble anormal du voisinage
- g- Le préjudice de jouissance en contexte de trouble anormal du voisinage
Qu’est-ce qu’un trouble anormal du voisinage (TAV) ?
Le trouble anormal du voisinage est une notion clé du droit civil français qui repose sur une idée simple mais complexe à appréhender : vivre en société implique d’en supporter certains désagréments, mais pas n’importe lesquels.
Le principe posé par la Cour de cassation selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Civ. 2ème, 19 novembre 1986, n°84-16.379) procède des dispositions de l’article 544 du Code civil qui énonce que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
À partir d’un certain seuil, la gêne devient juridiquement répréhensible et le juge peut être saisi.
En principe, chacun est libre d’user de son bien mais cette liberté trouve toutefois une limite lorsque l’usage cause à autrui un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Pour exemples, des bruits répétés, des odeurs persistantes, des fumées, des vibrations, une privation d’ensoleillement, une vue obstruée ou encore des activités professionnelles voisines envahissantes peuvent constituer de tels troubles. Une activité même licite et exercée dans le respect des règles peut engager la responsabilité de son auteur si elle crée un trouble anormal.
Toute la difficulté réside donc dans l’évaluation du caractère “anormal” du trouble.
Le juge ne raisonne pas de manière abstraite ; il adopte une approche concrète et contextuelle et plusieurs critères sont pris en compte. L’intensité du trouble est un axe d’appréciation central : un bruit ponctuel n’a pas la même portée qu’un bruit constant ou nocturne. La durée et la répétition jouent également un rôle déterminant. Un désagrément temporaire est souvent admis, tandis qu’un trouble durable et intense l’est beaucoup moins. Le contexte local est tout aussi décisif. Un niveau sonore acceptable en zone industrielle pourra être jugé excessif dans un quartier résidentiel, à contrario calme.
L’évaluation repose souvent sur des éléments de preuve variés : constats d’huissier, témoignages, certificats médicaux, mesures acoustiques, expertises amiables produites par notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises ou judiciaires. Le juge met ces éléments en balance pour apprécier le caractère anormal du trouble de voisinage.
Lorsque le trouble anormal du voisinage est reconnu, les solutions peuvent être diverses : indemnisation du préjudice subi (dépréciation immobilière et/ou trouble de jouissance), travaux de mise en conformité, voire cessation de l’activité à l’origine du trouble. Le droit cherche alors un équilibre délicat entre deux libertés fondamentales : le droit de jouir de son bien et le droit de ne pas subir une nuisance excessive.
Le trouble anormal du voisinage (TAV) est donc une notion jurisprudentielle dont la mise en cause du voisin ne relève que de son abus ou sa négligence dans l’exercice du droit de propriété.
Anormalité du trouble de voisinage
Il revient au juge, souverain, « d’apprécier s’il s’agit d’inconvénients (du voisinage) excessifs compte tenu de l’environnement, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné » (TGI de Bobigny, 8 février 2016, n°11/08614) et ce, « en fonction de circonstances de temps et de lieu, tout en tenant compte de la perception ou la tolérance de la personne qui s’en plaint » (CA Metz, 12 janvier 2006, n°02/03068).
Le juge se base sur les éléments avancés par le demandeur à qui il incombe d’établir la situation préexistante à la nuisance et celle, nouvelle, née de l’action du voisin. Le demandeur justifie l’impact pécuniaire du trouble de voisinage sur la base d’un rapport d’expertise produit par notre Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises.
Les différents troubles du voisinage
Ainsi que Cabinet FAVRE-REGUILLON Expertises a pu l’identifier, les différents troubles sont classés en quatre grandes familles (Etude de référence | Revue Experts). Ils peuvent se cumuler.
Le trouble sonore qui renvoie à une gêne auditive, soit un bruit excessif ou l’« excès d’émergence sonore» (CA Montpellier, 22 mars 2016, n°14/03016) voire une vibration désagréable (bruit des vents dans un pylône métallique, la présence d’éoliennes, etc.).
Le trouble olfactif, relatif à la perception d’odeurs désagréables (CA Nancy, 21 mai 2019, n°18/01266), pestilentielles, de puanteur ou d’œufs pourris (CA Versailles, 20 mai 2010, n°09/01056) avec, par exemple, la présence d’un tas de fumier à un mètre du fonds voisin (CA Metz, 17 décembre 1985, n°1763/85).
Le trouble visuel (ou paysager) qui fait référence à une pollution visuelle, trouble du panorama, de clarté, de luminosité, de vue, d’ensoleillement, esthétique, d’un environnement ou d’une intimité, et ce, bien qu’aucune disposition légale ne garantisse au propriétaire d’un bien profitant d’une vue ou de vision lointaine sur l’horizon (CA Rennes, 19 juin 2012, n°11/02076), un droit acquis à sa permanence.
Le trouble sanitaire et plus largement environnemental, est lui présumé découler d’une atteinte à un ensemble de conditions naturelles, physiques, sanitaires, hygiéniques ou encore biologiques.
L’appréciation du trouble anormal du voisinage
Le trouble anormal du voisinage est apprécié au regard de :
Sa périodicité, (fréquence) : intermittente (CA Toulouse, 9 mars 2020, n°17/04106) et quelquefois imprévisible versus permanente. Le préjudice est d’autant plus grand si le trouble perdure, de jour comme de nuit (CA, 3 juin 1998, n°9700479).
Son intensité qui caractérise particulièrement le trouble sonore mesurable en décibels pour la douleur qu’il occasionne au-delà d’un certain seuil (> 85 dB). Plus l’intensité est élevée, plus l’abattement porté à la valeur vénale du bien impacté l’est également.
Son incidence, qui concerne exclusivement le trouble sanitaire et environnemental.
Proposition de grille d’appréciation pécuniaire des troubles anormaux du voisinage
L’évaluation du trouble anormal du voisinage
Pour évaluer le préjudice résultant d’un trouble anormal du voisinage, les experts du Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES se fondent sur un faisceau de méthodes complémentaires, choisies en fonction de la nature du trouble, du contexte et de la mission qui nous est confiée.
Nos experts se déplacent sur les lieux pour constater le trouble dans des conditions normales d’occupation. A défaut, notre Cabinet a la capacité d’apprécier le sujet confié sur la base d’éléments probants communiqués par le donneur d’ordre : des photos, des plans, des constats, etc. Cette observation directe permet de vérifier la réalité, l’intensité et la perception du trouble. Elle est fondamentale, car elle ancre l’expertise et la valorisation du préjudice dans le réel et non dans de simples déclarations.
Nos experts comparent la situation litigieuse à des situations similaires non affectées par le trouble : logements équivalents dans le même secteur, conditions de jouissance ordinaires, valeurs locatives ou vénales de biens comparables. Cette comparaison permet de révéler l’écart pécuniaire créé par trouble anormal du voisinage.
Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, a pu livrer dans un étude parue dans la Revue Experts, une grille d’appréciation des différents troubles anormaux du voisinage (TAV), classés en 4 catégories : selon leur fréquence, leur durée et leur intensité. Cette grille permet l’objectivation du préjudice.
La perte de valeur vénale en contexte de trouble anormal du voisinage
Dans la mesure ou il ne peut être remédié au trouble, notamment via la réalisation de travaux (CA Toulouse, 9 décembre 2013, n°12/04494), il est quantifié en un ou plusieurs abattements traduisant l’impact pécuniaire sur la valeur vénale du bien foncier ou immobilier exprimé en pourcentages.
La décote portée sur la valeur vénale du bien est appréciée comme celle devant être retenue par le plus grand nombre d’acquéreurs du bien à l’instant T : elle ne procède pas d’une approche subjective de l’expert évaluateur.
La démarche expertale impose de comparer les valeurs vénales avec et sans l’existence du trouble (CA Douai, 25 mai 2010, n°09/04315) et ce, sur la base d’une « étude approfondie du marché local, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble et de son environnement » (CA Caen, 27 octobre 2009, n°05/02891).
Formule :
Valeur Vénale (VV) impactée du trouble (TAV) = Valeur Vénale (VV) avant apparition – abattement (%) calculé par l’expert
Le préjudice de jouissance en contexte de trouble anormal du voisinage
Il peut être associé au préjudice principal la réparation pécuniaire du trouble de jouissance, limitant l’usus du propriétaire voisin et l’ayant possiblement obligé à se reloger temporairement (CA Rennes, 17 février 1998, n°9507746). Pour ce faire, il convient alors de définir la valeur locative du bien impacté par le trouble anormal du voisinage (TAV).
Notre Cabinet FAVRE-REGUILLON EXPERTISES, acteur de référence en matière d’évaluation des troubles anormaux du voisinage, intervient sur l’ensemble du territoire national.
Nos donneurs d’ordres sont des particuliers estimant subir un préjudice, des professionnels ou institutionnels (sociétés d’Etat, bailleurs sociaux, etc.) souhaitant mesurer les risques d’un projet futur ou en cours de réalisation.
Nous intervenons également lors de missions d’Audits préventifs dont l’objet est de définir in concreto, comme l’impose en matière judiciaire le juge du fond, la potentialité d’un trouble anormal du voisinage (TAV) et ce, lors de la réalisation d’opération de promotion, de lotissement ou encore de projets publics ou parapublics d’envergure.
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